怎么看容积率 赠送面积和容积率有啥关系？

容积率是衡量小区居住舒适度的重要指标，它的计算公式如下：容积率=建筑面积/用地面积。

简单说，一块地面积1万平方米，如果开发商盖了1万平米的房子（建筑面积为1万平米），它的容积率是1，如果盖了2万平米的房子，那么容积率就是2，这些房子可以将土地铺满两遍。可以用下图抽象地理解下：

不过现实中根本没有这样的房子，因为我们的房子有绿地，有道路，有小区中心广场等。所以容积率为1的小区，房子不可能是1层，容积率为2的房子，也不可能只有两层，大致是下图这个样子的：

容积率是怎么影响居住舒适度的？

容积率越高，代表该地块的用地强度越大。形象一点说，容积率越高，小区的建筑越高，容纳的居民越多，小区越拥挤。

一块土地在出让之前就已经确定了容积率，项目验收时，容积率不能突破这个指标。但不要指望容积率比这个指标低多少，因为土地的成本是一定的，盖越多的房子，卖越多的面积，才能获得更多的利润，开发商是倾向于高容积率的。

对于小区而言，为什么要限制容积率呢？

从政府层面来讲，限制容积率也就限制了用地强度，相应的建筑面积、人流量也会减小，与之相匹配的消防、供水、供电和交通压力也会减轻。

对于购房者来说，住宅品质虽然不是和容积率呈线性关系，但一般情况下，低容积率也就意味着小区的高居住品质。

试想一下，你现在住的是两梯一户的6层电梯洋房，现在的小区状况还算满意，如果某一天楼层增加到30层，人口增加了5倍。那么电梯使用强度会成倍增加，小区产生的垃圾量也会大幅增加，小超市买东西也要排队很长时间，停车位也要靠抢了。限制容积率的意义就在这里。

容积率一般是多少？

各种建筑类型的容积率一般是这样的：

容积率分为独立别墅为0.2~0.5；联排别墅为0.4~0.7；6层以下多层住宅为0.8~1.2；11层小高层住宅为1.5~2.0；18层的高层住宅为1.8~2.5；19层以上住宅为2.4~4.5；还有的城市将容积率小于1的住宅定义为非普通住宅。而一些商住项目，容积率达到6~7也不是不可能，难言舒适。

实际容积率比规划容积率要高是怎么回事？

原因是各类“赠送面积”的存在，比如地下室、半地下室、阳台、露台、室内等高度不足的部分等，这些面积往往不计入或部分计入建筑面积。验收完成后，开发商还会通过封露台、打通设备平台的方式增加使用面积。

这些操作方式会增加实际容积率，不过一般不会直接导致小区整体居住品质的降低，更多是开发商的一种营销方式，增加另一个指标：得房率。