浅谈房地产法律法规论文，房地产相关法律法规论文
房地产业作为我国国民经济中的支柱产业已得到很大的发展,对于提高人们的生活水平起着越来越大的作用。下面是小编为大家整理的浅谈房地产法律法规论文，供大家参考。
浅谈房地产法律法规论文篇一
《 浅谈房地产法律法规 》
【摘 要】随着房地产行业的日益壮大，对我国的国民经济发展有着举足轻重的影响，在我国国民经济中占有非常大的比例。努力完善房地产企业在开发、经营管理中的法律法规，有助于促进房地产业健康、快速、持续地发展。因为在房地产企业的开发、经营管理中，房地产的法律法规贯穿于前期的开发阶段、工程的建设阶段、商品房的交易阶段。并且房地产企业要遵守国家的法律法规，从而确保房地产企业的经营管理活动顺利运行。
【关键词】房地产;法律;法规
1 房地产法律法规的综述
1.1 房地产法律法规体系的组成
房地产法主要适用于调整房地产的所有权人和非所有权人(主要包括房地产的管理人、修建人、使用人)之间以及房地产的所有权人之间在房地产进行交易(主要包括房地产的租赁、房地产抵押、房地产的转让)、房地产开发经营、房地产管理、房地产权属等过程中出现的各种关系的法律法规的总称。我国现行的房地产法律法规体系由三部分组成：(1)综合性的法律法规，主要包括有《中华人民共和国宪法》和《中华人民共和国民法通则》;(2)针对性的法律法规，主要包括有《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《住宅法》和《城市规划法》以及《建筑法》等;(3)相关性的法律法规，主要包括有《担保法》、《继承法》、《婚姻法》、《环境保护法》、《森林法》、《渔业法》和《草原法》以及《商业银行法》等。
1.2 房地产法实施应遵循的基本原则
(1)坚持国家土地的公有原则;我国的社会主义经济制度是以公有制经济为基础，并且公有制经济在社会主义经济中占主导地位，多种所有制经济并存的经济体系。土地是国家的资产，也是国家的资源。我国实施的是土地所有制，除部分土地由相关法律规定属国家之外，其余土地均属劳动群众所有。同时，国家因需要有权依法征用土地，所征用的土地属全民所有。
(2)坚持国家土地的有偿使用原则;国家土地的有偿使用主要指的是有期限的使用。农村集体经济可以通过土地使用权的联营和人股的形式与其他的个人和单位共同合作办立企业。但是，农民集体土地的使用权不能通过转让、出租、出让的方式用于非农业方面的建设。对于根据法律取得的建设用地并且符合土地使用的总体规划的企业，由于兼并和破产造成的土地使用权依法转移的土地除外。
(3)坚持合理利用土地和珍惜土地以及保护耕地的原则;合理利用土地资源，珍惜土地资源，保护耕地已经成为了我国的基本国策。对于各级人民政府，必须要全面规划土地的使用，严格控制、开发、管理和保护土地资源，并要采取一定的措施，严禁个人或者集体组织非法占用土地。要对土地实施特殊的保护制度，根据相关法律坚持实施土地使用用途的管制制度、耕地占用的补偿制度、基本农田的保护制度。
(4)坚持房地产的综合开发原则;房地产企业对土地进行开发经营要遵循环境效益、社会效益、经济效益相统一的原则，同时实施配套建设、综合开发、合理布局、全面规划。
(5)坚持城镇住房的商品化原则;为了改善城镇居民的生活水平和居住条件，国家要适当的根据社会经济的发展水平，加大对城镇居民住宅建设的扶持力度，并要逐步推行城镇居民住房的商品化，才能最大限度的满足人们不断增加的住房需求。
(6)坚持市场调节和宏观调控相互结合的原则;房地产业已经成为了国民经济的支柱产业，由于房地产市场具有高风险和高利润的特性，尤其要警惕出现泡沫经济，不能让房地产交易活动放任自流，也不能管得太死。因此，对于房地产市场以宏观调控为指引，由市场去调节才是最科学的管理方法。
2 针对房地产业融资风险的相关法律法规
2.1 正确划分政府部门在房地产业融资风险中的行为界限
作为政府部门，其主要职责就是保持房地产市场的快速、稳定的发展，其首要目标是控制房价。化解融资风险比较重要的措施就是政府要在低收入住房的保障体系和私人商品房的市场体系中明确定位目标，并实行二元制政策。政府部门还要明确房地产行业融资监管的局限性和正当性，房地产融资监管的正当性主要体现在金融服务强烈的外部性和公共产晶特性，通过金融组织的运行规则和行为规则的制定，从而建立房地产行业的市场预警制度和价格监管制度，并采取多种预防和控制措施来稳定房价，保证房地产市场快速、稳定的发展。同时还要明确市场机制与政府监管之间的关系，融资市场化能够有效解决房地产行业的融资风险，通过价格机制和市场竞争机制建立起多元的房地产融资结构。
