2016西安房地产市场分析

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2016西安房地产市场分析：2016年2月西安土地市场分析报告

市场概况：2月西安土地供应成交冰火两重天

2016年2月，西安土地市场呈现供应下跌、成交上涨的局面。全市月度土地供应面积不足30万㎡，环比下跌八成，降至近一年来最低水平。

土地成交面积环比涨幅超一倍，共成交土地面积55万㎡，其中航天城成交突出，面积占比四成。航天城实业、海伦堡地产、曲江国际会展投资公司分别于航天城、浐灞、曲江取得住宅地块，地块容积率低，楼面单价较高，使得全市住宅楼面价达1581元/㎡，各用途平均楼面价环比涨三成，达1482元/㎡。

一、供应情况

1、供应走势

供应跌至近一年来最低

2016年2月，受春节假期影响，西安市土地供应跌至近一年来最低点，合计供应13宗，供应土地面积28.76万㎡，环比下跌79.01%，同比仍跌81.91%，供应规划建筑面积51.16万㎡。商服和综合用途分别供应5宗和4宗，阎良和临潼为各自的供应主力区域。

2、供应结构

2.1 各用途

商服、住宅用途各占三成

2016年2月，西安市供应13宗土地中，商服和综合用途供应突出，其中商服用地供应5宗，占比38%，阎良、高新、长安和城内为供应区域;综合用地供应4宗，占比31%，供应区域为临潼。商住用地供应2宗;住宅和工业用地各供应1宗，供应住宅用地位于城西大兴新区。

无流挂

2016年2月，西安土地市场在挂17宗经营性用地，均于本月成交，无土地流挂。

住宅成交面积占比六成 楼面价1581元/㎡

2016年2月，西安市共成交住宅用地7宗，住宅用地面积合计35.31万㎡，占比全市65%，成交规划建筑面积92.72万㎡，楼面价1581元/㎡，其中楼面价环比涨幅达92%。

本月住宅用地分别位于航天城(3宗)、浐河西路(2宗)、曲江二期唐华路(1宗)和大兴新区(1宗)。成交宅地特点为低容积率、高楼面价，航天城实业在航天城取得的三宗住宅用地容积率均不高于2.8，楼面价超1400元/㎡;曲江国际会展投资公司唐华路地块容积率不高于2.8，楼面价2177元/㎡;海伦堡地产浐河西路2宗地块容积率均不高于2.0，楼面价超1900元/㎡，预计这些地块未来都将建小高层和洋房产品。

2、成交结构

2.1 各用途

住宅、商服各成交7宗

2月，西安住宅和商服用地各成交7宗，成交土地面积分别为35.31万㎡和11.64万㎡，占比全市65%和21%;商住和综合用地分别成交2宗和1宗。住宅用地主要位于城南航天城、浐灞、曲江和城西;商服用地主要位于城南(航天城3宗，城南核心板块1宗)、高陵和阎良;商住用地位于经开和城西;综合用地位于城东长乐东路。

2.2 各区域

成交集中于城南、浐灞、高陵和城西

本月共成交土地17宗，主要集中于城南(7宗)、浐灞(2宗)、高陵(2宗)和城西(2宗)。城南航天城公交6宗土地(3宗住宅，3宗商服)，含光路以西成交一宗商服用地;浐灞成交2宗住宅;高陵成交2宗商服;城西成交住宅和商住用地各一宗。阎良、曲江、城东和经开各成交土地1宗。

2.3 各面积段

1-3万㎡地块占比提升

2016年2月，1-3万㎡共成交6宗，占比35%，比上月提升19个百分点，成交代表为航天城、高陵商服地块、曲江和城西大兴新区住宅地块;1万㎡以下共计4宗，占比24%;5-10万㎡共成交5宗，占比29%，成交代表为航天城3宗住宅地块和浐河西路住宅地块。本月10万㎡以上无成交。

三、土地市场后市预判

土地供应质量和效率进一步提升 新兴区域和城市副中心供应量上涨

2月，国家三部委联合发文，下调首套和二套改善型住房的契税和营业税，助力楼市去库存，并为二手房的流转带来利好;与此同时，中央提出我国新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区，使小区内部道路公共化，解决交通路网布局问题，促进土地节约利用。

