统计学：从需求视角论商品房价格持续上涨的原因
1998年住房市场化改革以来，商品房价格快速攀升。1998-2009年，GDP年均增长约10.2%，而商品房价格从1987年平均411.4元/平方米升至2008年3，800元/平方米，平均每年升11.2%，超过了GDP的增幅。一线大城市的房价已是高不可攀，2011年2月，“宜居城市研究室”发布《2010年中国城市房价排行榜》，统计中国城市房价排行情况，样本城市总量为110个，入列前10位的城市分别为杭州市、北京市、上海市，温州市18，854元/平方米、三亚市18，319元/平方米、深圳市16，978元/平方米、宁波市13，438元/平方米、广州市12，560元/平方米、南京市12，016元/平方米、舟山市10，500元/平方米。目前，房价的高涨正向二三线城市乃至全国范围铺开。
房地产市场从全国范围看是垄断竞争市场，房企数目很多，前10名的销售额仅占全国的8%左右，这和家电行业(海尔、格力、美的)三足鼎立的情况很不一样。但是从区域看，由于商品房的特性，一是住房不可移动，具有区域性;二是受土地供给和开发周期(一般2-3年)限制，短期内住房的供给是刚性的;三是投资门槛高，开发商占有信息主导优势，市场竞争不完全;这三者直接决定了区域房地产市场是寡头垄断性质的。一般一个区域只有若干家较有实力的房企占据了主导优势，因而更容易合谋采取“捂盘”等方式从而在某种程度上控制价格，使得价格下降较为困难。从这个角度说，房地产市场是卖方市场。在寡头垄断的卖方市场下，价格拥有一种“棘轮效应”：上涨容易，下跌难。在这样的价格机制下，笔者认为房价的上涨主要是由于需求的来动作用。无论是需求曲线的向右移动还是需求在曲线上向右变动，都会使价格上涨。从1998年住房市场化改革起至2010年较长一段时期看，三个方面的原因持续作用，使得商品需求非常旺盛，房价一涨再涨。
1、城市化是推动房价上涨的长期动力
表1显示了建国以来的城市化率变化情况。分年段看，“九五”计划时期之前(也就是1996年之前)，中国的城市化处于低速增长的状态，“七五”和“八五”时期年均城市化率只分别提高0.54%和0.53%。
从1996年我国城市化率迈过30%的关卡后，进入了诺瑟姆曲线所揭示的加速阶段，至2010年的15年间，平均每年城市化率提高超过1个百分点，大大高于改革开放前15年平均0.5个百分点的水平。
随着工业革命时代的来临，城市成为人口、财富及文化的集中地，人们不断从乡村流向城市;加上城市人口财富创造能力高，在城市范围不扩张的情况下，自然会推高楼价。对于房市而言，城市化导致大量人口从农村涌入城市生根发展，属于对房市的额外“增量需求”。北京为例，2010年头5个月外地人口占北京购房总数的50%，说明城市化导致的人口迁徙对大城市房地产需求十分强劲。此外，就原本就在城市居住的居民而言，工业化与城镇化发展导致了大规模城市改造和居民拆迁，未来一段时间内，由于城市基础设施建设、旧城改造、危房拆迁，城市房屋拆迁量仍将保持较大规模，这一部分人也将继续形成巨大的被动需求。总之，城市化的总体影响是将商品房需求曲线往右推，使得在原来供给条件不变的情况下，市场价格进一步走高。由于从2000-2020年我国处于全面建设小康社会的工业化中期，城市化在该时期也将保持较高速度的增长，从而给房价上涨提供了长期的推动力。
2、城市居民收入提高，以住房为主的消费结构升级推动房价上涨
与住房改革同步的是中国经济高速增长，据初步测算，2010年中国的GDP比上年增长10.3%，总额达到了397，983亿元人民币，超过日本跃居世界第二。与此同步，城市居民人均收入也迅速提高，从中国统计年鉴2010的数据看，1998-2009年我国城镇居民人均可支配收入从5，425元增加到17，175元，增长了近2倍，增长势头非常迅猛。居民的收入增幅不断加大，客观上具备了较强的消费能力，2010年社会消费品零售总规模达到了156，998亿元，比上年增长18.3%。
城市居民消费规模在扩大，消费能力在增长，消费结构也在不断升级。建国以来我国居民消费结构经历和正在经历着三次升级转型时期，目前我国正面临居民消费升级转型重要或关键时期，即从第二次消费升级向第三次消费升级的优化和升级转型。
目前我国人均GDP已超过4，000美元，按照国际经验，人均GDP3，000~6，000美元是消费转型的又一阶段。我国居民消费总体上已由原有的简单数量增长演变为数量增长与质量提高并行，消费结构向更高层次转化。鉴于我国国情，这个阶段的升级转型持续时间较长，这个阶段随着经济快速增长和居民收入的不断提高以及居民消费环境的逐步改善，居民消费结构开始发生根本性的变化，即从物质消费为主转变为非物质消费为主，生存资料消费比重进一步降低，享受和发展资料消费比重上升;消费结构的变化越来越体现以人为本和生活质量的显著改善。这个阶段居民各种高档耐用消费品如汽车、住房、家用电脑、现代通信商品等有效需求逐步上升，对服务消费(如餐饮、旅游等)的需求和质量要求意识大为提高。此外，从1999年下半年起，住房二级市场开始放开，允许房改房上市交易，进一步增加了个人购房的支付能力。人们收入的提高和支付能力的增强导致了消费结构的升级，而旺盛的住房需求表现得尤为活跃与突出。收入的增加会促使原本无房、租房的家庭考虑购买住房;对于有房的家庭来说，收入的增加会促使其购买更好的房子，以改善自己的居住条件;而对于那些拥有高档住宅的高收入家庭而言，收入的增加会增加他们在固定资产上的投资，随着房价的步步高涨，买房又成了投资的好渠道。城市居民人均可支配收入的大幅提高，居民的消费结构也跟着变化，对商品房的需求也与日俱增。这样，在原来供给不变的情况下，需求量在需求曲线上向右边变动，推高了商品房的市场均衡价格;可见，收入提高后以住房消费为主的消费结构升级是推动房价上涨的另一个重要原因。
