法院:北京10类"风险房"案例及购房提醒(上)
10月21日上午，北京西城法院通报，预计今年房屋买卖合同纠纷的收案量将达到历史峰值。法院还发布了二手房买卖合同纠纷典型案例，并总结出十大“风险房”。
房屋买卖合同纠纷半年同比增四成
“我院民一庭是审理民事合同类案件的专业庭室。从收案量来看，房屋买卖合同纠纷在该庭是仅次于房屋租赁合同纠纷的第二大类案由。”西城法院新闻发言人刘白露介绍，近几年，法院受理的房屋买卖合同纠纷案件一直居高不下，逐年攀升。
根据西城法院的统计数字显示，仅今年上半年，房屋买卖合同纠纷同比就增长了近40%，今年前9个月的收案量，就已经与去年全年数字持平。以此增长态势，预计今年房屋买卖合同纠纷的收案量将达到历史峰值。
对此，北京西城法院发布“风险房”典型案例，总结出十大类 “风险房”，并提示消费者谨慎购买二手房。
那么这十大类 “风险房”都是什么呢？
据西城法院民一庭庭长郭云燕法官介绍，的房、在租房、抵押房、抵债房、共有房，央产房、代理房、拍卖房、有多人户口的房屋以及突然的房产具有较高风险，购房需要谨慎。
下面我们就针对典型案例了解一下这些房产的购买注意事项。考虑内容太多大家也看不过来，购房指南特地将这几类房产分别给大家讲解，今天主要讲一下抵押房、抵债房和房。
风险房一、抵押房
案情介绍：
2015年3月1日，韩先生和张女士签订了房屋买卖合同，约定韩先生购买张女士位于西城区广安门外大街一处房屋，面积43平米，总价174万元。该房屋是2013年张女士通过按揭方式购得，房屋抵押给光大银行借款115万元。因为张女士未还清借款，抵押权未消灭。
韩先生知晓相关情况，合同中也做了相关约定，约定张女士在签订合同后10个工作日内办理提前还款手续。韩先生向张女士先行支付了120万元购房款，但张女士迟迟不办理解除抵押手续。在交易过程中，因张女士另有其他纠纷，该房屋被法院查封，导致无法继续交易。韩先生诉至西城法院要求张女士依照合同支付违约金。
法官说法：设立抵押权的房屋在交易之前一般应先解除抵押。本案中双方对解除抵押的约定没有问题，但是张女士并未按照约定办理银行还款，导致合同没有办法继续履行，张女士应当承担违约责任。因此，终西城法院判决张女士支付违约金。
法官提醒：抵押房一定要解除抵押再交易
在二手房买卖合同履行过程中，经常会有交易房屋存在抵押的情况，如果要进行交易首先要解除抵押，此时购房者要明白，如果在解除抵押的过程中卖房人因各种原因不解抵押，都将直接影响下一步合同的履行。因此，在购买房屋中要谨慎购买抵押房屋。如要购买抵押房，一定要妥善签订合同，督促卖房人解押，防范意外情况发生。
风险房二、抵债房
案情介绍：2013年7月29日，年近八旬的陈老太通过万女士的介绍向刘女士借款,并以位于西城区平原里的一套自有房屋作为担保。同日，陈老太与万女士签订委托书，授权万女士有权代其办理涉案房屋的抵押及出售等相关事宜。随后万女士办理了房屋抵押公证手续。
2014年4月1日，因陈老太未能偿还刘女士的借款，万女士代表陈老太与常先生签订了《北京市存量房屋买卖合同》，将涉案房屋低价出售给常先生。陈老太被迫离家，后诉至西城法院，要求撤销其与常先生签订的存量房屋买卖合同。
法官说法：西城法院经审理后，认为本案存在着房屋交易价格明显过低、合同多数条款空白、买房人从未看过涉案房屋等众多疑点，并结合相关案情，认为万女士与常先生在房屋买卖合同订立及履行中的行为不符合市场交易习惯，显失公平，故判决撤销了陈老太与常先生签订的房屋买卖合同。
法官提醒：遇到低价房一定要审核出售人权情况
实践中，借房屋买卖幌子，隐瞒高利借贷之实，同时办理委托售房和房屋抵押公证，是变相的以房抵债，当借款人无力偿还借款后，房屋被低价转卖的情况时有发生。这一行为既纵容了高利借贷非法活动，侵害了借款人的合法权益，又扰乱了抵押登记秩序，应当引起警惕。
此外，从买房人角度来看，在遇到明显低于市场价格的在售房屋时，一定不要急于交易，要审核出售人的权情况，弄清楚实际交易人和房屋产权人的关系，避免购买抵债房屋造成经济损失。
风险房三 、房
案情介绍：2015年5月9日，程女士与沈先生签订房屋买卖合同，约定程女士将其名下一套位于西城区菜市口大街的房屋卖给沈先生，房款总价为700万，其中定金30万，首付款312万，贷款250万，剩余108万余款于7月14日过户当天以资金方式支付。
合同履行过程中，沈先生支付了定金和首付款，但贷款未能如期获批，双方也并未于7月14日办理房屋过户。7月24日，程女士向沈先生发出解除合同通知，沈先生认为程女士是因房价大涨不想卖了，故诉至西城法院要求程女士继续履行合同、协助办理涉案房屋过户并支付违约金，同时明确表示愿意一次性支付剩余房款358万。
诉讼中，程女士提出反诉，认为沈先生未在7月14日支付资金款项构成违约，要求确认双方已于7月24日解除合同，沈先生撤销网签，定金30万元不予退还。
法官说法：西城法院经审理认为，沈先生未能如期获得批贷系不可归责于双方当事人的客观原因所致。因双方一直未签订资金协议，也并未在7月14日实际办理过户手续，故沈先生未支付资金款项并非单方违约，涉案房屋的买卖合同应当继续履行。但过户义务为双方义务，双方未能如约办理过户，也并非程女士的单方违约，因此对沈先生要求程女士支付违约金的诉讼请求不予支持。终西城法院判令沈先生向程女士支付剩余房款358万，程女士沈先生办理涉案房屋的过户登记手续，驳回沈先生的其他诉讼请求和程女士的全部诉讼请求。
法官提醒：已签合同卖方属违约
虽然本案中合同未履行并非买方单方违约所致，但实践中因房价上涨而违约的情况时有发生，表现为以各种原因要求解除合同或者违约加价，此时买房人可以拿起法律的武器保护自己的合法权益，通常有两个选择，一是要求继续履行合同，二是解除合同并赔偿损失。但无论何种诉求，首先要确定买卖双方已签订购房合同，其次要自身严格履约并及时固定卖方违约的证据。
后续内容可见链接：
《北京10类风险房(中):房源信息全面很重要》
《北京10类风险房(下)：户口 租售问题》