房地产开发项目管理论文，房地产经营与管理论文
房地产开发项目管理是一个复杂的系统工程,项目管理各环节的过程控制与项目总体目标的达成需要系统、全面的策划与研究,项目执行前的策划对项目运作的成败至关重要。下面是小编为大家整理的房地产开发项目管理论文，供大家参考。
房地产开发项目管理论文篇一
房地产开发项目设计管理研究
房地产开发项目管理论文摘要
摘要：房地产开发商对其项目设计管理的质量控制是否有效, 直接关系到房地产项目的质量好坏、工期长短、是否能获得预期利润等方面。建设项目设计阶段的管理有其特殊性, 设计的成果是由建筑设计院完成的, 而房地产开发公司设计人员在策化和设计过程中起沟通、协调、监控作用, 故房地产企业项目开发设计管理的质量控制显得尤其重要。
房地产开发项目管理论文内容
关键词：设计管理、质量控制
中图分类号： O213 文献标识码： A
在房地产开发项目中，设计阶段处于项目建设周期的中前期，是工程项目建设进入实施阶段的开始。设计质量对项目总体质量具有决定性影响，设计阶段是决定工程造价的主要阶段，设计进度为制定项目控制性进度计划提供了基础条件，因此设计阶段的管理对于整个项目来说至关重要。
1.房地产项目设计阶段管理概述
房地产开发项目设计阶段的管理(简称设计管理)，是房地产开发全过程项目管理的一部分，是由项目管理公司代表建设单位或开发商对房地产项目设计阶段进行的监督及管理，以确保房地产开发项目的设计质量、进度及造价控制在合理的范围内。在设计阶段及时发现问题，解决问题，可以避免在施工阶段影响项目的质量、进度、及造价，能够合理有效的避免不必要的资金及资源浪费，为开发商节约项目的总成本。
2.我国房地产项目设计管理存在的问题
目前，重技术、轻经济，设计保守浪费，只求安全保险，不问造价高低，是我国建筑工程设计单位和设计人员存在的普遍问题。建筑工程设计人员只秉承“安全，美观”的原则，而对建筑工程的经济成本根本不予考虑已成为我国建筑工程设计市场的普遍现象。设计人员对建筑工程经济效果的忽视，直接导致了在设计过程中“错、漏、碰、缺”，“肥梁、胖柱、深基础、超筋”等过于保守的设计，势必将给建设单位或开发商带来成本的增加，资金的浪费。
近些年来，在施工过程经常可以发现施工图纸的问题，给建设单位带来不少的损失，这些都是由于在设计过程中没有良好的设计管理造成的，归结起来，主要体现在以下几个方面：
2.1对设计阶段的管理重视不够
在施工阶段，开发商一般会聘请监理公司进行工程管理，但在设计阶段大部分的项目都是开发商自行管理的，而事实上很多开发商在进行该阶段工作时人员往往并未完全到岗，或前期方案设计参与人员有后续施工图设计是参与人员变动较大，思路或定位均难以延续，从而影响设计效果难以满足管理要求。
2.2对设计费用的计算及支付方式都不甚合理
设计费用的给付方式缺乏激励，设计费用的计算过于简单，与设计单位的工作效果缺乏对应关系，导致设计单位后期服务往往跟不上。而且图纸上的漏洞给甲方带来损失后，设计费的惩罚往往流于表面，难易落到实处。
2.3设计成果评价标准不统一
对设计阶段的管理缺乏事前控制的思想，设计任务书等文件不规范、甲方的想法和要求没有准确传达给设计人员，或者设计人员并未能完全领会甲方意图，设计质量的评价没有统一标准，致使一些设计成果难以评价。
2.4对于设计进度的制定与控制缺乏重视
进度计划制定的不甚合理，当设计周期过紧时，缺乏有效的管理措施应对。尤其当开发商对项目有新的要求时，设计单位由于设计任务已经接近饱和，不能及时的按照业主的要求补充或修改出图，从而影响设计出图进度，进而对施工进度造成影响，严重的甚至会影响项目总进度。
3.房地产项目设计阶段的管理措施
3.1 设计过程进度控制
好的计划需要有效的控制，若设计阶段的进度失控，将直接影响施工进度以至影响项目建设总进度目标的实现，因此应引起项目管理人员的高度重视。设计阶段进度控制的主要内容包括：分析、论证总进度目标;编制项目实施总进度计划;分析总进度目标实现的风险，编制进度风险管理的初步方案;审核设计进度计划和出图计划，并控制执行;编制设计任务书中有关进度控制的内容;审核招标文件和合同文件中有关进度控制的条款;起草主要加工材料和设备的采购计划，审核加工进口材料设备清单;在项目实施过程中进行进度计划值和实际值的比较，如出现偏差，随时采取措施进行纠偏;协调室内外装修设计、分包设计、专业设备设计与主设计的关系，使专业设计进度能满足施工进度的要求;控制设计变更及其审查批准实施的时间：编制各种设计阶段进度控制的报告和报表等。
