买卖房屋要注意哪些问题？二手房房产证过户细节

房产证是房屋权重要的证明，所以在二手房交易时要格外谨慎，以免陷入他人圈套，房财两失。不论是卖房交易还是买房交易，房主们都要自己注意细节方面的很多问题，防止在房屋交易之后发生不必要的纠纷。卖房者在卖房时如果自己能在过户方面做到仔细谨慎也能避免发生纠纷。

（一）卖方允许买方查询户籍状况。在交易之前，查询房屋户籍状况是必要的。通常房屋户籍是由该房屋所在地派出所管理。一旦迁户有问题，买房方可以拒绝购买。

（二）卖方允许买方核实相关证件。购买二手房时，卖方主动出示户口本，让买方确认房子的户籍状况。

（三）明确违约责任。在签订买卖合同时，可以在合同上注明相关条款，卖方要明确两方面：一方面是买方付款的时间；另一方面是明确了违约责任，就可免除卖方在损害方面的举证责任，不必在诉讼中搜集证据证明自己所遭受的损害。

二手房过户卖方可以给买方提供哪些方面：

（一）房屋权属清晰。了解房屋权属，俗称“摸家底”。房屋权属是否清晰，卖方是否具有该房屋的完全产权，直接决定了房屋交易安全性。例如：商品房得有两证、“房改房”得有房改协议。而且产权人和卖方必须是同一人，不然虚假售卖，或买了房办不了证，都将直接影响到交易安全。

（二）物业交割清晰。物业交割包括水、电、煤气、停车费，以及物管费等，这些金额虽不大，但是交割不清会遗留下很多问题，如果原业主拖欠房屋有关债务会给新业主入住带来困扰。

（三）付款时间清晰。买卖双方需在签订购房合同时约定好付款流程，首款、尾款分别于何时支付，约定绝对日期，不要用“过户后付余款”，此种约定过于模糊，“过户”有很多时间点，如递交过户资料、两证均已至买方名下等，一定要明确。

（四）税费承担清晰。二手房交易涉及税费金额是笔不小的开支，虽然由谁支付均已在办证条款里明确，但其中一方如卖方在交易过程中认为个税、营业税负担过重，想毁约或者抬高售价等，都将给交易带来诸多麻烦。

（五）违约责任清晰。无论是买卖双方自行交易还是通过中介交易，都应在购房合同上明确双方责权，确定履约时间和违约责任，这样才能约束双方义务的履行，即使发生分歧也有据可依，进行追究。

在二手房交易过程中，陷入圈套的受害者不仅仅只有买方，同时卖方也会有可能陷入买方的圈套，卖方为保障自己的利益，在房屋交易前，大可以自己自觉撇清一切有可能被买方视为陷阱的方面，既能证明自己，又让交易进行的更透明。