小区物业管理合同的法律效力

导语：小区物业管理合同法律效力是什么?要签订的物业管理合同要怎么写才合理?小编均已经准备好分享给大家了!希望大家遇到问题要勇敢地拿起法律武器来维护自己的合法权益!

小区物业管理合同存在的法律效力

一、物业管理服务合同的性质及法律效力

物业管理，是指物业管理公司接受业主或业主委员会的委托，根据物业管理服务合同，对物业进行维护、修缮、管理，对物业管理区域内的公共秩序、环境卫生、绿化等事项提供协助管理或者服务的活动。

(一)物业管理服务合同的性质

我国合同法中尚没有物业管理服务合同方面的规定，实践中很多人认为物业管理服务合同是委托合同。就物业管理服务义务的内容来看，物业管理公司所提供的大部分物业管理义务不需要对单个业主言听计从，他们只需要依据合同约定以及物业管理的法律、法规提供卫生、环境、保安等物管义务即可，是由物业管理公司自行独立完成的。

委托合同的性质，是委托合同中受托人在委托合同范围内所获得的法律后果，归属于委托人，因此，委托合同由委托人承担责任。这样结果就导致业主可能要为物业管理公司的物管行为承担民事责任，这显然是违背物业管理服务的目的的。从合同目的进行解释，物业管理服务合同的性质不是单纯的委托合同。

在物管公司所提供的服务内容中，不仅有对全体业主的公共物业的管理，还涉及到对业主个体相关财产的保管，以及对共有物业设施的购买、更换等等。因而物管服务合同中的性质比较复杂，混同了保管、租赁、承揽、委托等法律关系。

(二)物业管理服务合同的法律效力

在物业管理法律关系中，物业管理服务合同一般是由业主委员会或物业建设单位和物业管理公司签订的，然而物业管理服务合同的特殊性在于签约双方并不是合同当事人，物业管理服务合同的双方是作为委托方的业主委员会和受托方的物业管理公司。业主委员会签约的行为属表见代理，法律后果最终归结为全体业主。

二、无书面物业管理服务合同纠纷的处理

实践中，有不少物业管理公司与业主委员会或业主之间没有订立书面合同。在无合同可依的情形下，人民法院在处理物业管理服务合同纠纷时，应注意审查以下问题：

(一)物业管理公司的资质问题

物业管理公司从事物业管理服务，除应办理相关企业登记外，还应具备相应的等级资质、收费资质，并领有政府部门颁发的相关证书。对不具备法定资质从事物业管理服务工作的物业管理公司，发生了物业管理纠纷的，在人民法院开庭审理前，物业管理公司补办相关证书的，应视为具有从事物业管理服务的资质，按双方形成事实上的物业管理服务合同关系处理。对于没有取得相关资质证明的，视为双方存在事实上的物业服务关系，物业费用只能按合理成本收取。可以司法建议业主委员会解除物业服务关系，重新签订物业管理服务合同。

(二)物业费用标准问题

物业费用的收取应遵循公开及与服务相适宜的原则，合理收取物业费，标准应严格依照合同的约定。普通住宅的物业费是参照政府的指导价，确立费用时应以物业管理服务的合理成本为基础，以业主的经济承受能力进行综合测算。如果未对收费标准、缴费方式进行约定，而物业管理公司对小区进行了管理，实际支出了相关费用，应当给予相应的经济补偿。

三、物业管理服务合同中违约责任的确定

根据《合同法》第107条的规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”物业管理合同是物业管理公司提供物业管理服务，业主支付物业管理费用的合同。审判实践中，对于业主一方未按约缴纳物业管理费用的违约责任比较明确，而对于物业管理公司未全面履行物业管理服务义务的违约责任则相对模糊，不明确。

(一)物业管理公司的违约责任

物业管理服务合同中的违约责任，双方当事人可以在合同中明确约定，没有约定的则应按照实际损失的原则承担违约责任。业主委员会有权制止物业管理公司的违约行为，并督促其限期改正;逾期不改正的，业主委员会可以终止或者解除物业管理服务合同;违约行为发生实际损失的，应赔偿损失或者降低物业管理费;还可以向有关部门申请对物业管理公司进行行政处罚。

(二)业主可否行使抗辩权，拒交物业管理费

物业管理公司虽然服务欠佳，但业主认为尚未达到解除合同的情况，业主能否行使抗辩权拒绝交纳物业管理费?根据《合同法》第66条规定，“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”物业管理公司存在违约行为。