2.2 完善房地产金融体系、建立健全的房地产法律制度
在我国的房地产开放经营中，银行信贷是房地产企业的主要资金来源，因此银行体系名副其实地成了房地产企业融资风险的集中地。因此，需要为房地产企业提供更多新的融资手段，进一步拓宽融资渠道，分散银行体系承担的融资风险，从而形成完整的房地产行业金融体系。同时，还可以确立证券、信托等融资方式在房地产行业融资中的合法地位，通过统合性的法律措施，从而建立起市场体系多层次、组织机构多元化的房地产融资体系。在市场经济条件下，市场竞争虽然能够优化资源配置，提高效率和，但是也会因不适应经济发展而产生主体退出市场，因此还需要依法构建房地产行业融资的退出机制。还要依法建立房地产行业融资的信用平台，信用平台的建立，有助于房地产企业估价的科学化和信息化，提高银行体系的放贷质量。
2.3 健全房地产企业融资监管的法律制度
目前，我国虽然已经出台了相关的金融法律法规，但是对于房地产企业的金融监管方面只有少许的规定。因此，要加强对于专业性较强并且复杂多变的房地产企业融资监管方面的立法。同时要独立司法、严格执法。法律制度的实施不仅要体现在它的制定和完善，更重要的是要严格执法。完善房地产企业融资监管的法律制度，要建立起行政监管、法律监管、自律性监管，从而减少房地产企业的融资风险。
3 针对预售商品房的相关法律法规
在《城市商品房的预售管理办法》中有明确的规定，商品房预售人的基本义务就是要进行商品房的预售登记。实行商品房的预售登记不但能够预防和避免一些不必要的房产纠纷，还能够保护商品房购房者的相关合法权益，确保商品房的交易安全。购房者和房地产企业要在行动上和思想上对预售合同引起足够的重视，要积极地到相关部门进行合同登记，在进行商品房预售登记后就能让预售合同产生相应的公示效力，减少不必要的商品房预售纠纷，同时也能有效避免第三人的购房行为，防止购房纠纷。
在房地产商品房的预售过程中，还要设立专门的机构来负责商品房预售款项的监控保管工作，房地产企业需要付给监管机构一定的报酬，并且等到商品房竣工、验收合格之后，将商品房预售款退还给房地产企业，从而有助于工程款项的供给得到保障，还有保证商品房预售款项的专项使用，确保工程项目的建设款不人为地流失，确保工程项目的建设顺利进行，也保障了购房者的合法权益。
4 结束语
房地产企业的法律法规涉及到每位购房者的合法权益、千家万户的切身利益。解决和减少房地产企业纠纷，关键在于完善房地产企业的法律法规，房地产企业的法律法规不但能够改善城市居民的居住质量，还能让房地产企业快速。稳定的发展。
参考文献
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浅谈房地产法律法规论文篇二
《 房地产法律问题研究 》
摘要：社会主义市场经济的发展，离不开城市化建设，城市的发展必将进行新城区拓展及旧城区改造，也就必然会涉及房屋拆迁问题。近年来，我国房屋拆迁纠纷逐年增多，且有激化迹象。而根本原因在于我国对房屋拆迁的法律性质没有进行相应明确的界定，立法对于房屋拆迁的规范存在一定的缺陷，造成了不和谐的一面，本文主要浅析城市房屋拆迁中依据拆迁目的不同，分为公共利益与非公共利益拆迁的相关法律问题，以此期望对完善我国城市房屋拆迁制度提供一定的帮助和建议。
关键词：城市房屋拆迁;公共利益;补偿;强制拆迁;纠纷解决机制
作者简介：宋君隽，华东政法大学。
中图分类号：D920.4文献标识码：A文章编号：1009-0592(2012)06-056-02
一、引言
自我们国家城市与乡镇住房制度改革措施实践以后，改善居民住房资源的方法和模式也已经发生改变，社会主义市场机制在当中起着不可或缺的作用。自90年代以来，随着旧城区的改造、城市的扩建工程大步实施，使得我国大范围的城区房屋拆迁随之而来。旧房屋拆迁是一个权利和资源重新整合和配置的过程，拆迁户对于“拆”将承担着一定的风险，而“迁”对多方主体来说也就是博弈。而中低收入家庭是具有弱势性的一方，在博弈当中不可避免地会承担更多的社会风险。着力研究拆迁方面的法律问题，能帮助弱势群体保障自己的有效合法权益，继而构建我国特色社会主义和谐社会。
