3年小周期再次应验 2017会“量价齐跌”吗？

9月30日起，已经有9个城市相继出台了限购政策，它们分别是北京、天津、苏州、郑州、成都、无锡、济南、武汉、合肥等。

10月2日上午，武汉也公布了新的限购政策，本地人限三套房，外地人限两套房。不过这个时间点选的倒是不错，赶在国庆，大家都跑出去了，民政局放假了。限购不至于导致民众突击购房，确保了当地楼市的平稳。

多数城市主要措施给假离婚留出了操作空间，十一过后，各地民政局是否会出现一波离婚潮要看民众对未来房价的预期是否被扭转，毕竟本轮多城市联合限购，试图改变民众对未来房价预期的意图十分明显。不过在笔者看来，本轮限购很重要的一个目的是给各城市降温，所谓降温，是指房价要慢点涨。

慢点涨有两个好处，其一，刚需或许还能看到买房的希望，毕竟现在首套房首付比例基本没有变化；其二，需求还有逐利空间，但在全面限购的情况下，利润空间有可能在未来被大幅压缩，好处是需求趋于稳定，且不至于大幅入市和迅速撤离楼市。

三年的小周期再次应验

上两轮房地产小周期分别在2011年，2014年达到顶峰，此轮限购后，房价有望在2017年达到顶点。分析人士认为，此轮房地产调控已经在今年第四季度正式启动，市场拐点会在2017年正式出现，到时房价会出现阶段性的“量价齐跌”。但同时也认为，此次调控并不会导致房价出现实质性下跌，市场真正的的拐点仍然看不到。唯一可以肯定的是，市场已经由去库存之初的全面宽松转变为真正的因地制宜。

能否借助三年小周期来扭转当前房地产调控的被动局面，十分重要。

分城施策进入关键时期？

“分城施策”早由总理在2015年两会上提出，原话是这样的：

房地产市场有其自身的规律，中国国土面积辽阔，有特大城市和中小城市、小城镇，情况各异，所以我们要求强化地方政府合理调控房地产市场的责任，因地制宜，分城施策。

随后启动的去库存围绕了降准降息和分城施策两条线。各城市根据现有库存量制定适合本城市的去库存政策。

但从执行效果来看，各地去库存出现了明显的问题，热门城市没有根据库存量出台相应稳楼市政策，而库存高企的城市则没有拿出应有的诚意，是在货币化安置和农民进城买房方面。

此次一线城市和强二线城市重启限购，使得分城施策真正得以生效，毕竟资金和人气集中在这些城市，稳定供需和房价十分重要。预期，为了防止资金在各城市之间非理性流动，会有更多城市加入限购阵营。

接下来关注的是，尚未真正启动去库存的三四线城市是否会有更具诱惑力的政策出台，毕竟农民进城需求仍然存在，但首付和信贷压力并没有减轻。