3.2设计阶段质量管理原则、任务
3.2.1设计阶段质量管理原则
首先，建设工程设计应与社会、经济发展水平相适应，做到经济效益、社会
效益、环境效益相统一;其次，工程设计应当按建设基本程序，坚持先勘察、后设计、再施工原则;再次，建设工程设计力求做到适用、安全、美观、经济;最后，设计应符合设计标准、规范，计算应准确，文字说明应清楚，图文指标要清晰、准确、避免“错、漏、碰、缺”。
3.2.2设计阶段质量管理的主要任务
编制管理细则，确定目标控制计划，督促设计单位完善质保体系，建立内部专业交底及会签制度;设计方案、图纸、概预算和主要设备、材料清单的审查，发现不符合要求的地方，分析原因，发出修改设计的指令;对设计工作的协调控制，及时检查和控制设计的进度，做好各部门间的协调工作，使各专业设计之间配合、衔接，及时消除隐患;参与主要设备、材料的选型;组织对设计的评审或咨询;组织设计文件、图纸的报批、验收、分发、保管、使用和建档工作;组织设计交底与图纸会审，处理或参与处理设计变更和因设计引起的工程质量问题和质量事故;编写管理后评估。
3.3 设计变更的控制
3.3.1设计变更的原因
设计变更既可能带来对甲方业主有利的结果，如减少了建设成本，也有可能带来对甲方业主不利的结果，如成本的超支。在实际工程中发生设计变更的原因很多，概括起来，主要有以下几种：
3.3.1.1规划部门要求的变更
设计部门和规划部门或图审部门对于规范的理解或认识有偏差造成图纸完成后行政主管部门对于图纸有相应的整改要求。
3.3.1.2营销部门要求的变更
产品的功能设计不符合业主的要求，给业主带来不便或未能满足该项目的市场需求等情况，营销部门因此提出进行变更。
3.3.1.3设计院要求的变更
此类情况多数发生于多边工程(边勘察、边设计、边施工、边图审、边报批)，这是由于工程设计仓促、图审报建滞后等原因，所导致的施工图错、漏、碰、缺、等问题。
3.3.1.4施工单位要求的变更
施工单位因材料设备的使用问题而提出的设计变更，如原有材料设备缺货要使用替代产品，施工单位发现图纸有缺项，漏项而提出的变更等。
3.3.2设计变更的控制措施
对设计变更的控制可从发生设计变更的次数和对于每次设计变更发生时的处理两个方面进行。
3.3.2.1减少设计变更的次数
最关键的是将发生变更的风险转移到设计的输入阶段，就是要做好设计任务书的编制、设计过程的控制和设计成果的评审这三项基本工作。
3.3.2.2严格控制设计变更的发生
对于设计变更，应坚持“先研讨再测算最后决策”的原则，简而言之，就是先从技术上验证可行与否，再从成本上验证可行与否，最后再确定是否发生变更。这需要赋予项目负责人一定的权利来进行此工作，以提高工作效率。比如某些重要部位的专业防水设计，有特殊要求的精装修设计，智能化系统设计等。
3.4设计费用管理
由于房地产项目具有一定的重复性，房地产开发商经过一段时间的经验积累，完全可以建立起工程造价的数据库，从而确立合理的投资限额，实行限额设计，在此基础上，由设计单位与企业签订设计合同，商定奖励与惩罚的条款，对设计造成的工期延误及超出投资限额的损失，要追究设计人员责任，并进行赔偿;对科学、合理、经济的设计方案，按限额造价与实际设计造价进行比较，节约部分按比例给予设计人员奖励，超出限额造价则给予处罚，从而提高设计人员进行限额设计的积极性，。通过这一措施，有效的内部化设计取费的外部性。
另外，对设计费的支付程序也要进行变革。主要是设计费在工程施工开始前
即给付完毕，结果造成施工过程中设计单位没有压力积极提供现场服务，为此，设计费的支付方式上可以预留设计费的固定部分如10-15%的激励费用，待工程竣工后激励费用与设计尾款一同结清，这样就可防止设计人员在施工过程中设计现场服务的不到位现象，同时对于施工过程中因设计问题引起的设计变更，要追究设计单位的责任，操作上可以设一限值，(如10万元)，如因设计原因引起的变更每超过10万元，则应扣除设计费固定部分的1%，考虑到设计变更不可避免，10万元以下部分可以不考虑设计单位的赔偿责任，最大的赔偿金额也不超过设计费固定部分的10%，这样，迫使设计单位重视施工阶段设计变更的时效性和经济性
4 结语