二、我国房屋拆迁中的现实状况
(一)我国的土地征收的法律依据
2004年以前，我国法律没有对“征用”和“征收”进行区别，统称“征用”。从现实内容看，《土地管理法》既规定了公民集体所有的土地“征用”为国有土地的情形，本质上是征收;还规定了征收临时用地的情况，本质上是征用。2004年十届全国人大二次会议审议并通过了宪法修正案，并将第十条第三款修订为：“国家为满足公共利益的需求，可依照法规对土地实行征用或者征收并给予补偿。”首次在宪法中明确提出了私有财产权与补偿的概念，明确了征用和征收两种土地流转方式，为日后农村土地征收及补偿制度的进一步建立和完善提供了宪法上的法理依据。8月28日，我国《土地管理法》也对相应的条款作了同样修订，我国对于土地征收及补偿制度得到逐步完善。包含两种类型：一是征收土地的所有权，农村集体土地征为国有。我国《土地管理法》第二条规定：“国家为了公共利益的需要，可依法对集体所有土地布示征用。”
(二)当前我国的土地征收的实际情况
1.公共利益的界限不够清晰，部分占地不归属于公共利益需要。土地征用是政府、国家为了公益目的而抵偿取得个人土地与非国有土地的行为，行政征用权的行使仅限制于公益目的，虽然《土地管理法》《宪法》《物权法》规定国家为了公共利益的需要，可依据法规对土地实施征用。但却没有明确什么是公共利益，怎样确定公共利益。这就致使国家的土地征收权实际上存在不受限制的情况，造成了部分权力滥用。据调查在我国现有的征地中80%以上的征地都是基于商业利益的需要而进行的而非公共利益，一些地方在片面追求经济发展和“政绩工程”的促使下，滥用土地，把大量的农用地转化为城市用地和工业用地，造成了土地资源的严重浪费。
2.我国部分地区土地征收程序不够规范。片面的追求政绩，以及部分地方领导过分追求经济利益，加上土地征收属于政府行政职能并具有强制的特性，部分地方政府在征收土地的时候没有完全依据更是完全没有依据法律规定的程序和权限。而且在发生纠纷后部分地方政府组织人员进行截访，而部分地方法院对于被拆迁的农民起诉以各种借口推脱或者不予立案受理及裁定。导致失地的被拆迁农民的合法权益受到侵犯后连最少的司法救济权也不能及时得到保障。此类行为对构建和谐社会起负面作用。
3.征地补偿标准低和补偿对象的不一致，地方政府截留了征地补偿款项。征收土地补偿的标准须按照《土地管理法》的规定来实际执行，征用农民耕地的补偿费用包含安置补助费、地上附着物补偿费、土地补偿费和青苗补偿费。作为征地补偿的主要构成部分安置补助费、土地补偿费均是按照土地年平均生产值的倍数来落实的，而不是根据部分地方政府和农民协商或依“市价”补偿。
在现有我国土地征收过程中，农村集体土地的征用其对象直接为土地，法律明确规定为土地征用，农作物等作为土地的附着物来一起征收，而在城市的国有土地征用中，其对象是房屋，是以拆迁的形式表现的。但这种形式上的差别，并不能更改其土地征收的实质属性，依据为：(1)拆迁房屋的根本目的是获取该房屋所占有的土地。(2)在对拆迁房屋的问题中，其主要是是补偿的费用，拆迁中的矛盾大多数是由于土地补偿费用纠纷引起。所以，土地征收是我国城市房屋拆迁的实质所在，只是此本质被房屋拆迁的形式而隐藏起来罢了。
三、我国现有法律对于现实拆迁问题的分析
在过去的房屋拆迁管理工作过程中，其主要政策是依据国务院在1991年颁布实施的《拆迁条例》。在此基础之上，根据各地区的实际情况不同，推出一系列实施细则。2011年1月19日，国务院审议并通过最新的《国有土地房屋征收与补偿条例》。虽然有条例的一定约束，但是在实施执行的过程当中，拆迁制度仍存在一些不足问题，主要表现在：
(一)对“公共利益目的”界定不明确
《国有土地上房屋征收与征用条例》第八条明确规定：为保障国家安全、促进我国国民经济与社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需要征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：
