2016房地产政策变化

2017-03-03

1、贷款规定——首付比例

存在下调空间

中国央行已经下调了首套房和二套房的最低首付比例要求，让潜在买家可以借更多资金。中国9月30日将中小城市首套住房最低首付款比例下调5个百分点至25%。而在3月份，央行已经将部分二套房最低首付比例从60%下调至40%。

而且，下调空间依然存在。从2003年到2010年，中国首套房购房者的首付比例最低只有20%，然后随着市场升温才提高至30%。

2、鼓励外来务工人员购房

化解过剩库存

政策正在进一步推行居住证管理制度，让2.74亿外来务工人员中有更多人可以获得在城市购房所需的居住证，以此化解过剩的房地产库存。因此，中共中央政治局周一要求通过农民工市民化来化解房地产库存。中央要求推进以满足“新市民”为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。

3、降低抵押贷款成本

化解过剩库存

政府还可以通过扩大住房公积金贷款发放规模的方式来刺激购房。住房公积金贷款利率低于商业贷款。2015年3月和8月分别下调了首套房和第二套住房购买者的首付款比例规定，现在两者使用公积金贷款购房时的最低首付款比例均为20%。

4、政府采购——保障房

提振市场信心

有了今年早些时候买入股票以遏制市场暴跌的先例，由国家购买住房可能也是一项选择。山东省9月份表示将购买小户型住宅并将其转换为公租房。更多地方政府可能也会效仿。政府采购，这将有助于重振市场信心。2016年地方政府可能会从开发商手中买入更多存量房，将其转化为保障房，把闲置的资源用起来。

5、减税——降低置业门槛

降低买卖成本

住宅买卖成本可能会很高，部分住宅交易除了缴纳营业税以外，还需缴纳高达20%的个人所得税。基于此，政府未来可能引入房贷利息抵税安排，住宅买卖成本可能降低。

2016年房地产新政策消息

1、楼市供求基本面已基本平衡，今年楼市基本面复苏好转不可持续。

据统计，2010年左右，中国城镇居民家庭住房户均套数已经达到1.0套，按照国际标准，城镇家庭户均套数达到1.0，也就意味着中国房地产市场供求已基本平衡，楼市开始进入下半场，未来楼市增量、房增速将递减。既然市场需求已基本得到满足，今年由于多轮“救市”政策导致楼市基本面复苏好转不可持续。

2、央行“双降”之后，楼市需求将大量透支，楼市在下半年疯狂后将陷入大萧条。从时间的角度来看，2016年初开始，新一轮的房地产市场调整极有可能来临。

3、美元加息预期强烈，全球资产配置方向转向美元资产或房产，中国取消限外对国内楼市的象征意义大于实际意义。

放开外国人在国内购房的限制，对国内楼市去库存不会起到太大作用，因为全球投资客或财富阶层对比中美楼市的投资价值，还是会选择投资价值较高的美国房产，不会选择中国楼市。

4、“地王”频出是楼市疯狂的体现，楼市疯狂之后必然出现调整期，楼市将现大萧条的周期。

今年以来，北上广深一线城市、合肥、南京、武汉等城市“地王”频现。在房地产市场仍然还在复苏的市场背景下，土地市场出现“高溢价”、“地王”不是一件好事情。

房地产去库存是改革的重要一环

十三五规划中提出推进新型城镇化，即坚持以人的城镇化为核心、以城市群为主体形态、以城市综合承载能力为支撑、以体制机制创新为保障。

高库存是房地产政策的定海神针

本轮房地产销售脉冲持续了13个月，已基本持平于历轮脉冲强度，与此同时，房价持续上涨，地王频现，一线城市的房地产政策也出现了调整

预调微调是房地产政策的新常态

十三五规划中特别指出：在住房供求关系紧张地区适度增加用地规模。在商品房库存较大地区，扩大住房有效需求，提高棚户区改造货币化安置比例。积极发展住房租赁市场。

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