沪赠送面积不可能“转正” 赠送面积的隐患

赠送面积的噱头往往是开发商重要的宣传之一。从表面上看，买房赠送面积能够让购房者享受到不少的实惠，但由于赠送面积来源成疑，加上官方并不认可这种形式，所以暗藏不少风险。在上海，赠送面积也是多年来的流通于市场的做法，但上海住建委明确表示房屋“赠送面积”不可能“转正”。如开发商违规，政府部门就要冻结交易。不会因为受影响人数多，就要网开一面。那么什么是赠送面积？赠送面积背后又有哪些隐患呢？

第一、赠送面积本来就是属于业主的。

赠送面积其实并非是开发商给业主的优惠，而是根据现行的建筑设计规范，本身就属于业主。上海市于2012年出台《上海市房产面积预测规范》，自2012年9月1起实施，有效期至2017年6月30日。根据其中的相关条款，我们可以知道：

（1）当飘窗窗台面与楼板面高差小于0.5米且高度大于等于2.2米的飘窗部分要按其围护结构水平外围计算建筑面积；否则飘窗部分不计建筑面积。

（2）住宅分门户、房屋建筑结构围合范围以内的建筑空间，均属套内使用空间，除设计规范有规定外，均应按水平投影面积计算建筑面积并计入容积率。

（3）住宅阳台的设计进深（取阳台维护结构外围至外墙面的最大垂直距离）不超过1.8米（含），且宽度不超过阳台所连接居室开间宽度（限一开间）的，按水平投影面积的一半计算建筑面积并计入容积率，否则应按水平投影面积计算建筑面积并计入容积率。

（4）层高在2.2米以上的地下室、半地下室及其相应的出入口，按其外墙（不包括防潮层及保护墙）水平外围计算建筑面积。与室内连通的有透明结构顶盖的地下室采光井，按其围护结构水平外围计算建筑面积；与室内不连通的有透明结构顶盖的地下室采光井及露天的地下室采光井不计建筑面积。

第二、赠送面积≠产权面积

根据相关规定，赠送面积是不属于产权面积的。因此开发商往往不会将其列入到合同中，这就造成了即使赠送面积缩水，购房者也缺失找开发商维权所需的关键证据。其次这类物业遇到拆迁、出售、继承、评估、抵押等情况时，存在一定的法律障碍。

第三、可能面临的隐患

（1）赠送顶层露台、底层地下室。根据《物权法》的规定，这些空间应当属于该楼的全体业主共有，而非属于开发商所有，只送给一楼住户则有可能侵犯了其他业主的合法权益。

（2）私搭乱建，面临违章拆除。如开发商将管道井变客厅、阳台变卧室、立面造型空间变卧室。这种情况往往是开发商在报批时采用其他建造部件的名义建造，但在验收交楼后，再安排施工队伍进行加建，“偷”出房间来。这属于开发商擅自变更规划设计而违法搭建的，不仅面临拆除的风险，还有可能关系到其他问题。

（3）牺牲使用空间的品质。例如赠送的入户花园过大等，往往存在着光线晦暗、窄小不好用、装修麻烦、容易飘雨受潮等问题；通过把带窗外墙向外推移增加可用空间，虽然增加了户内空间，但可能会带来诸如外墙保温、外墙渗漏等问题。