(1)国防和外交的需要;(2)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要;(3)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要;(4)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要;(5)由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要;(6)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。
然而事实的操作当中，开发商作为拆迁方，向地方政府权力“寻租”，以“政府拆迁指挥部”的名义进行相应的拆迁，或者依据公益名目拆迁，实为商业开发拆迁。使地方政府参与了商业性质的拆迁。虽然地方政府只能为公共利益性质才能作为拆迁人直接参与拆迁活动，但由于对公共利益目的界限不明晰或有意将商业性拆迁行为加上一层“社会公共利益”的外衣，部分地方政府跨越了“公共利益目的”边界，从事商业性房拆行为。
(二)补偿制度的不完善
拆迁过程中拆迁双方的低位不对等。对于拆迁方，其获取的地方政府签发的拆迁许可证和赋予的拆迁资质证具有足够强势性，拆迁公告也即开出的“条件”，往往被拆迁的一方则很被动。若确实不能接受，则只可采取行政裁决、司法裁决等方式解决。
在行政裁决过程中，政府所担当的角色有时是错位的，在其实行的统一拆迁中，政府往往会成为自己所涉案件的法官。在此情况下，政府实行强拆，也就相当于担当了四个身份于一身：(1)所涉新建项目的经营者;(2)拆迁政策的制订者;(3)强迁的执行者;(4)拆迁纠纷产生后的行政裁决者。而对于拆迁人而言，被拆迁方作为一个弱势群体，在发生拆迁争议纠纷时不易主张权利。
在司法裁决过程中，部分地区的审判机关领导层往往属拆迁指挥部的成员，司法救济的公正性也令人怀疑。在被拆迁方与拆迁指挥部发生纠纷寻求司法救济时，审判机关既为当事人，又为裁决人，往往会偏斜了审判。
三、完善我国城市房屋拆迁制度的建议
(一)公共利益的维护
我国除宪法规定了有“公共利益”的条款外，很大一部分法律、行政法规、地方性法规甚至规章中也会援用公共利益概念，但是我国目前立法中并没有明确规定公共利益的解释权，致使任何援用公共利益条款的法律文件都可以对其内涵进行界定。因此，我们应对公共利益的界定主体或者说表现形式进行限制界定，规定只有特定层次的有效法律文件才可以释义“公共利益”。
笔者通过对“公共利益”的正面说明，有些国家在法条中不仅规定了“公共利益”的范畴，还规定了不能列入公共利益的内容，我国可以借鉴之，通过对“公共利益”的反向解释，将一些貌似“公共利益”但不是真正公共利益的情形排除在外，如政府自身的利益、特定利益集团的利益等，使“公共利益”的界线更加的清晰。
(二)程序的完善
首先要明确拆迁关系的城市规划的实施，关乎到整个社会公共利益，而在实践中确有部分被拆迁方借口故意拖延搬迁，损害了拆迁方和社会公共的利益。借鉴它国的赔偿金先付的经验，我们并不反对强制执行，但应严格强制执行的前提：
1.当事人之间之权利义务关系明晰，不强拆将严重影响拆迁方的生产经营的。拆迁方递交强拆申请，须因被拆迁方拒迁将要或已经严重影响施工期，给拆迁人造成直接利益损失。此权利义务明确应包含：房屋拆迁项目之公共利益目的获得了双方或司法的认可、补偿安置条件已落实或补偿安置协议已获得相应的司法认可。
2.被拆迁方或租房者有搬迁或者有过渡条件的，递交申请的拆迁人已给予被拆迁人经济补偿或过渡期周转房、提供安置房的，在实施房屋拆迁后，使被拆迁方得到相应安置，也是物权法保障居住权原则的应用。
3.申请人须提供相应担保。拆迁方在提出强拆申请时，须提供担保。申请人没有或拒绝提供担保的，人民法院应驳回其申请。在强拆后若申请人败诉的，其必须赔偿被申请人因强制执行所造成的经济损失。
依据房屋拆迁的特点，笔者认为，担保的方式可分为资金和房屋担保两种。房屋担保，是指申请人提供与被拆迁房屋市价等同的产权明晰的房屋，房屋的产权可以是申请人的或是其他担保人的。此担保房屋，未经人民法院允许，申请人或其他担保人不可擅自处理。而资金担保，即申请人提供与被拆迁房屋市价相当的资金，由人民法院保管控制。在现实的拆迁行为是，这一现象被称为“房屋补偿”和“货币补偿”。
(三)合理补偿制度的完善