【知识延伸】：

小区物业管理合同

本合同双方当事人

委托方(以下简称甲方)：

受委托方(以下简称乙方)：

根据《中华人民共和国经济合同法》、《深圳经济特区物业管理条例》等国家、地方有关法律、法规和政策，在平等、自愿、协商一致的基础上，就甲方委托乙方对龙城工业园实行专业化、一体化的物业管理订立本合同。

第一条 物业基本情况

座落位置：

总建筑面积：

物业类型：工业园;

第二条 委托管理事项

(一)房屋建筑本体共用部位(楼外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等)的维修、养护和管理;

(二)房屋建筑本体共用设施设备(共用的上下水管道、落水管、垃圾道、共用照明、中央空调、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯等)的维修、养护、管理和运行服务;

(三)本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施(道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、停车场等)的维修、养护和管理;

(四)公共环境(包括公共场地、房屋建筑物共用部位)的清洁卫生、垃圾的收集、清运;

(五)车辆行驶及停泊(不包括车辆保管责任);

(六)配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作，(但不含人身，财产保险保管责任);

(七)社区文化娱乐活动;

(八)物业及物业管理档案、资料;

(九)法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项;

(十)甲方要求符合法规和政策规定的其他事项;

第三条 合同期限

本合同期限为——年。自——日起至——日止。

第四条 甲方的权利和义务

(一)与物业管理公司议定年度管理计划、年度费用概预算、决算报告;

(二)对乙方的管理实施监督检查，每年全面进行一次考核评定，如因乙方管理不善，造成重大经济损失或管理失误，经市政府物业管理主管部门认定，有权终止合同;

(三)委托乙方对违反物业管理法规政策的行为进行处理：包括责令停止违章行为、要求赔偿经济损失及支付违约金、对无故不缴有关费用或拒不改正违章行为的责任人采取缴催改措施;

(四)本物业规划红线内的属配套服务设施的维修、养护和管理;

(五)甲方在合同生效之日起按政府规定向乙方提供管理用房 (其中包括办公用房、员工宿舍、等其它管理用房)，由乙方无偿使用;

(六)甲方在合同生效之日起按规定向乙方提供本物业所有的物业及物业管理档案、资料(工程建设竣工资料、住用户资料等)，并在乙方管理期满时予以收回;

(七)不得干涉乙方依法或依本合同规定内容所进行的管理和经营活动;

(八)负责处理非乙方原因而产生的各种纠纷及有关历史遗留问题;

(九)协助乙方做好物业管理工作和宣传教育;

(十)甲方承担自用面积及配套服务场所的管理费、水电费、公共水电费等其他公共分摊费用;

(十)法规政策规定由甲方承担的其他责任。

第五条 乙方的权利和义务

(一)根据有关法律，法规政策及本合同的规定，制订该物业的各项管理办法，规章制度，实施细则，自主开展各项管理经营活动，但不得损害大多数业主(住用户)的合法权益，获取不当利益。

(二)遵照国家，地方物业管理服务收费规定，严格按合同规定的收费标准收取，不得擅自加价，不得只收费不服务或多收费少服务。

(三)负责编制房屋及附属设施，设备年度维修养护计划和大中修方案，经双方议定后由乙方组织实施。

(四)有权依照法规政策，本合同和业主公约的规定对违反业主公约和物业管理法规政策的行为进行处理;

(五)有权选聘专营公司承担本物业的专项管理业务并支付费用，但不得将整体管理责任及利益转让给其他人或单位，不得将重要专项业务承包给个人;

(六)接受物业管理主管部门及有关政府部门的监督，指导，并接受甲方和业主的监督;

(七)至少每3个月向全体业主公布一次管理费用收支账明细。

(八)对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改扩建完善配套项目，须报甲方和有关部门批准后方可实施;

(九)建立本物业的物业管理档案并负责及时记载有关变更情况;

(十)开展有效的社区文化活动和便民服务工作;

(十一)本合同终止时，乙方必须向甲方移交原委托管理的全部物业及有关财产，各类管理档案及有关资料……

(十二)不承担对业主及非业主使用人的人身，财产的保管保险义务。 (十三)完成甲方符合法规和政策规定的其他要求事项。

第六条 管理目标

1、房屋及公共设施完好率85%以上;(不包含设备设施老化及非管理责任造成的损坏)

2、每年进行不少与两次物业用户满意度调查，用户满意率达不低于80%; 3、管理人员专业培训合格率100%;

第七条 管理服务费用

1、本物业已出租给企业的面积按0.00元/㎡/月由乙方直接向企业计收物业管理费;

2、甲方承担空置物业面积的物业管理费，乙方按0元/㎡/月计收;

