咸阳按揭房子怎么出售？需要哪些手续

有些人购买房屋是为了自己居住的，而有的人购买房屋则是用于投资的，当房价生长到他们认为不错的情况时，他们便会将自己拥有的一些房屋出售，来获取利益，当然，在购买这些房屋的时候，他们可能是全款的，也可能是贷款的。贷款购买的房屋被称之为按揭房，那么咸阳按揭房子怎么出售？需要哪些手续？

一、咸阳按揭房子怎么出售？

方法一：转按揭

所谓“转按揭”，是指把个人住房出售或转让给第三人而申请办理个人住房贷款变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款。但据了解，目前能做转按揭的银行很少，北京等部分城市更是早就叫停了转按揭，所以这种方法目前已经很少有人使用。

方法二：用买方的首付款缴清剩余贷款

这是当下二手房交易中最多应用的模式，适用于原房主贷款额度较低或已经经过大量归还后所剩贷款数目不大的情况。通常情况下，买家会认可首付房产总成交额的３０％至４０％，卖方可以利用买方的首付将剩余贷款付清，然后撤销房产的抵押登记，进行下一步交易。

方法三：利用银行贷款来缴清剩余贷款

如果以上两种方法都行不通，那么卖家可以考虑用其名下的抵押物（如其他房产）向银行申请抵押贷款，以结清按揭贷款。等买家付了房屋全款之后再还清银行抵押贷款。

二、咸阳按揭房子出售需要哪些手续？

按揭房转让的特殊之处在于，需要先将前一按揭还清，才能进入新按揭买卖。这过程在实务中被称为“赎楼”。在现实中，可能有卖方自己赎楼，甚至买方用购房款即“帮”卖方赎楼的情形，但这毕竟不是常例。于是就有各种中介机构解决转按揭贷款清偿或“赎楼”问题。

１、由担保公司赎楼担保

２、房屋中介公司赎楼担保

下面假设一案例，来说明中介操作下的转按揭流程。

1、假设甲有一套贷款２７万元的房屋，该房屋的建行的贷款仍有１８万没有还清。现甲欲将该房屋委托中介公司出售。客户乙欲购此房，双方通过该中介公司签订了房屋买卖合同，同意以３０万元的价格成交该房屋。乙先期支付１０万元作为购房首付款。然后，甲前往建行办理“按揭变更”手续，即申请提前还款。

同时由中介公司担保，乙申请在工行办理了２０万元的二手房按揭贷款。然后申请工行提前放贷，支付给建行１８万用于甲提前还贷解除抵押。其后甲委托中介公司为贷款银行工行办理抵押并登记，然后，将房产证交予乙，并将乙向工行申请的２０万贷款中剩余的２万元交予甲。

2、在实际操作中，可能需要许多当事人的参与和提供相关证明，更加复杂。在这样简单的案例中，甲需先还清其在建行的剩余１８万房屋按揭贷款，才能进行房屋产权的过户。而买方乙需申请贷款并由银行提前放贷才能为甲还清其在建行的贷款，而此时甲的房屋产权过户手续尚未办理。

3、在通常情形下，转按揭都会顺利实现，但在一些情形下，可能出现以下几种风险：甲在建行的贷款由乙还清后，突然改变主意，拒绝过户；乙拒绝还贷；银行拒绝提前放贷；交易完成后甲无法拿到剩余款。在转按揭过程中，当事人必须知道这些风险的存在，谨慎应对和处理每一个环节。

咸阳按揭房子怎么出售？需要哪些手续？按揭房虽然存在有抵押的情况，虽然卖家还没有获取到房产证，但是通过一些方法，例如我们上述介绍到的三种方式，卖家是可以解压抵押在银行的房产证的，而摆脱了抵押关系之后，按揭房便可以正常上市交易了！