合理补偿实际为公正和充分补偿，它能很好地协调公共与私人利益之间的关系，能预防政府征收只能的滥用，也为通过行使政府征收权，为保障公共利益的实现提供了一定的基础。另外，合理补偿标准也可以为保护公共利益和国家发展留有回旋空间，以便随着社会的变化和市场的发展对补偿标准作相应调整。
1.合理补偿须是对财产的全部直接经济损失作补偿，但它又并不是完全的赔偿，不可以完全根据财产的价值来承担全部的损失。因为征收、征用也是为了公共利益而实施的。正是由于它不等同于完全赔偿，所以补偿主要针对物本身的损失而实施，通常情况下不应该包括对间接损失的补偿。征收征用的公共利益目的决定了不可以完全依据民法的等价交换原则进行相应补偿。若是对间接损失进行补偿，就会致使征收成本过高，妨碍了公共利益的满足。
2.合理补偿标准即按照公平的市价给予补偿，只有通过市价实施才是比较合理的补偿。考虑市场价格首要是认定是否有市场定价，若不存在市场定价，就须通过第三方独立的中介机构做出合理公正的评估。对于一些财产而言，若它有市场价格，就按照市场价格进行补偿，若是没有，就可根据折旧率、现有价值等因素综合予以考虑。
3.合理的补偿也应该是及时的补偿。“迟来的正义不是正义。”迟延的补偿对私有财产的保护是不合理的。在实践过程中，一些补偿拖延的时间比较久，引起了一定的争议，也极不利于对私有财产权的保护。
四、结语
为扎实保障被拆迁公民的有效权益，避免少数经济困难家庭陷入弱者更弱的局面，笔者主张，拆迁过程中应妥善解决补偿问题：一是对被拆迁人因拆迁而导致的不动产所有权等合法权益损失、消灭进行足额补偿的问题;二是要对拆迁过程中的程序进行相应控制和完善。这两个方面缺一不可，一旦其中一者缺失，城市房屋拆迁问题将会变得纠纷不断，更加困难。本文对这一系列问题作了上述浅析，尤其是我们国内的研究现状不尽如人意，缺乏完善的理论基础，也没有形成完善的研究体系。因此，结合目前这一研究现状，笔者在总结研究成果的基础上对该课题进行深入系统的研究，所以笔者认为该课题的研究对丰富目前研究理论，促进学术研讨发展还具有十分重要的理论意义。
浅谈房地产法律法规论文篇三
《 房地产交易法规的反洗钱审视 》
摘 要：房地产业已成为特定非金融行业中最易被洗钱分子所利用的行业，建立健全房地产业反洗钱法规制度已成为当务之急。本文从反洗钱的角度系统梳理了房地产交易的现行法规，为房地产业反洗钱专项制度的建立探索基础，并为反洗钱法规与房地产交易法规的有效衔接提供依据。
关键词：房地产;反洗钱;交易法规
随着金融业反洗钱监管制度的不断完善，洗钱风险向特定非金融领域和机构转移的倾向变得日益明显。统计《中国洗钱犯罪案例剖析》和《中国反洗钱报告》(2010年至2012年)公开披露的113个洗钱案例，其中26个案例涉及房地产行业，比例高达23%，房地产业已成为特定非金融行业中最易被洗钱分子所利用的行业。然而，我国对房地产业的反洗钱义务尚未作出明确要求，因此建立健全房地产业反洗钱法规制度已成为当务之急，而在建立房地产业反洗钱专项制度之前，需要系统梳理房地产交易的现行法规，以便为房地产业反洗钱专项制度的建立奠定基础，并与之有效衔接。
一、现行房地产交易法规梳理房地产业作为经济发展和社会稳定中具有重要影响和作用的产业，为维护其健康发展，国家出台了一系列法律法规。2007年出台的《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国城市房地产管理法(修正案)》构成房地产业的基本法律。2001年建设部发布的《商品房销售管理办法》是房地产交易的基本规范性文件。2004年建设部印发的《房地产市场信息系统建设工作纲要(试行)》，从系统要求、数据采集与整合、系统管理等方面对房地产市场信息系统建设提出了规范性要求，其中涉及了一定的收集客户信息要求。
2008年建设部颁布的《房屋登记办法》和《房屋登记簿管理试行办法》中明确了房屋的权属登记问题。作为对《房屋登记办法》的进一步细化，住建部于2012年4月颁布了《房地产登记技术规程》，该规程分别从登记程序、登记归档、登记资料利用等层面对房屋登记做了详细的规定。2011年住建部联合相关部委发布的《房地产经纪管理办法》对房地产经纪机构和经纪人的职责与义务作了明确规定，是进一步完善房地产法规的重要组成部分。
