二手商住房税费怎么算

2016-11-30

二手商住房税费的计算方法

近日北京通州史上最严限购令出台后，商品房限购，而商住房不在其内，备受购房者青睐。据了解，同样价格和年限的二手商住房往往比二手住宅要交更多的税。二手商住房即使满五年也没有营业税和个税的减免，另外还要多交一个土地增值税。下面以一个案例为例，介绍二手商住房的各种税费。

黄先生于2012年以100万元全款在朝阳区购买了一套面积为90平方米的商业性质房屋，入住时缴纳契税3万元,公共维修基金2万元。2015年将房屋卖出，网签价为135万元，上述房屋原值及相关费用均有合法有效凭据。黄先生转让这套房需要缴纳什么税费，分别是多少呢?

二手商住房交易卖方需要交纳：营业税、个人所得税、土地增值税和印花税。买方需要交纳契税和印花税。

1、营业税：(网签价-原购房价)×5.6%

网签价-原购房价= 135万-100万=35万

营业税：35万×5.6%=19600元

2、个人所得税：(网签价-原购房价-契税-本次交易营业税)×20%

(135万-100万-3万-1.96万)×20%=59945

3、印花税：135万×万分之五=675元

上述几项税费是二手商住房和住宅都有的。而土地增值税是只有二手商住房才有的，而且计算方式比较复杂。

4、需缴纳土地增值税：增值额×税率-扣除项目×扣除率。

其中，增值额=转让房地产取得的收入-规定的扣除项目金额。

扣除项目包括：原购房价、原契税、本次交易营业税、每年递增额【原购房金额×年份(5年以上按5年计算)×5%】、本次交易印花税。

以上述案例为例，扣除项目为：原购房价100万+本次营业税19600+原契税3万+本次交易印花税675+每年递增额15万【原购房金额100万×年份3×5%】=1200275

增值额：转让房地产取得的收入1350000-扣除项目1200275=149725

适用税率：30%

故土地增值税为149725×30%-扣除项目金额×0=44918

因此，本次交易黄先生要交营业税19600元、个税59945元、印花税675元、土地增值税44918元，共计125138元。

一、买房人应缴纳税费：

1、契税：房款的3%

2、交易费：3元/平方米

3、测绘费：1.36元/平方米

4、权属登记费及取证费：按各区具体规定，一般情况是在200元内。

二、卖房人应缴纳税费：

1、交易费：3元/平方米

2、营业税：全款*5.5%(房产证未满5年的)

3、个人所得税:房产交易盈利部分的20%或者房款的2%(房产证满5年并且是唯一住房的可以免除)

4、土地增值税：房款的1%(非住房性房产的交易都需要缴纳这个税费)

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