房屋买卖合同应该要注意事项
导语：房屋买卖合同应该要注意事项?接下来让我们一起来看看吧。买卖合同一般是不要式合同。通常情况下，买卖合同的成立、有效并不需要具备一定的形式，但法律另有规定者除外。买卖合同是双方民事法律行为。
房屋买卖合同应该要注意事项
一、首先看开发商是否具备“五证”
即房地产开发证、国有土地使用证、该工程开发许可证、建筑工程规划许可证和商品房销(预)售许可证。
二、使用规范的合同文本
许多开发商在签订正式的预售合同前会要求购房者签订一份《房屋定购协议书》，交一笔订金。这种行为并非购房的必经程序，往往会使购房者陷入订金纠纷。
三、查验有关证明文件
买期房要查看开发商是否有预售许可证，并要确认自己所购之房在预售范围内，买现房则要查看开发商是否具有该房屋的大产证和《新建住宅交付使用许可证》。
四、买期房要注意建筑面积的约定
在填写暂测面积时除了要填上总建筑面积外，还要填上套内面积和公用分摊面积。
五、买期房要约定资讯条件和时限
所谓交房有两层含义：一层是房屋使用权即实物交付;另一层是房屋所有权转移即产权过户。
六、签约时要注意房屋质量问题
购房者在签约时，应认真推敲《商品住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》两书的内容，并将质保书作为合同的附件。
七、签约时明确物业管理事项
合同中要确定前期物业管理公司，以及双方约定的物业管理范围和收费标准。
八、注意合同文本中补充协议的内容
购房者应谨防有些开发商将示范合同文本中保护交易公平的条款通过补充协议加以取消，以减轻卖方的责任。
九、注意约定违约责任
包括：签约后购房者要求退房、不按期付款;开发商卖房后要求换房，不按期交房;面积变动超过约定幅度;质量不符合要求;办理过户手续时不符合规定和约定等。
房屋买卖合同需要注意的事项：
一、注意审核土地使用权是否存在抵押
购房者购买前可向当地土资源管理机构查核该开发土地使用权是否办理抵押登记手续。因为现实中，很多开发商为了融资往往将土地使用权抵押给银行贷款进行项目开发。售房时如果开发商隐瞒此抵押情况，这将对购房人构成法律障碍，影响购房人的顺利购房。
二、仔细审核开发商应当办理的法定手续和相关证件
1、开发许可手续是否完善直接影响所购房屋产权是否有保障，所以至关重要。
商品房开发的法定手续(许可程序)包括：立项批准、规划许可、土地使用权证书、施工许可、商品房预售许可等。对于开发手续，应特别注意各许可证件中的开发主体名称、开发土地用途、开发土地范围等必须相互一致;土地使用权的年限也应特别关注，有土地使用年限的是出让土地使用权，没有使用年限的是划拨土地使用权，而划拨土地是不能用于商品房开发的。
2、注意查看卖方的“一照”、“ 两书”、“五证”
“一照”：即企业法人营业执照。
“两书”：即商品房质量保证书和商品房使用说明书。
“五证：即国有土地使用权证、建设工程用地许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工证、内(外)销商品房预售许可证。其中最重要的是土地使用权证和商品房预售许可证。尤其要注意有些开发商的预售许可证冒名顶替。
三、要先咨询清楚交易房屋的税费、贷款的审批程序
大多购房者购房需要贷款。因此，向银行申请贷款时，最好能够熟悉申请银行贷款的政策，从而使贷款的申请能够顺利被批准。
1、一般来说，向银行提供收入证明、税单、其他拥有的不动产证明，或者是担任法人代表的公司营业执照及财务报表等材料，可以帮助买方贷到希望的数额。
2、如果通过中介公司办理贷款，同样需要把好贷款关，不能轻信中介公司的贷款承诺。
四、注意订立合同时部分条款是可以修改或补充约定的
1、合同是双方真实意思表示的体现，一旦确定合同就成为双方共同遵守的准则，发生纠纷时，便成为双方解决争议的依据。