此外，各地也相继出台了地方性法规，目的在于对新建商品房预售资金实行监管，加强房地产中介服务管理，规范和完善房地产市场秩序。二、房地产交易法规对开展反洗钱工作的基础作用虽然现行的反洗钱法律法规主要是针对金融机构而言的，但其所秉承的“了解你的客户”的基本原则，所涵盖的客户身份识别、交易记录保存和可疑交易报告等反洗钱工作要求同样也是FATF明确要求应用于特定非金融行业反洗钱法律法规构建的基本内容，可据此审视房地产交易法规。(一)客户身份识别。在房地产交易中实行实名制购房是我国一直坚持的制度，体现在房地产交易的各环节中。
建设部已在2006年发布的工作要点中提出落实房地产预售及销售阶段的合同联机备案和实名制购房制度，并表示通过修订有关法规和加强配套制度建设进一步完善。《商品房销售管理办法》第16条、《城市房地产转让管理规定》第7条和第8条规定了在签订房屋买卖合同时必须登记交易双方的身份信息，如果买方是自然人，则要核对并登记身份证件号码。《城市商品房预售管理办法》第10条规定，商品房预售合同要向政府有关主管部门进行备案。预售合同为事先制定好的格式合同，身份信息为必填项。
对外国人在中国购买房屋，2006年7月，建设部联合其他部委发布的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》对外国公民和机构在中国购房做出了严格的身份要求和验证程序。(二)交易记录保存。对于房地产交易来说，房屋买卖合同是买卖双方的交易记录。为使政府部门掌握有关房屋买卖的信息，《中华人民共和国城市房地产管理法》第45条规定商品房预售合同要向政府有关主管部门进行备案。2008年5月实施的《房屋登记薄管理试行办法》第十三条规定登记簿应永久保存，采取相应的安全防护措施并制作电子备份。2012年颁布的《房地产登记技术规程》中5.1.1规定，登记事项登簿后，房地产登记机构应将登记申请材料、登记审核材料和具有保存价值的其他材料收集、整理、归档，定期或永久保存。除被列入可销毁范围的登记档案为定期保存外，均应永久保存。
这些规定均为重现交易记录奠定了前提基础。三、房地产交易法规在反洗钱方面的提升空间(一)现行房地产法规的立法角度尚未考虑反洗钱因素。一方面，纵览所有房地产的法规条款，未能找到一处直接出现“洗钱”或“反洗钱”词汇的条文。另一方面，所有对违法违规行为进行预防和打击的房地产法规，重点主要集中在扰乱房地产交易秩序，维护市场健康稳定等方面。如《城市房地产管理法》第一条明确提出“为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展，制定本法”。虽然黑钱流入房地产市场也可能会扰乱房地产市场秩序，但现有的法律法规并未明确将通过房地产交易洗钱列为预防和打击对象。
(二)现行房地产相关法规仅要求收集客户的少部分信息，难以满足反洗钱工作的需要。《商品房销售管理办法》第十六条规定了商品房买卖合同应当明确的主要内容，其中仅在第一款“当事人名称或者姓名和住所”中提及客户个人信息。然而，这种笼统的规定导致房地产机构掌握的客户信息量过少，无法真正做到了解客户。另外，《房屋登记簿管理试行办法》第九条明确了房屋所有权的内容，其中包括了房屋所有权人、身份证明号码、户籍所在地、房屋所有权取得方式等信息。对该办法的解释中，明确规定了前述概念具体包括的含义。该办法虽然较《商品房销售管理办法》对客户的信息更全面，但同样与反洗钱的需要距离较远。
(三)现行房地产相关法规对客户的资金来源关注不够，注重客户的资金安全。在整个房地产法规体系中，涉及资金管理的内容并不多，主要对房地产开发商在预售房时取得的资金管理和客户交给房地产经纪机构的资金安全。如2006年建设部与中国人民银行联合下发了《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》，通知要求要建立存量房交易结算资金管理制度，规范交易结算资金专用存款账户开设和资金划转，加强交易结算资金专用存款账户管理。这些要求的主要目的是为了建立主体诚信、行为规范、监管有力的房地产经纪市场秩序，维护房地产经纪活动当事人的合法权益。
