天津土拍新政：房企报价达上限须竞“自持”

随着热点城市加码房地产调控，土地拍卖市场又出新花招。日前，天津北辰区两宗拟出让地块除了设置最高限价外，首次规定报价达最高限价时转为竞拍自持商业体量等。

去年底，北京曾首试激烈拍地下的房企自持模式。没想到，作为京津冀门户的天津也紧随其后。

业内人士认为，上述政策与土地熔断机制本质上没有区别，就是为了限制土地价格，达到抑制房价的目的，但却对竞价企业提出了更高的要求。

调控目标：限地价和房价？

出让公告除了对这两宗地块分别设定了最高限价，还增加了两次竞报阶段。此外，两宗地块公告还规定，受让人对竞报自持商业建筑须确定集中设置的位置，且自持经营，不得办理销售许可，须整体办理不动产权属登记，不得分割转让、分割抵押。

受让人对竞报自持的住房必须以套为单位，不得低于竞报成交的自持住房建筑面积，且受让人对竞报的自持住房须确定集中设置的位置，不得办理销售许可，对自持住房整体办理不动产权属登记，办理不动产权属登记后以租赁方式自持经营，不得分割转让、分割抵押。

竞拍模式变化背后，一个重要事实是去年以来，天津土地市场曾一度火热。比如去年底，中冶、中铁建、首创、金地、正荣、保利、万科等房企参与竞拍津北天（挂）2016-160号地块，最终中冶以总价41.4亿元竞得，楼面价33441元/平米，溢价率97.14%。

中国指数研究院天津分院提供的数据显示，天津市2016年市场迅速升温，房企库存大量消化，为保持可持续发展，补仓意愿强烈，全年累计成交经营性用地1603万平米，同比有49.2%的涨幅。住宅用地走势与整体市场一致，全年累计成交1420万平米，同比增长62.9%。

值得注意的是，天津市2016年土地市场高价地频出，促使经营性用地成交楼面价水涨船高，平均成交楼面价为8042元/平米，同比涨幅为59.5%，溢价率高达74.2%，同比增加64.2个百分点，均创历史新高。

其中，2016年天津住宅用地平均成交楼面价达8799元/平米，同比涨幅为53.4%，溢价率达77.3%，同比扩大66.5个百分点，均创历史新高。其中，天津住宅用地成交楼面价突破1万元每平方米的地块共有24宗，同比增加14宗。

随着地价突然走高，天津在2016年全年平均房价也同比涨幅达到16.1%，达到13404元／平方米。

上述政策的出台，“主要还是不希望出地王”，业内人士强调，“目前调控的最终目标，还是限制地价和房价”。

竞价企业拿地更需谨慎

由于此前天津房价涨的较多，为了控制房价，这是相对有效的措施，同时也是京津冀一体化的联动举措。”

2016年11月25日，北京市住建委发布《关于本市“限房价、竞地价”项目自持商品住房租赁管理有关问题的通知》，出让地块均设定合理土地上限价格，当竞买报价达到合理土地上限价格时，则不再接受更高报价，转为在此价格基础上，通过现场竞报企业自持商品住房面积的方式确定竞得人。

天津的土拍政策对企业的要求反而更高。由于目前全国普遍商业过剩，天津要求在触及最高限价时竞报商业建筑面积，可能会导致商业更加过剩。如果从企业的角度出发，商业项目本来就应该自持，否则不利于整体规划及运营。

并且，上述政策并没有动摇土地市场“价高者得”的根基，那么就要求企业既要有能力开发住宅，还要有能力运营商业。对于没有能力运营商业的企业同时又想开发剩余住宅用地，会考虑与其他企业合作运营。

2月13日，中国基金业协会出台“4号文”，规定私募资产管理计划不得直接或间接投向于北上广深及南京、杭州、厦门等16个房地产价格上涨过快城市普通住宅地产项目。

另一个案例是，去年“沪六条”曾规定，银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金等不得用于缴付土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款。竞买人在申请参加土地招拍挂活动时，应承诺资金来源为合规的自有资金。

专业人士表示，如果未来应用在天津土地市场，一方面可以降低企业不计一切代价拿地的冲动，另一方面现在对资管的要求已经实质大于形式，企业拿地时签署的承诺函将大大减少企业配资拿地，也就很难再出现先拿地再合作开发商业的情况。