3、房屋本体维修基金的收取以物业主管部门的指导标准执行：电梯房按0.25元/㎡/月标准收取房屋本体维修基金、楼层房按0.15元/㎡/月标准收取房屋本体维修基金;房屋本体维修基金的使用只涉及公共部位及公用设施设备的日常维修和养护;如龙城工业园房屋及设备维修费用超过人民币壹仟元整或当本体维修基金已提前使用完毕的情况下，则由乙方提出申请，经与甲方议定方案后实施，所需费用由甲方承担;

4、甲方应于每月5日前通过银行直接转账或到乙方办公场所缴纳现金等方式，向乙方缴纳当月物管费、房屋本体维修基金和上月水电费，甲方逾期不能正常转账或缴纳现金的，则由乙方按日收取0.5%的违约金;

5、管理服务费标准如有调整则按双方议定的标准执行。

第八条 收款收费项目约定

1、甲方委托乙方与龙城工业园所有入园企业签订物业管理合同，并负责向企业进行相关的解释工作及协助乙方办理相关手续，由乙方直接向龙城工业园所有入园企业收取物业管理费、房屋本体维修基金、水电费、电梯使用费、垃圾清运费、停车费和相关保证金;

2、乙方无法处理的收款收费问题，由甲方协助乙方进行处理。

第九条 违约责任

1、若各级政府对龙城工业园的政策有变动需要解除本合同的，或因政府采购、招标等原因需要更换物业公司而解除双方合作关系的，甲方在得知消息后应提前三个月告知乙方;

2、若发生上述情况后，甲方不能及时通知乙方，所造成的一切后果、经济责任、法律责任均由甲方负责承担;

3、如因甲方原因，造成乙方未完成规定管理目标或直接造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方相应补偿;乙方有权要求甲方限期整改，并有权终止合同。

4、如因乙方原因，造成不能完成管理目标或直接造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方相应补偿。甲方有权要求乙方限期整改，并有权终止合同。

5、因甲方房屋建筑或设施设备质量或安装技术等原因，造成重大事故的，由甲方承担责任并负责善后处理。因乙方管理不善或操作不当等原因造成重大事故的，由乙方承担责任并负责善后处理。(产生事故的直接原因，以政府有关部门的鉴定结论为准)

6、甲，乙双方如有采取不正当竞争手段而取得管理权或致使对方失去管理权，或造成对方经济损失的，应当承担全部责任。

第十条 其他事项

(一)双方可对本合同的条款进行修订更改或补充，以书面签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。

(二)合同规定的管理期满，甲乙双方如解除合同应提前六个月书面通知对方，本合同自然终止。如无疑义则合同自动顺延。

(三)本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方均不承担违约责任并按有关法规政策规定及时协商处理。

(四)本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，提请物业管理主管部门调解，调解不成的，提交仲裁委员会依法裁决。

(五)本合同之附件均为合同有效组成部分;本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

本合同及其附件和补充协议中未规定的事项，均遵照中华人民共和国有关法律，法规和政策执行。

(六)本合同正本连同附件共一页，一式三份，甲，乙双方及物业管理主管部门(备案)各执一份，具有同等法律效力。

(七)本合同自签订之日起生效。

甲方签章： 乙方签章： 法人代表： 法人代表：

【案例分析】：

物业管理合同解除和变更的效力之间的关系：

业主陈阿南和王长凤擅自拆除房屋前包沿，敲掉原来屋面，将屋面向后缩进，装上窗户，做阳台进出。2006年5月10日，常州市长安物业服务公司(下称长安物业)向该业主送达整改通知书，告知其因没有向物业管理部门办理相关申请手续、没有得到业主委员会和有关部门的同意,要求该业主在收到通知书后两日内恢复原样。但该业主未按通知书履行,又将其卫生间的部分屋顶拆掉并在卫生间内砌造了隔断墙、建造了不锈钢楼梯,栏杆及铝合金窗户。长安物业认为，业主陈阿南和王长凤的行为破坏了其管理下的房屋的结构、外貌、设计用途、功能和布局，给该幢房屋留下了安全隐患，对其他业主权益造成损害，使物业管理工作难以正常进行。长安物业向法院起诉，要求判令被告陈阿南和王长凤立即将涉事房屋顶楼南侧屋面拆改的部分恢复原状。