2、现实交易中，开发商往往以格式合同为房管部门拟定，不能修改为理由将其单方意愿反映在合同中，强加给购房者接受。要明确一点，正式签订商品房买卖合同的时候，对于商品房买卖合同本身是可以进行修改或补充约定的。
五、约定违约责任条款须详细、具体
1、商品房买卖合同中都会约定开发商逾期交房，逾期办理或不能办理房产证的违约责任，但是往往开发商虽然约定了违约责任，一般违约金额都不多，因此，购房者一定要注意这些细节。
2、同时，还应该约定：
规划、设计的变更致使购房者解除购房合同，开发商不仅仅要承担购房款的银行利息，还应承担一定金额的违约金。
由于开发商原因不能办理产权证，购房者要求退房退款时，开发商还应该赔偿退房时房价与签订合同时房价的差额损失。
加重开发商违约责任，使其违约承担的损失超过其不当获利,才能从根本上遏制开发商恶意违约。
六、合同附件须重视
1、合同附件是合同的有效组成部分，与合同主文条款具有同样的法律效力。
2、常有的合同附件包括所购房屋平面面积图、公摊面积表、质量保证书、装饰设备标准、住宅使用说明书等，对于补充协议的条款也常常列为合同附件。
可见，这些附件内容都是极其重要的。购房者不但要认真谨慎对待合同主文，对合同的附件应当给予足够的重视。
七、妥善保管商品房的销售广告、宣传资料
商品房的销售广告和宣传资料一般为要约邀请，不视为合同的条款，但是开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
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二手房转让合同注意事项内容：
一、确认产权的可靠度
1、注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人;
2、搞清楚是成本价房还是标准价房或者是经济适用住房;
3、产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处;
4、一定要验看产权证的正本，而且到房管局查询此产权证的真实性。
二、考察原单位是否允许转卖
1、确认标准价购买的公房出让时是否已经按成本价补足费用或者与原单位按比例分成;
2、大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权，因此要确认原单位是否同意出让;
3、一般来说，军产、院(医院)产、校(学校)产的公房必须要原单位盖章后才能出让。
三、查看是否有私搭私建部分
1、是否有占用屋顶的平台、走廊的情况;或者屋内是否有搭建的小阁楼;
2、是否改动过房屋的内、外部结构，如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间;
3、阳台是不是房主自己封闭的，这牵涉到阳台面积应该怎么计算的问题。
四、确认房屋的准确面积
1、包括建筑面积、使用面积和户内的实际面积;
2、产权证上一般标明的是建筑面积;
3、最保险的办法是测量一下房屋内从一端墙角到另一端墙角的面积，即所谓地毯面积。
五、观察房屋的内部结构
1、户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点;
2、管线是否太多或者走线不合理;
3、天花板是否有渗水的痕迹，墙壁是否有裂纹或者脱皮等明显问题。
六、考核房屋的市政配套
1、打开水龙头观察水的质量、水压;
2、打开电视看一看图像是否清楚，能收视多少个台的节目;
3、确认房子的供电容量，避免出现夏天开不了空调的现象;
4、观察户内、外电线是否有老化的现象;
5、电话线的接通情况，是普通电话线还是ISDN电话线;
6、煤气的接通情况，是否已经换用天然气;
7、小区有无热水供应，或者房屋本身是否带有热水器;
8、冬天暖气的供应以及费用的收取，暖气片数够不够，暖气温度够不够。
