军队空余店铺管理规定

2017-03-30

军队空余店铺管理规定

第一章总则

第一条为加强军队房地产开发活动的管理，提高房地产开发的综合效益，更好

地为国家经济建设和国防建设服务，根据《中国人民解放军房地产管理条例》和国家有关法规，制定本规定。

第二条本规定所称房地产开发，是指：土地的开发，各类房屋及设施的开发，

以经营为目的的房地产换建、合建，以及开发后的土地使用权有偿有限期转让、出租，房屋及设施的出售、出租，利用开发的房地产开办各类经济实体等。

第三条军队房地产开发，应在保障部队住用和保守国家军事机密的前提下进行。

开发的范围主要包括：划归军队房地产管理部门直接管理的房地产;经过核定营房限额住用面积后空余的整座、成片房地产;在用营区的零星院落;地处城市繁华地段，且被纳入城市规划开发和改造的营区;其它闲置可开发的土地等。部队住用限额以内的、划为军事禁区和安全保密要求高的单位使用的房地产，不得进行开发经营。在用营区划为军事行政区的房地产不准外商(含港澳台商，下同)参与开发经营。

第四条军队房地产开发活动由总后勤部基建营房部归口管理。其主要职责：制

定军队房地产开发有关法规、规章，组织编审房地产开发规划与计划，负责开发企业和开发项目的审报，监督、指导、协调开发经营业务，掌管总部房地产基金及其使用分配等。各军区、各军兵种、各总部、国防科工委(以下统称各大单位)所属单位(包括生产经营单位，下同)的房地产开发活动，由其所在大单位后勤基建营房部门归口管理。房地产开发的具体业务由房地产管理部门承办。

第五条各大单位房地产管理部门应会同营房和土地管理部门，以城市或地区为

单位，组织编制利用军队房地产进行开发经营的规划，经各大单位后勤部门审查并报总后勤部批准后组织实施。

第六条军队房地产开发，以总部和各大单位为主组织进行，重点搞好成片和综

合开发，由中国新兴工程建筑房地产开发总公司和各大单位房地产管理部门依法成立的军队房地产开发公司及其分支机构(以下统称开发企业)具体实施。未成立房地产开发企业的军一级单位和各级房地产管理部门，主要利用自(直)管空余房地产搞项目开发。师以下作战部队不得从事房地产开发活动。

第七条军队房地产开发必须贯彻国家的有关方针政策，坚持“统一规划，归口

管理，讲求效益，以房养房”的原则，执行军队的有关法规、规章，接受国家建设主管部门的业务指导，科学论证，精心组织，发挥投资效益，提高管理水平。

第二章开发经营

第八条开发企业为全民所有制经济实体，根据国家和军队有关财务、成本、价

格等法规，实行自主经营，独立核算，自负盈亏，依法承担民事责任。

第九条开发企业可利用军队房地产进行开发，也可承揽、参与地方的房地产开

发。开发企业从事军内外房地产开发，可独自进行，也可与地方、外商合资、合作进行。

第十条开发企业进行房地产开发所需资金，可通过吸收军内部分家属住房建设

经费，利用企业自有资金，预收购房款，集资、贷款、引进外资等办法筹集。

第十一条经开发的土地，可进行使用权的有偿有限期转让、出租;开发

的房屋和设施，可向社会出售、出租或自办、合资、合作兴办经济实体。房地产开发后的经营，按《军队房地产经营管理规定》报批，并办理有关手续。

第十二条经开发的房地产，除出售等发生权属关系转移的外，均属军产，

应按军队有关规定实施管理。商品房售后的管理与维修服务，可由开发企业承担，也可由购房单位或委托地方物业管理公司等承担。

第十三条进行开发经营活动，必须签订合同，并经有关部门鉴证或公证

机关公证。

第三章立项审批

第十四条军队房地产开发，应根据批准的规划，编制年度实施计划，逐

项做好洽谈意向、分析论证等前期准备;条件成熟后，方可上报申请立项。

第十五条利用军队房地产开发，不论数量多少，一律报总后勤部审批;