在着眼供给侧改革，扩大有效需求，全力化解房地产库存的总基调下，未来国家及地方将会贯彻实施有保有压的用地政策，创新土地利用方式，促进新兴产业用地发展，推进经济调结构及新型城镇化。具体到快速发展的西安市，未来土地供应的质量和效率有望进一步提升，沣东新城、浐灞、高新、曲江和经开等新兴区域以及高陵、阎良、户县等城市副中心的土地供应量将呈现上涨态势，用地布局充分结合新修改的《西安城市总体规划(2008-2020年)》，更加科学合理，为建设具有具有历史文化特色的国际化大都市提供用地保障。

2016西安房地产市场分析：仲量联行发布2016年第一季度西安房地产市场回顾

甲级办公楼市场

2016年第一季度西安甲级办公楼市场迎来近两年首个新项目竣工入市。该项目为凯德广场二期，由开发商全部自持对外出租，位于南二环与小寨片区，总建筑面积达22,280平方米。截至一季度末，西安甲级办公楼市场总存量达655,000平方米。

不少具备实力的大型企业积极升级其办公环境，当中以本地和内资需求最为活跃，约占整体新租活动的九成。按企业类型来看，金融服务、高科技、能源化工及专业服务成交面积占总成交面积的比例最高，分别为26.8%、24.2%、15.3%及10.9%。

甲级办公楼市场平均有效净租金微幅上涨。位于成熟片区的甲级办公楼项目凭借优质的物业管理服务及强劲的租户组合录得租金稳步上升。

展望2016年，西安甲级办公楼市场将超过600,000平方米的新增供应，预计部分新项目将面临招租压力。“2016年将见证大量新项目入市，市场的供应压力有望达历史高峰，尤其在高新区二期锦业路片区。随着中铁西安中心、迈科商业中心及绿地双子塔A等大体量项目相继入市，高新区二期的竞争将大大加剧。新入市的超高层项目有望迅速吸引市场关注，对片区现有项目亦将造成一定压力。” 仲量联行西安商业地产部负责人青疏影表示。

优质零售物业市场

2016年第一季市场未录得任何新项目开业;国际零售商持续布局及跨境电商实体店开始出现在各大购物中心。本季度，Calvin Klein首次进入西安，并在解放路片区的民生百货-解放路店开出第一家新店;Z Zegna (Ermenegildo Zegna的副线品牌)计划在位于钟楼片区的世纪金花-珠江时代广场开出首店;Muji计划在钟楼片区的王府井百货开出其在西安的第5家门店;APM Monaco 也在王府井百货开出首店;Innisfree在钟楼片区的新世界百货开出新店。

同时，受国家对跨境电商大力支持，越来越多实体店开始布局在各大商场，积极扩大其零售市场份额。

展望2016年，市场或将迎来约530,000平方米的优质项目开业。由于大部分新开业项目由资金实力雄厚的外资或本地开发商打造，我们根据这些开发商的招商实力及项目所在的区位等进行多方面的考量，预计这些新项目在开业时有望取得较高入驻率。“当中，由经验丰富的开发商打造的优质项目如城北的熙地港购物中心及高新区的中大国际项目将受到国际零售商的青睐。随着这些项目的入市，城北及高新区的商业氛围将进一步优化。”仲量联行西安分公司董事总经理乔裕生表示。

高端住宅市场

2016年或将持续出现利于住宅市场的优惠政策，销量有望稳步回升。在当前高端住宅市场高库存的压力下，大部分开发商仍将集中精力去库存并快速回笼资金。与此同时，国家或是本地政府仍将出台相关优惠政策，帮助市场减少库存。对此，2016年，西安高端住宅市场的销量将企稳回升。

优质物流仓储市场

展望2016年，市场将出现243,000平方米的新增供应，或拉动空置率上涨。在今年预计落成的新供应集中在空港新城片区，随着该片区交通配套进一步完善，第三方物流及电商等租户仍将继续看好该片区。” 仲量联行华西区研究部负责人马伟业先生表示。