买二手房注意事项看完省下几万块！中介不能说的秘密

买房子这个话题一直是人们茶余饭后的谈资，大家对房子似乎都有着一种特殊的感情。谁谁的房子当初几千一平，现在价钱如何如何，谁谁买了新房子等等……大家侃侃而谈，但更多的是说自己买房的血泪史。今天小编就告诉大家一些在买二手房时中介绝对不会告诉你的秘密。大家竖起耳朵听好，以后买房子省个几万块钱很轻松哦！

一 、买二手房时这些“秘密”你知道吗？

1、买二手房的时候，现在大家可能都会上网看房子，但是大家看的最多的都是经纪人发布的信息。其实也有很多房主自己发布的卖房信息，夹杂其中，只不过被经纪人付费的信息刷新出了首页，其实我们要是仔细的看一下房源来源，有一个选项叫做个人房源，点击这个按钮，你再看看页面。哇塞，这个不是我在XX那儿看的那套房子吗？这个是上周末和x家的小王看的那一套。呵呵，自己看吧，如果看好了房子，可以和房子直接商量价钱，手续，直接省掉了大几万的中介费，有没有！

2、看房时，很多人认为房子的价钱就是房主想要的房子价钱，所以有的买房者根本不讲价的。其实房主卖房当然是越高越好，但是这个设定好的价钱其实是有水分的，已经留下了议价的空间。

3、买房的时候，最后一般都是约房主一起商讨价格，但是殊不知这个其实就是预先编排好的舞台剧，房主想卖的价钱中介早就预先知道，房产中介的作用就是演戏，让你知道房子的价钱真的不能降了，给你讲讲房子最近几年的涨幅趋势，以后住在房子里的美好愿景，给个画饼，看你能接受的最高价钱是什么。

打个比方说，这套房子200万，其实早就留有至少2、3万，甚至5万的议价空间，还有可能更多，假设这套房子房主说我195万肯定卖，再便宜再看情况，但是假如买房者在中介和房主的双簧下，接受了便宜3万，197万这个价格，那么恭喜你，成功被骗了。

4、看二手房的现房时，很多不懂的买房者容易被房子的装修和主人居住的干净程度欺骗。我做过统计，同样户型，位置，装修情况的房子，主人住的干净，收拾的井井有条，比上邋遢懒得收拾的房主，轻轻松松多卖大几万块钱。

还有的买房者看二手房看重装修，其实这些装修都是表面现象，实际有很多细小的不同程度的损坏，而且最后交房的时候，房主还会把家具家电搬走，有的人这时可能就会哭着说，要是房子一开始就是这样，打死我也不买。

5、很多人对于房子的税费一窍不通，容易被中介忽悠，尤其看那种次新房，都还没有过两年，房子装修很好，一看就有眼缘，再加上中介一忽悠，心里一激动，买了！最后过户的时候，只能打碎了牙往肚子里咽。因为房子契税完税如果没有过2年的话，税费会多的惊人的！有的中介明知道没过2年，税费很高，他们就会避讳说这套房子没过2年，5个点的税，殊不知是多了5个点的税，其实应该是8个点，甚至更高。

二、买二手房要准备哪些费用你了解吗？

买二手房涉及的初始费用比新房要多，这个大多数业主都清楚，比如二手房的首付比例比新房要高，要承当中介费、不是“满二”或“满五唯一”的房子还得替业主承当一部分的税费支出。考虑到上面的支出，已经算不错了，不过还有更多的支出，打算买二手房的你不得不知。

第一笔：定金

选好了房子，首笔款项就是定金了，这笔钱的上限是总房款的20%，比如一套200万的房子，定金的上限是40万，但实际交易过程中，这笔钱一般会低于10万元。

“定金”是具有惩罚作用的，所以在交定金前要确定两件事，其一是确定自己能正常获得贷款（至于自己能否获得贷款，可以查看我之前发的文章），其二是确定房屋的产权人，是否存在产权纠纷，业主有没有债务纠纷，这些有可能波及房屋产权的。

如果顺利，定金会成为房款的一部分，如果不顺利，就要按照合同来确定定金的归属。

第二笔：首付款

二手房的首付款与新房有较大区别，新房能做到标准的首付水平，比如北京的首付水平是35%，但二手房总价受房龄等因素影响，评估价会缩水，实际贷款额度会缩水，首付比例就必须相应提高。

