二手房交易问题多 学好这几招可防卖方违约

二手房的交易过程漫长又复杂，保不齐哪天出现个突发情况，卖方可能就违约了，这个时候买方该怎么办呢？下面我们就针对卖方违约的不同情况，为大家介绍下可采取的措施。

一、 签订购房合同后卖方拒绝过户

一般来说，卖方不会直接表明自己不愿意办理过户手续，而是要求将过户时间延期，在买方同意延期后却一直不确定具体的过户时间，最后就是不了了之。

在这种情况下，买方一定要及时发出书面催告，要求卖方在约定时间签约，如同意延期，则应约定具体的期限，否则可能因证据不足而被法院认定违约。

二、签订居间协议后卖方拒签买卖合同

签了居间协议签订后，卖方可能会找些理由来拒签买卖合同，具体情况可能有以下两种：

1、 卖方表明自己未取得产权人同意，从而不愿继续交易，比如房屋的产权是女儿或者妻子的，但签居间协议的是父亲或者丈夫，卖方便主张居间协议是无效的，要求退款了事。

其实，这时买方只要有证据证明签约人有产权人的授权，比如产权人曾到中介处挂牌或者签署过佣金确认书、委托书等文件，那么居间协议仍是有效的。如果没有证据，买方可以要求签约人承担缔约过失责任，赔偿自己的损失。

2、卖方在签订居间协议时还未取得房屋产权，所以认为当时签的合同无效，反悔也没关系，从而要求退款了事。

其实，不管有没有拿到房产证，合同还是有效的，但如果出售的房屋根本就不可能取得产权或者产权是别人的，那合同就是无效的了。根据规定，无效合同应由过错方承担赔偿责任，买方有权要求卖方赔偿经济损失。

三、卖方签订了居间协议却拒收定金

卖方虽然已经签了居间协议，但房价上涨后不肯收定金，而居间协议里一般都约定意向金只有在卖方签收后才能转变为定金，要是卖方不签收的话，意向金就不会变成定金，卖方毁约也不会受到定金罚则的处罚，这时该怎么办？

其实，中介可以要求卖方在居间协议中授权中介收取定金并代为保管，这样，中介收了定金也就等于卖方收了定金，卖方毁约就要承担定金罚则，买方的权益也就有了保障。但是，为了避免不良中介私吞定金的情况发生，一定要选择正规合法的中介公司进行交易。