被告认为, 自己所进行的房屋局部装修是对被告合法购买的私人财产的处分行为，既不影响大楼整体建筑结构，也不侵犯大楼其他住户的任何权益。被告曾于1998年11月12日与武进浩天(集团)房屋开发公司物业管理中心签订了《物业管理委托合同》，该合同第五条第六款约定，在本小区范围内不得擅自改变房屋建筑及其设施设备的结构、外貌(含外墙、外门窗阳台等部位设施的颜色、形状和规格)、设计用途、功能和布局等，不得对房屋内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭建。不过该协议早已被解除,被告并未与现在的长安物业服务公司签订有关房屋拆改、装修的任何有关协议。安居小区业主委员会与长安物业签订的物业服务合同只规定了长安物业负责房屋建筑共用部位的维修、养护，并未规定业主不能对合法所有的私人房屋在不危害公共利益前提下的正常改建和装修。

判决

法院对本案审理后认为：武进浩天(集团)房屋开发公司物业管理中心与王长凤于1998年11月12日签订《物业管理委托合同》。2003年7月22日，安居新村业主委员会与长安物业签订了为期三年的(自2003年7月22日起至2006年7月22日)新的《物业管理委托合同》，在该合同的附件一物业构成目录中明确标明了包括两被告居住的安居新村28幢在内的8幢住宅楼为委托管理的物业。该合同约定，长安物业接替武进浩天(集团)房屋开发公司物业管理中心成为物业管理合同的当事人。该合同约定由长安物业负责房屋建筑共用部位的维修、养护，包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅。该合同是双方的真实意思表示，合同的内容不违反我国法律法规的强制性规定，故该合同合法有效，对合同双方当事人均具有约束力，双方均应按合同约定履行自己的义务。现两被告的自行拆改屋顶、擅自装潢的行为违反了长安物业与业主委员会在物业管理合同中的约定。诉讼中，被告未提交证据以证实其进行的房屋拆改行为经过房屋行政主管部门审批核准。原告长安物业要求两被告将涉事房屋顶楼南侧屋面拆改的部分恢复原状的诉讼请求理由正当，法院予以支持。依照《民事诉讼法》第一百三十条、第六十四条、《民法通则》第一百零六条第一款的规定，判决业主陈阿南和王长凤于判决发生法律效力之日起二十日内将涉事房屋顶楼南侧屋面拆改的部分恢复原状。

评析

本案是小区业主私自搭建引起的物业管理纠纷。业主为了自己生活上的便利，在建筑物的共用房顶部位搭建阳台，物业管理公司认为危及公共安全，妨碍了小区的整体美观，要求业主拆除，双方由此发生纠纷。在物业共用部位(如屋面)搭建雨篷、养鸽棚、观景台或在公用位置设置杂物架等，既给物业管理公司维修、管理工作造成了妨碍，也侵害了其他业主的公共利益。业主私自拆改公用建筑部位虽然各物业管理规定都有要求予以禁止，但由于有的物业服务合同及业主公约对此未明确具体规定，因而给法院判令业主拆除，恢复原状带来一定困难。

本案的争议焦点是如何认定前期物业管理合同的效力和物业管理的内容。由于物业公司的变更使物业管理合同协议内容发生变更，物业公司与业主之间的权利义务关系也相应发生改变，前期物业管理公司与业主签订协议的权利义务是否自然由变更后的物业管理公司承接。笔者做如下分析：

1、物业合同当事人的变更。小区前期物业管理合同的当事人是开发商与物业管理企业。当开发商将物业或部分物业售出后,由房地产开发商与购房者签订一个内容和前期物业管理合同一样的“前期物业管理服务协议”,从而使购房者成为前期物业管理合同的当事人。这种情况是物业企业未变更，而物业的所有人发生变更，由于物业管理的一方当事人发生了变更(部分变更)，物业合同关系发生变更。但此时物业管理合同的协议内容不因当事人的改变而改变，成为两个具有相同内容但却彼此独立的合同。当成立业主委员会后，不是单个业主与物业公司签订协议，而是业主委员会与其所重新选择的物业管理公司签订合同，由物业管理公司对物业进行有偿管理服务。合同的一方是业主委员会,代表所有业主;另一方是物业管理公司。业主委员会是委托方,物业管理公司是受托方。此时不仅合同当事人发生变更(由单个业主变为业主委员会)，合同的内容也可能发生重大变化，这样的合同实际上应是一个全新的合同。