需要根据具体的房子来确定首付，首付最低的一般是次新房，最高的可能是市区靠近学校的超老的房子，有可能需要全款支付。

买二手房涉及的初始费用比新房要多，这个大多数业主都清楚，比如二手房的首付比例比新房要高，要承当中介费、不是“满二”或“满五唯一”的房子还得替业主承当一部分的税费支出。

考虑到上面的支出，已经算不错了，不过还有更多的支出，打算买二手房的你不得不知。

第三笔：契税

契税是必须要交的，北上广深执行独立的标准，首套房90平米以下是1%，90平米以上是1.5%，二套房统一是3%。税基是网签价或核定价（核定价也称指导价，谁高谁就是税基）。

第四笔：个税

当房子不是“满五唯一”时，就涉及到个税了，个税的征收标准，各地有所不同，以上海为例，当房子是普通住宅时，个税计算方式有两种：差额的20%或网签价的1%。当房子时非普通住房时，个税计算方式是差额的20%或网签价的2%。

至于两种计算方式，哪个更划算，需要根据当地楼市行情来计算，一般房价比较的城市，根据网签价计算相对划算。

第五笔：增值税

当房子是满两年的住宅时，该项税收免征，当房子未满两年时，需要征收5.65%的增值税，按简单计税公式计算：网签价/(1+5%)×5.65%。

在个别热门城市，还对满两年的非普通住宅征收增值税，计算方式同上。

第六笔：中介费

中介费并无定数，由市场决定，通常业主还可以砍砍价。以北京某大型中介为例，其标准中介费是2%，特殊的会上浮10%，再加上0.5%的担保费用。总的费用是2.5%-2.7%之间。

这笔费用分担比例，也需要根据当地的行情来确定，行情好的城市一般购房者承当的更多，北京这边很多中介给业主报的是“到手价”，这种情况下，中介费往往由购房者全额承当。

第七笔：首笔月供

买二手房就是买现房，贷款下来很快，首次还款会很快到来，这笔钱你要准备好。

第八笔：物业费

物业交割完毕后，你一般需要补齐一年的物业费。

第九笔：装修费

装修费可多可少，需要你自己决定，不过正常情况下，刚需装一套房子也得10-30万左右。

第十笔：一些小额费用

从实际操作来看，这些费用的名称不确定，但大致如下：

权属登记费、交易手续费、印花税、贷款抵押登记费、合同公证费、评估费（办贷款需要）。这些费用加在一块，应该不到万元。

以上费用，你都准备好了么？

三、二手房装修这些注意事项你清楚吗？

1、明确装修过程涉及的面积

在工人进场之前，最好将家里的角角落落亲自测量一遍，拿笔尺记下来，标清楚，一定一定不要偷懒。测量的内容主要包括：明确装修过程涉及的面积。特别是贴砖面积、墙面漆面积、壁纸面积、地板面积;明确主要墙面尺寸。特别是以后需要设计摆放家具的墙面尺寸。

2、主体拆改

主体拆改是最先上的一个项目，主要包括拆墙、砌墙、铲墙皮、拆暖气、换塑钢窗等等。拆改完的垃圾，要及时清理出去，保证室内的清洁，也是为了方便施工。 此时，该把成品门定下来了，这时最好把橱柜、烟机、灶具、热水器逛透，并可以确定下来。

3、水、电路改造开始

水、电路改造是旧房改造最复杂的项目之一。装修前要仔细检查原有水路、电路管线是否锈蚀、老化。

改造过程中，注意线路问题，如果旧房子使用的是铝线，一定要拆掉重装，现代家庭电器很多，以防漏电，功率过大跳闸等。此外，在墙中埋线时必须使用PV材质的绝缘管。

4、粉刷墙面，从打底开始

老房子的墙面多数已出现开裂、脱皮的现象，所以在装修墙面的时候，一定要注意做好基层处理。在把墙面铲平之后，要涂上界面剂，做好防潮工作，最后再刷乳胶漆。确保墙面粉刷美观耐用。

隐蔽工程：对于旧房子的电线老化，水管腐蚀的问题，还有前期违规施工的问题进行检查，可以说隐蔽工程是二手房装修中最应该重视的一个东西，因为水电的家居生活的基础，如果水电出现问题，那么将会到啊只十分严重的问题;

墙面：如新刷的墙壁或屋顶，可能是为了掩盖房屋墙壁上的裂缝或天花板渗水，遇到类似情况，购房者要格外留意。

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