由以上的分析可见，设计阶段在整个房地产开发项目进行中起到举足轻重的作用，做好此项工作需要房地产开发公司以合理的人力资源配置做好设计任务书的编制、设计质量的控制、设计进度的管理和设计变更的控制等基础性工作。这几个因素又具有密不可分的联系，一个因素的变化会引起另一个因素的变化，如何针对设计阶段的特点，实现对设计周期、费用、质量的综合优化将也是房地产开发企业的研究方向之一。
房地产开发项目管理论文文献
[1]郝亮 对工程建设中设计阶段监理的认识和思考[J].建设监理，2002年第3 期
[2]谭庆，建设项目设计阶段投资控制方法研究[D]，南京理工大学，2002年12月
[3]龚玉芬 设计阶段项目进度管理的影响因素分析及控制[D]，天津大学，2004年3月
房地产开发项目管理论文篇二
房地产开发项目设计管理
房地产开发项目管理论文摘要
【摘要】随着建筑业的发展和城镇居民生活水平的提高，人们对建筑项目的各项功能要求日益增加。促使开发单位对房地产开发项目设计管理越来越重视。本文对房地产项目设计管理要点和方案设计阶段、施工图设计阶段管理进行了重点论述，以其为广大房产开发管理人员提供借鉴。
房地产开发项目管理论文内容
【关键词】设计房地产项目开发
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：
一、前言
为了很好地确保建筑项目满足人们的使用要求，房产单位必须狠抓其建设的房地产开发项目的设计管理。如果房地产单位仍然向以往那样不重视所开发项目的设计管理。将很难在越发激烈的房地产市场中取胜。同时，也影响房地产企业的健康发展。
二、房地产项目设计管理概述和意义
1.房地产开发设计
房地产开发设计属于项目的一种。所谓房地产开发设计，是指为完成房地产开发活动目标而作的一次性的设计工作。房地产开发过程中存在大量具有这种一次性特定目的的活动，如房地产的策划项目、进行工程设计活动、施工过程的管理、举行一次建设完成的房屋的销售活动、组织一次设备招标活动、进行一个物业管理软件开发等。
2 项目管理与房地产设计管理
所谓房地产开发设计管理，是指开发商或业主通过一定方式整合资源，以发挥资源的作用，实现房地产开发设计目标的活动过程。开发商要通过计划、组织、控制、协调、控制、评价等方式实现对各种资源进行有效的整合与利用，以发挥资源的作用，实现具体房地产开发设计项目的目标。
3 房产项目设计管理的意义
建筑项目设计阶段的管理有着它的重要价值与特殊涵义。一方面，建筑项目设计的最终成效是由设计专业人员所共同完成的，能够集结多数专业工程设计人员的智慧结晶，使建筑项目更具实用价值，满足大众需求。另一方面，房产开发公司的项目设计人员在项目策划与设计阶段所起到的沟通、协调等作用的发挥十分重要，对项目后来的规范施工有着重要的促进效用。如在项目设计阶段中，由于房产开发公司设计人员的介入，能够使的项目设计阶段更好的控制整个过程，充分调动各项内部资源与项目作业人员的能动性，从而更加利于项目设计管理走向成功。
三、房地产项目设计管理要点(1)管理项目的设计目标。房地产企业在开发设计时都会有明确的目标，对设计目标进行管理就是保证设计阶段能与企业设定的目标相符合，顺应市场发展，保证企业利益最大化。
(2)管理项目的设计流程。即使设计管理过程规范化，将复杂的设计管理工作标准化、制度化、程序化和系统化，整合设计管理工作中的各个环节和过程，实现其程序化要根据事物的客观规律进行。
(3)管理项目的设计进度。设计进度的滞后会使房地产商失去机会，损失将不可挽回，必须对设计进度能够进行有效的控制。
(4)管理项目的设计质量。质量管理普遍的集中在施工阶段，设计阶段的质量管理控制在房地产开发过程中常常被忽视，这种思维方式导致已经确定的规划设计方案，在施工过程中才能发现其缺陷的地方，这时就晚了，就不能保证项目的投资收益。为了项目的顺利进行，就要严格的控制设计质量，尽早发现设计中的缺陷。
四、方案设计管理