2、前期物业管理合同的解除。《物业管理条例》第二十六条规定:“前期物业服务合同可以约定期限，但是,期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。”可见,业主委员会是可以通过缔结新的物业管理合同来解除前期物业管理合同的,这实际上是对前期物业管理合同的一种法定解除。物业管理服务合同一旦签订,前期物业管理合同与物业买卖合同中物业管理服务协议同时终止。业主委员会可以选择新的物业管理企业，也可以沿用原来具有物业管理资格的物业管理企业。但无论何种情况，相互之间的权利义务必须通过合同重新约定。业主委员会与其所选择的物业公司达成的协议对全体业主有效，单个业主不能以自己没有直接与物业管理公司签订合同为由拒绝接受合同的约束，依法成立的业主委员会有权代表业主与物业管理企业签订物业管理服务合同,这种依法签订的物业管理服务合同对每个业主都具有法律效力。

3、一般物业管理合同的解除。物业管理合同的解除是指物业管理合同的当事人在具有法律效力的合同未全部履行之前,终止该合同的效力。依据《合同法》规定,合同的解除有约定解除和法定解除两种情形。约定解除物业管理合同有两种情况:一是在物业管理合同中有解除权条款约定的,当解除物业管理合同的条件成熟时,解除权人就可以解除物业管理合同;二是在物业管理合同中虽没有约定解除条款的,在物业管理合同履行过程中经合同当事人协商一致时,也可以解除物业管理合同。法定解除通常是指在不可抗力、对方预期违约不履行主要合同义务、迟延履行主要合同义务、根本违约不能实现合同目的等情形下,当事人可以解除合同。由于物业管理需要相对的持续性和稳定性，所以合同双方当事人都不应享有合同的任意解除权。需要注意的是，物业管理公司不得将物业管理合同的整体利益和整体责任转让给其他企业法人、个人或经济组织。《物业管理条例》第四十条规定:“物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业,但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人”。只可以将部分专项业务委托给专业性服务企业，这种委托需否征得业主一方当事人的许可,法律未有明确规定。原物业管理企业由于不得将物业区域内的全部物业管理一并委托给新的物业企业,意味着原物业管理企业与业主委员会并不脱离合同关系,受托物业公司取得的是物业管理经营权,而非物业管理权,物业管理公司必须依据合同实施物业管理。

4、一般物业管理合同内容的变更。物业管理合同是合同当事人双方协商一致而成立的,无双方重新约定或法定情形，合同内容是不能变更的,但如果双方通过协商一致的方法也可以变更物业管理合同内容。需要强调的是这个协商一致是订立物业管理合同的当事人的协商,而不是任何单个业主与物业公司的直接协商。业主要参与物业管理合同变更的协商,前提条件是必须要通过业主大会形成代表大多数业主意志的业主大会决议,然后在业主大会决议的基础上由业主委员会这个代表机构来与物业管理企业进行协商。

5、物业管理合同解除或变更的效力。物业管理合同是继续性合同，其解除原则上没有溯及力。但根据《物业管理条例》规定,业主、开发商将合同权利义务全部或部分转让给第三人后,并不能完全退出合同关系,而是与第三人形成连带关系。这就表明，开发商与物业公司以及单个业主与物管之间签订的物业管理合同解除后,相关当事人仍保留合同关系。这主要是因为有关建筑物的使用、维护、修理、保险和管理,及其加固、拆毁和重建方面的约定，抛开开发商可能无法完全确定权利义务关系。因此，笔者认为，有关该方面的协议内容，不可约定，建议通过法律规定明确，当小区建筑被分成若干单位并由若干业主分别独占时,不管物业管理合同是否解除，也不管房地产如何在不同的业主之间移转,初次物业管理合同该方面的约定都有法律效力，其效力可直接及于购房人、承租人等第三人。

6、物业管理合同解除与变更应注意的问题。物业管理合同解除或变更后，要依据特定的程序妥善交接和告之。(1)签订物业管理合同或变更物业管理合同应明确约定物业服务事项，不应简单采用统一的格式合同,约定的合同条款宜细不宜粗。如物业管理服务的项目应逐项写清,服务的内容应具体、详细,服务的质量标准应有明确约定等。特别不能遗漏违约责任项目。(2)明确约定被解除的前期物业管理合同和前期物业管理服务协议的效力。依照现行法律规定，避免使用“承接全部权利义务”的条款。(3)遵照解除或变更合同的程序。物业管理合同的解除和内容变更必须由业主委员会与物业管理企业进行协商。业主委员会应通过业主大会反映大多数业主意见。还必须严格按照物业管理合同成立生效的手续履行相应的登记或备案制度的手续。(4)妥善交接。原来的物业管理企业应妥善地向业主大会选聘的新的物业管理企业做好物业管理的交接工作,当事人应将保管的建筑竣工图、设施设备的技术资料、物业质量保修文件和物业使用说明文件等物业档案资料移交。(5)告之。物业合同变更，业主委员会应将所改变的合同内容明确告之每个业主。

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