七、了解装修的状况
1、原房屋是否带装修，装修水平和程度如何，是不是需要全部打掉;
2、了解住宅的内部结构图，包括管线的走向、承重墙的位置等，以便重新装修。
八、查验物业管理的水平
1、水、电、煤、暖的费用如何收取，是上门代收还是自己去缴，三表是否出户;
2、观察电梯的品牌、速度及管理方式，观察公共楼道的整洁程度及布局;
3、小区是否封闭，保安水平怎样，观察一下保安人员的数量和责任心;
4、小区绿化工作如何，物业管理公司提供哪些服务。
九、了解以后居住的费用
1、水、电、煤、暖的价格;
2、物业管理费的收取标准;
3、车位的费用。
十、追溯旧房的历史
1、哪一年盖的，还有多长时间的土地使用期限;
2、哪些人住过，什么背景，是何种用途;
3、是否发生过不好的事情，是否欠人钱或者发生过盗窃案;
4、是否欠物业管理公司的费用，以及水、电、煤、暖的费用。
十一、了解邻居的组合
1、好邻居会让你生活愉快，选不同的时间在社区内看人来人往，通过衣首和生活规律判断人的社会层次;
2、拜访上、下、左、右邻居，了解他们在此居住是否顺心;
3、与居委会或者传达室的值班人员聊天，了解情况。
【案例分析】：
案件介绍：
2014年7月15日，王楠和杨兰签订了《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定：杨兰出售的位于朝阳区的诉争房屋，建筑面积61平米，房屋成交价235万，王楠想找桂兰支付15万元定金。
同时，双方还签订了一份《装修款补充协议》，该协议约定杨兰出售给王楠的房屋交易总价款为235万，其中房屋内的配套设备设施作价100万元，杨兰出售该房屋的合同价格为135万。
同日，王楠和杨兰、中介公司签订了《居间服务合同》。约定由中介公司提供居间服务，协助办理网签手续。双方又在中介公司的见证下在当日签订了一份《补充协议》，该协议约定甲乙双方中若有一方违约，则甲乙双方中的守约方有权要求违约方承担合同金额20%的违约金;若丙方违约，则甲乙双方有权要求丙方退还全部已付代理费。合同签订时乙方支付甲方定金15万，在网签完成后，乙方于过户当天且在2014年7月24日前交付房款人民币215万。甲乙双方协商同意，在产权转移后乙方同意甲方以租赁的方式租住并签署租赁合同，甲方租住日期到2014年8月22日之前共同办理房屋交验手续，甲方应当在交验前腾空房屋，结清所有由甲方承担的费用。乙方通过验收后，甲方应当向乙方交付房屋钥匙，并视为甲方完成了交付手续。
当日，王楠支付了居间服务费5万，同时向杨兰支付了定金15万。
双方在办理往前之前，杨兰要求将房屋的过户时间推迟到8月8日并将搬家时间推迟为9月8日，王楠同意了延迟过户和搬家的时间，但是主张先扣留5万房款用于支付杨兰实际搬离诉争房屋前产生的相关费用，因杨兰不同意此要求，双方因此发生纠纷，后杨兰未依照约定配合网签，导致合同没有履行。
因此，王楠为此将杨兰起诉至法院要求解除双方在2014年7月15日签订的《房屋买卖合同》和《装修款补充协议》，解除三方所签《居间服务合同》，杨兰返还15万元定金，并且判令杨兰赔偿违约金47万及已经支付的居间服务费5万元。
庭审过程：
法院在庭审中就双方主要争议的5万元房款问题进行审理。
对此，王楠提交了其和中介相关工作人员的通话录音，该录音显示2014年8月15日，乔海燕曾在王楠和杨兰的纠纷进行过协调，但杨兰不同意王楠提出扣留5万元放款的要求并表示只有前述纠纷协商一直滞后才进行网签工作。王楠则称2014年7月21日中介工作人员多次致电杨兰要求配合网签，但杨兰不接电话，最终因杨兰没有配合，导致诉争房屋没有完成网签事宜。中介公司对电话录音和王楠的陈述予以认可。杨兰认可录音真实性，但不认可内容。