仅有的提及资金来源的《商品房销售管理办法》，在第十六条第四款中明确要求购房合同应包括“商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间”等内容。然而，遗憾的是，该办法中所提到的“付款方式”并非一般意义上理解的“现金、银行转账、刷卡”等支付渠道，而指的是“一次性付款、按揭分期付款”等购房款的缴付形式，因此，从购房合同中的“付款方式”上，几乎无法得到客户的资金来源信息。(四)现行房地产相关法规中，有利于反洗钱工作开展的法规不健全、推行缓慢。
早在2005年5月，建设部等七部委就曾联合出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》，其中第七条规定：实行实名制购房，推行商品房预销售合同网上即时备案，防范私下交易行为。2006年7月的《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》再一次明确要求房地产管理部门应严格预售合同登记备案制度，落实购房“实名制”。应该说，“购房实名制”的推行是非常有利于反洗钱工作的，它为了解客户、进行客户身份识别提供了前提。然而，房地产业的法规体系中只有实名制而没有相应的配套措施，很容易出现管理漏洞，也使这项制度在反洗钱中发挥的作用大打折扣。2004年建设部办公厅印发的《房地产市场信息系统建设工作纲要(试行)》提出了房地产市场信息系统建设的基本工作思路，即“以城市为单位，通过一定的信息平台，依托房地产管理的各业务系统，将分散于房地产开发、转让、租赁登记备案、权属登记等管理环节的市场信息有机整合起来，”。
在以后的五年中，各地已基本建立了当地自己的房地产市场信息系统。然而，从反洗钱的角度审视上述基本工作思路，“以城市为单位”的指导思想几乎已经成为“建立全国联网的联机备案系统”的制度性障碍。这样，仅能掌握每个购房者在当地的房产情况，而无法发现洗钱分子在全国范围内不同地区购置多套房产的犯罪行为。另外，在调查中也发现，虽然各城市建立的房地产市场信息系统基本包含了上述工作纲要提及的模块，但仍存在一定差异，同样不利于将来各地不同系统之间的联网整合，在反洗钱方面的作用也将受到一定限制。上述分析不难发现，我国房地产业现行的交易法规体系预防和打击洗钱犯罪的作用是有限的。当然，《反洗钱法》出台较晚也是造成这种状况的客观原因之一。
如何改变这种状况已成为需要重点研究的问题。较大范围的修改既收效缓慢也是不现实的，在《反洗钱法》的指导下，针对房地产业另外制定出台符合行业特色的专门的反洗钱法规才是合理之举。四、房地产业反洗钱法规建设的建议国际反洗钱组织FATF关于反洗钱工作的最新40项建议中，共有9项建议涉及包括房地产业在内的特定非金融机构，其中建议10、11、12、15、17中规定的客户尽职调查和交易记录保存义务，建议18、19、20、21规定的可疑交易报告义务以及建议28明确的监管原则，这些建议要求各国对特定非金融机构建立反洗钱工作体系。然而，目前我国房地产业的法规建设重在产权界定的清晰性和交易合法性的行政审批环节，缺乏对房产购置资金来源的合法性以及资金交易的监测手段。
例如，现行规定已经要求买卖房地产的客户在房地产交易登记中心办理产权登记时，应当提供真实有效的身份证明文件，但考虑到可疑交易的分析排查需要，需要房地产开发企业或房地产经纪机构协助客户除提供真实有效身份证明文件外，房地产开发企业或房地产经纪机构也应对实际控制客户的自然人和交易的实际受益人身份、资金来源、交易目的、职业等背景信息进行了解和登记。
要求房地产机构在客户尽职调查方面达到上述标准，首先要克服制度障碍，可选择的思路有两条：其一，全面修改房地产业的相关制度，加入反洗钱内容，比如明确客户身份识别的主要要素和资金监测的主要内容;其二，由反洗钱行政主管部门会同相关部委联合出台较高级别的包括房地产业在内的特定非金融机构反洗钱高级监管原则，再由具体行业主管部门结合实际情况予以具体化。相比而言，第二种思路较之第一种思路对现有房地产业的管理体系影响较小，更便于实现和实施。在《反洗钱法》的框架下，中国人民银行应会同房地产业的行业主管部门，共同制定房地产业的客户身份识别、大额交易和可疑交易报告等制度，清晰房地产业反洗钱义务主体和职责，明确监管机构职责。