涉及军事设施安全保密、影响军事设施使用效能或妨碍军事活动正常进行的，报总参谋部、总后勤部审批;房产产权和土地使用权转让给外商的，报中央军委审批。

第十六条上报的请示文件，应附有开发经营协议书、项目可行性论证报

告(主要包括开发地段的现状、合作方的情况、工程规模、总投资、经费来源、土地作价以及效益分析、风险预测等)及有关资料。

第十七条利用地方房地产开发或承揽、参与地方房地产开发的项目，按

国家的有关规定报批。

第十八条经批准立项的开发项目，凡利用地方房地产进行开发的，向地

方申请建设指标(或商品房指标);利用军队房地产进行开发的，按基建程序申报军队基本建设计划，或向地方申请建设指标(或商品房指标)。第十九条承揽、参与地方房地产开发的项目，开发企业(单位)应于工

程开工后1个月内，上报各大单位房地产管理部门汇总，于每年6月底和12月底前报全军房地产管理局。

第四章收益分配

第二十条利用军队房地产与军内外单位或外商合作开发的，提供房地产

的单位按下列比例向总后勤部缴纳土地使用费：所得房地产用于出租或开办经济实体的，按开发项目合同规定所分得投资(分得房屋的折算为投资)的10%-15%，或按开发项目工程总投资的5%-7.5%缴纳; 所得房地产用于出售、转让的，按开发项目合同规定所分得投资(分得房屋的折算为投资)的15%-20%，或按开发项目工程总投资的7.5%-10%缴纳。

第二十一条利用军队房地产独自开发的，开发单位按下列比例向总后勤部

缴纳土地使用费：开发的房地产用于出租或开办经济实体的，按工程总

投资的5%缴纳;开发的房地产用于出售、转让的，按工程总投资的7.5%缴纳。

第二十二条房地产开发收入留用部分的再分配，由各大单位后勤部门确定。第二十三条开发后的房地产经营(不含出售、转让)收益分配，按《军队

房地产经营管理规定》执行。

第二十四条不以经营为目的房地产换建、合建，仍按《军队与地方换建、

合建房屋管理规定》执行。同一个项目经营性与非经营性兼有的，按以经营为目的的规定办理报批手续，其收益的上缴和留用分别计算。

第二十五条因房地产开发涉及拆迁的，开发单位应负责动迁补偿，其费用

可计入开发经营成本。

第二十六条利用地方房地产开发经营或承揽、参与地方房地产开发经营所

得利润的分配，由各大单位确定。

第二十七条房地产管理部门的开发经营所得(含自行开发和收缴开发单位

的经费)，仍按《军队房地产经营管理规定》留用和上缴。

第二十八条应上缴各大单位和总部的房地产开发经营收益，分别列入各自

的房地产基金。房地产基金和各级留用的经费，都要用于房地产事业，实行专项管理，严禁挪作它用。

第二十九条应上缴各大单位和总后勤部的房地产开发经营收益，除项目批

文已明确的外，均按《中国人民解放军预算外经费管理规定》，以第四季度会计报表为依据，分别于翌年2月底和3月底前缴到各大单位财务部门和总后财务部，纳入各大单位和总部房地产基金。此项基金的管理与使用，按有关规定执行。

军队家属住房有关问题的处理规定

一、关于两处以上超标准住房问题。在职人员(现役军官、文职干部、职工)和离退休干部，凡住用两处以上家属住房，其中一处已达到本人住房面积标准的，按《处理规定》中第一条第一款的规定处理;一处未达到本人住房面积标准，而两处合起来超过的，按《处理规定》中第一条第二款的规定处理。

二、关于一处超标准住房问题。《处理规定》第一条第三款所述的住房超过本人职级面积标准10%但未达到上一职级面积标准的，超标准部分加收50%以上房租，是指住房超过本人面积标准10%(含)以内的，不加收房租，按标准租金交纳房租;超过本人面积标准10%以上的，超面积标准的部分要全数加收50%以上房租。加收房租的标准，军队房改方案出台前，按现行租金标准加收;出台后，按方案规定的租金标准加收。

三、关于收取成本租金问题。住房的成本租金由折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税等五项因素组成。根据1988年2月《国务院关于印发在全国城镇分期分批推行住房制度改革实施方案的通知》，成本租金全国测算为每平方米使用面积月租金1.56元。全军各单位在收取成本租金时，统一暂按此执行，国家对此调整后即随之调整。