在方案设计阶段，强有力的执行组织结构是必须的。一般由上层领导、设计规划部门、策划部门、营销部门等部门组成，在设计规划部门的协调组织下通力合作，在方案设计过程中及时、科学地决策，保证设计进程的顺利推进。方案设计阶段有时可分为方案招标阶段和方案定案阶段。大部分房地产公司在大、中型建设项目中采用方案招标来选定方案，也有的采用直接委托某一设计院来直接设计方案。这两种方法各有利弊。房地产公司在取得项目后，一般都会委托策划公司进行市场调研并进行项目策划，确定设计目标和方向。而房地产公司也会对项目进行内部方案设计和研讨。在此基础上形成项目的整体方向，作为招标任务书拟定和评标的依据;有的房地产开发公司将方案招标作为项目研究的手段和过程之一，或考察设计院实力的方法，招标方案的成果对下一阶段工作的影响不大。对建设项目整体方向把握还不太准，或希望项目有所创新的房地产公司，一般采用招投标的方式，集众家所长。
一旦房地产公司对项目形成强烈的主观意志，一般采用直接委托的方式进行方案设计，以免不必要的反复而浪费成本和时间。不论是招标或是直接委托设计，都要对所选用的设计公司进行深入而严谨的分析，甚至不同类型设计公司的比例也要有所考虑。基本方案确立到最终方案的形成是一个多轮次方案的反复过程。在此阶段，房地产公司设计规划人员及相关部门人员，对项目的各个大的价值体系进行深入的剖析，如：交通系统功能空间布局，建筑空间分布，建筑体型分析，环境景观系统，设备的设置及户型平面和立面风格等，逐一与设计院沟通，并与政府相关部门进行沟通，使方案朝着开发商所期望的方向发展。
五、施工图设计阶段管理
一般而言，一旦项目设计方案已经确立，此阶段的项目设计管理阶段的重点就是能够为项目在今后的组织管理、质量控制、资源分配、进度管理等作业环节做出重要铺垫。为此，这就需要在这几个环节中做好协调管理工作，以此才能保证最为重要的进度控制与质量控制环节工作做好。首先，当项目拟定好设计单位后，首要做的工作就是对项目设计负责人进行资质审核，具体内容可以结合施工设计图纸、关键作业工序、作业工艺等内容进行衡量，同时还要结合设计公司对项目的具体进度安排进行有效评估，以此才能控制图纸设计质量不足引起的大量整改问题发生，把遗漏、错漏控制在可控范畴内，保证工程进度控制目标与质量控制目标得以顺利实现。其次，还要重点审查图纸与实际施工情况的出入程度。也就是说，要对图纸的特殊标注、以及施工现场的交叉工作环节要予以详细的交流探讨，确保施工质量控制得意有序进行，图纸的规范、要求都要结合现行施工单位建设方的各个专业技术部门做进一步审计，如果审计中核查出图纸与实际施工情况不符，要及时调整，避免延误施工周期，从而使管理协调工作更有效率。
在此阶段，房地产开发项目的沟通管理主要集中在过程质量与进度控制环节。关键的沟通成果要以文本的形式保存下来，形成知识积累。在房地产设计运作过程中，经常会出现方案阶段设计周期过长，留给施工图设计阶段的周期较短，设计院加班加点赶图，不能保证图纸质量，甚至会出现边设计边施工的窘境。施工图设计的质量对工程的顺利施工和成本控制关系很大。
六、房地产项目设计管理的质量控制
1.不能盲目的追求高水平的设计公司，而应该从其综合实力的角度对其进行考量，并且还要结合自身的实际情况，还要加强对设计公司的设计质量的管理控制，有效的对设计中的各个环节质量进行控制，加强质量管理，正确把握控制设计方案的整体质量。在设计工作阶段还可以引入设计监理机制，委托专业的设计监理机构，签订监理合同，实现监理责任制，保证设计进度管理和设计质量管理。
2.设计管理者应当按照开发项目的总体进度要求来确定设计的阶段进度控制目标和质量控制目标。制定进度控制目标要设定主要的参考依据，可以依据开发项目对设计期间的要求、项目的难度和复杂性完善设计质量管理以及其控制的程序，建立质量管理责任制。
3.设计变更能够使产品在功能上更加符合要求带来好的结果，也可以产生不好的影响，但每一次变更都会影响设计进度。严格控制设计变更次数，尽量将变更的风险解决在前面的设计管理工作中，正确处理设计变更才能使设计质量得到控制。
七、结束语：
综上所述，房地产开发项目设计管理的好坏对建筑项目及房产单位的经营有着很大的影响。在房地产项目设计管理上，房地产单位应当根据本单位的实际情况。针对目前项目设计管理的薄弱环节，采取有效的加强措施，以保证项目很好地完成。
房地产开发项目管理论文文献
[1] 苏凡. 房地产项目的工程质量控制研究[J]. 山西建筑, 2010,(10).
[2] 王凌. 浅析房地产项目管理的问题及应对措施[J]. 四川建材, 2009,(03).
[3] 史贤戈. 房地产开发项目设计管理[J]. 科技资讯, 2008,(23)
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