杨兰就此主张此系因王楠要先扣留5万元房款且待搬家时在给付的行为改变了付款程序，导致合同没有履行。对此杨兰申请了三名证人到庭作证，分别为甲乙丙，三证人声称从事装修工作，当时在和诉争房屋户型相同的客户家装修房屋，因此在2014年7月12日到杨兰家查看相关装修改造。
庭审中三人主张7月12日下午，甲乙两人为此提交一份书面证据，其中写明两人去杨兰家看装修设计和水改，进门看到当时杨兰和另外一个中介摸样的人及一对男女(王楠)，双方争吵激烈，大致为5万元钱的事情，双方因为这5万块钱的事情大吵了很久，最后杨兰说要求对方走，不卖房子了。
庭审中甲乙做出相互矛盾的陈述：甲主张证人证言是杨兰提供，乙表示提交的证人证言系两人到复印店各自打印形成。庭审中两人还就到长时间、屋内人员数量等问题做出和证言不符的回答。证人丙城市三人一起看的装修设计，但甲乙表示是两人一起看的装修设计。
经法院询问，当事人均表示诉争房屋过户以前应当进行央产房上市审核和网签工作。其中央产房上市审核需要由杨兰申请后由央产房交易办公室出具相关证明文件。杨兰表示因双方就前述纠纷没有协商一致，所以不能进行央产房上市审核及网签工作。杨兰认为自己不存在违约行为，同时认为王楠主张违约金数额过高，要求减少违约金。
审判结果：
北京市朝阳区人民法院经审理后判决：
一、解除原被告所签《房屋买卖合同》及《装修补充协议》。
二、解除原被告和中介公司签订的《补充协议》。
三、杨兰在判决生效后三十日内返还原告王楠定金15万。
四、杨兰在判决生效后三十日内给付王楠违约金六万。
一审判决后，原被告均不服判决，上诉至北京市三中院，北京市三中院经审理后判决：
驳回上诉，维持原判。
律师 案件点评：
律师 认为，涉案的《北京市存量房屋买卖合同》、《装修补充协议》是当事人的真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同当事人应当依照约定全面履行自己的义务。
在诉争房屋及补充协议的履行过程中，王楠和杨兰就诉争房屋的过户和搬家时间、房款的给付时间发生分歧，双方在未能协商一致的情况下，应当依照既有合同及协议履行相应的义务。王楠主张杨兰没有履行配合诉争房屋进行网签，导致和合同及协议未能继续履行。对此王楠向法院提交了中介公司员工的电话录音，根据录音内容可以看出中介公司的工作人员曾就双方之间的矛盾进行过协调，但双方当事人并没有就分歧协商一致。同时在网签日，中介公司的工作人员多次和杨兰联系要求配合网签，但杨兰置之不理，最终导致了双方没有完成网签。并且中介公司作为网签的义务人，对此事实予以认可，结合以上事实，可以认定杨兰拒绝配合网签，导致该合同没有继续履行，杨兰的行为已经构成违约，应当承担违约责任。
本案中杨兰声称合同没有履行均系王楠要求扣留5万元房款所引起，并申请了证人到庭作证，但仅凭证人的证言并不能证明其证明目的，且证人的证言亦存在矛盾之处，在没有其他证据佐证的情况下，杨兰的主张法院不应予以采信。
同时本案因杨兰的违约行为导致合同不能继续履行，王楠作为守约方有权要求解除合同及协议，现杨兰和中介公司亦同意解除合同，因此法院对此主张予以支持是正确的。因该合同被解除，杨兰应当将其收取的相应款项返还给王楠，法院的判决有事实和法律依据。同时杨兰应当支付王楠相应的违约金，杨兰提出约定的违约金过高，法院经审理后认定违约金确实过高，具体数额则由法院予以酌定。
综上，法院的判决是正确的。
律师提示：
律师 提示各位阅读到此文的当事人，像房屋交易这类大额财产交易，在签订合同、约定履约期限及其他相关事宜时一定要谨慎，多去了解一些相关的购房政策，如果遇到不知道的一定要咨询相关的专业人士，以此来避免日后发生纠纷。
当然，如果您遇到了纠纷，也不要着急，一定要第一时间保留好双方之间的往来信件、函件及短信等有关的证据，第一时间找到一位律师，以期最大限度的保护自身合法权益不受侵害。
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