四、关于烈(遗)属住房问题。《处理规定》第五条第三款所述的“有关规定”，是指中央军委(1979)7号文件和总政治部、总后勤部(1987)后营字529号文件中对烈(遗)属住房的规定。牺牲、病故干部无配偶或配偶亡故后，原与其同住的子女住房住房，应由其子女所在工作单位解决;工作单位一时解决不了或没有工作的，可暂借其它住房。住用军队家属住房的牺牲、病故干部的配偶，有固定工资收入但收入低于领取定期生活补助费标准的，经批准，房租可减免。同住的子女有工资收入的，应合理划定住用面积，按规定交纳房租。

五、关于向地方住房收取水电费、取暖费问题。对借住军队家属住房的住户，按照当地政府规定的自来水价和电价计量收取水电费。如营区用水需要净化处理、二次提升和自发电等，其实际水价、电价高于地方价格的，应按部队实际水价、电价收费。集中供暖取暖费亦按照当地政府规定的收费标准和办法(如北京市现行规定锅炉供暖价格，每建筑平方米每个采暖季为9.10元)向借房户收取。当地政府没有明文规定的，应按营区锅炉供暖的实际价格(包括燃料、水电消耗费，人工杂支费，设备维修折旧费等)收费。

六、关于“1949年前建设的未经翻建、改建的住房，建筑面积、使用面积均按80%折算”问题。建筑面积按80%折算是用来核定所住房屋是否超面积标准;使用面积按80%折算是作为交纳房租的计租面积。

军队搞好住房配套改革规定

进一步深化城镇住房制度改革和军队现代化建设的要求，坚持在国家房改政策目标指导下，从军队实际出发，统一政策，体现对军人的优待;坚持国家、军队、个人合理负担，量力而行，正确处理需求与可能的关系;坚持统筹兼顾，稳中求进，配套改革，搞好各项政策的衔接。军队住房配套改革逐渐明朗化。加快旅团部队公寓住房建设。搞好建设规划，采取新建、改造和完善配套等措施，改善基层干部的住房和生活条件。

完善住房公积金制度。认真贯彻国家《住房公积金管理条例》，继续按照中央军委[1995]8号文件规定归集住房公积金，并视财力可能逐步提高归集标准。住房公积金记入个人帐户，主要用于个人购买、推进住房租金改革。军产住房租金改革，按照国家的统一部署分步实施，具体标准和时间、办法，由总后勤部确定。

建立个人购房抵押贷款制度。军队人员购买住房，一次付款有困难的，可申请银行队委托贷款，也可由家庭同住人员申请住房公积金贷款。军队委托贷款的程序、期限、利率和抵押等，按照人民银行的集资建房与经济适用住房政策并轨。今后，军队不再组织集资建房。已建成或在建的集资住房，建设地点在公寓区的，要采取逐步置换的方式，改作公寓住房;建设地点在公寓区以外的，

建立售后住房置换机制。军队人员购买的住房，上市交易实行准入制度。住房进入市场交易的，按照国家有关规定执行。购房人员在军队工作期间，因工作变动等需要置换住房的，可申请在军队内部进行差价置换。规范住房资金管理。军队住房资金，包括住房公积金、现住房出售收入、转化的住房建设资金和购房补贴等。按照国家确定的“房委会决策、中心运作、银行专户、财政监督”的原则，在总后勤部和大单位联(后)勤部设立资金管理机构，军以下后勤部门配备专门人员，

建立个人住房档案。在进行住房普查的基础上，建立个人住房档案，核发公寓住房证书，随时掌握住房情况，防止个人多处占房、购房。申请购买住房或领报住房补贴的人员，应向所在单位如实提供本发展住房社会化管理。逐步推行社会化、专业化、规范化的住房管理制度。新建的经济适用住房小区实行物业管理，以招标方式选择地方物业管理公司实施;售房区的住房，与营房管理体制脱钩，有条件的，也应实行物业管理;干休所住房，推行有偿服务，逐步向物业管理过渡;公寓区住房，按照提高住用质量、提高环境质量、提高配套质量的要求，按编制建房、按标准住房、按法规管房。

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