房地产业的反洗钱义务主体应该包括房地产开发商和二手房交易中介机构等房地产机构。在客户身份识别方面，规定房地产机构核对登记购房者的真实身份信息，留存单位营业执照、税务登记证、法定代表人或负责人等身份证明文件，登记自然人姓名、身份证件种类及号码、住址、职业、收入水平以及交易房产基本信息，并留存有效身份证件影印件。与此同时，住房与城乡建设部应及时修改统一的制式购房合同，增加客户身份信息量，补充可进一步了解客户的必要信息。大额交易和可疑交易报告制度，应明确规定大额交易和可疑交易报送主体、时间和途径，可原则性地列举房地产交易中的可疑交易特征和可疑行为特征。
具体如：(1)在购房手续办理过程中，客户突然提出要求变更买受人姓名的;(2)按揭购房后，突然提前偿还剩余房款的;(3)直接以50万元以上现金支付房款的;(4)不关注房产质量、物业等要素，大概了解后直接购房的;(5)一次性以同一身份证购买三套(含)以上房产的;(6)通过他人账户支付房款，而不能合理解释付款人和买受人关系的;(7)购买房产后无合理原因强烈要求全款退房的;(8)持有他人身份证件购房，且不能解释购房人和身份证件所有人关系的;(9)持有假身份证件购房的;(10)以明显高于或低于市价进行房地产交易等。
此外，中国人民银行和住房与城乡建设部也应与房地产业的行业自律组织中国房地产业协会加强沟通与合作，发挥行业自律组织的作用，引导行业协会利用自身的资源优势，制定房地产业反洗钱工作指引，帮助房地产业反洗钱主体有效履行反洗钱义务。参考文献[1]法律出版社法规中心.中华人民共和国房地产法律法规全书(2014)[M].北京：法律出版社，2014。[2]唐旭等.中国洗钱犯罪案例剖析[M].北京：群众出版社，2009。[3]童文俊房地产中介机构洗钱风险分类与管理研究[J].上海金融学院学报，2013，(3)：45-49。[4]中国人民银行.中国反洗钱报告(2012)[M].北京：中国金融出版社，2013。[5]中国人民银行反洗钱局.反洗钱法规实用手册(2014)[M].北京：中国金融出版社，2014。
The Review on Real Estate Transaction Laws and Regulations from the Perspective of Anti-money LaunderingSUN Jingwen(School of Business of Xi’an International Studies University， Xi’an Shaanxi 710128)Abstract：Real estate industry has become the easiest conduit for money laundering among the designated non-financial businesses， hence it is extraordinarily necessary to establish and improve the anti-money laundering laws and regulations on real estate industry. The paper reviews and summarizes the current laws and regulations on real estate industry from the point of view of anti-money laundering， which lay a basis for establishing anti-money laundering laws and regulations on real estate industry， and provides reliable guidance for an effective connection between anti-money laundering laws and regulations and real estate transaction laws and regulations.Keywords： real estate; anti-money laundering; transaction law and regulation
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