3、旺盛的住房投资(投机)需求助长了房价的进一步上涨
房地产市场与一般商品市场是不同的，对于房地产而言，除了可以满足人们居住等消费需要之外，还可以成为投资品，可以收取租金或出售后赚取买卖的差价。这样，房地产的“需求”就包含了两个不同的内容：一是消费需求，一是投资需求。进一步从购房者的角度看，所谓的房地产投资和房地产投机根本区别就在于前者是通过长期持有房产获得投资收益，其主要途径是出租，而后者即所谓投机主要是通过短期内房屋买卖差价获得收益，这是两者的一个根本区别 。但是，在租金增长远远跟不上房价持续高涨速度的情况下(2001~2008年房屋销售价格指数和租赁价格指数的涨幅反应了的恰恰是这种情况)，一个投资者可能在收取租金一段时间后，选择将房子卖出去赚取差价;甚至选择买了房不出租，而是再卖出赚取低买高卖的差价。由此可见，投资与投机，也就一线之隔、一念之间，其界限并不是那么的明显;甚至投机需求比投资需求更占据主导。
在正常情况下房地产市场的供给曲线S0是一条向右上方倾斜的曲线，需求曲线D0是一条向右下方倾斜的曲线，表示随着房地产价格的上升，供给增加，需求减少，供给与需求数量在Q0达到均衡，此时均衡价格为P0。但若房地产市场存在投机需求，需求曲线就会变成向右上方倾斜的曲线D1，表明价格越高，投机者在非理性预期和“羊群效应”的作用下，会认为未来的房价会更高，投资的获利空间更大，所以对房地产的需求量也随着价格的上涨而上升。需求曲线D1与供给曲线S0的交点B是在存在房地产投机情况下的市场均衡点，它对应的价格P1高于房地产真实需求所支持的市场均衡价格P0。由于惯性和价格会继续上涨的预期，投机者继续买进房地产，在下图中体现为需求曲线D1外移到D2，房地产价格则迅速上升到P2，并以更高的价格卖给其他风险偏好更大的投机者，继续获取差价利润，而差价利润又吸引其他投机者进入房地产市场，如此循环，直至形成投机泡沫破灭。
投资(投机)需求对房价的推动可分三个阶段：第一阶段，消费需求主导，投机需求滋生。随着收入的增长、城市化进程的推进以及住房分配制度改革。房地产商品的消费需求迅速增加，房价出现上涨的苗头，这形成了推动房价上涨的原始动力。有先见之明的人开始进行投机，形成投机需求的主体，但是，这一部分人毕竟是少数人，这时投机需求并不旺盛，它不是推动房价上涨的主力力量。第二阶段，消费和投机需求都很旺盛，总需求被放大，房价大幅上升。在这一阶段，由于担心房价继续上涨，有住房消费需求的人纷纷加入购房者的队伍，消费需求得到充分的释放。房价的上涨和实际利率偏低刺激了人们的投机欲望，更多的投机者不断加入到炒房的行列，投机需求不断增加。这时的投机需求已经成为推动房价上涨的重要力量。第三阶段，投机盛行，推动房价的非理性上涨。房价的持续上涨，不断刺激投机者欲望，为了获得更多的投机利润，出现了惜售、囤积房源，抬高房价等非理性行为。这一阶段，房价暴涨，现实的消费需求由于房价的暴涨已经不得不转化为潜在的消费需求，房价大大的超出了中低收入者支付能力。2008年，我国商品房空置率达到9.50%，增幅为14.85%，增速创下1994年有统计数据以来的新高。其中，北京市商品房空置率为16.64%，居全国首位，高出全国水平75%，形势严峻。而国家电网公司2010年在全国660个城市的调查显示，有高达6，540万套住宅的电表连续6个月读数为零，按每套房3口计算，可供近2亿人居住。高房价与高空置率并存，说明了中国房地产市场投机氛围较浓。
4、平抑房价的关键在于增加有效供给和抑制投机需求
中国的房价趋势虽然不能排除短期的波动，但是从长期来看，城市化的加速和居民收入的提高形成的旺盛住房消费需求是其持续高涨的根本原因。而投机需求的涌动又助长了这种涨势。那么，如何采取一些措施控制房价的波动幅度，防止其增长过快?价格决定于供求，控制价格关键在于增加供给或抑制需求。首先必须增加普通商品房(非保障性住房)的供给。住房供给可以分为两类，一类是普通商品房的供给，一类是保障性住房的供给。房价的过快上涨，是指普通住房价格的过快上涨。因此，真正能够影响房价的住房供给，主要是普通商品房的供给。以压低房价为目的的住房供给，应该主要是非保障性住房的供给，而主要不是保障性住房的供给。其次，增加用于建造普通商品房的土地的供给。由中国的人口增长趋势来看，当前正值人口逐渐接近顶峰的时期，劳动人口正在数量最多的时期，因此这一阶段也是中国住房需求增长最快的时期，住房供求缺口最大，这一时期住房用地的供给，也应该最大。而从2010年上半年情况来看，部分大中城市真正能够影响住房价格的普通商品房用地的供给，并没有明显增长，有的城市甚至还有所下降。据报告，到2010年8月份为止，一些大城市土地的供给，尚未完成全年土地供给计划的50%。再次，调控房价的关键是抑制住房需求，主要是投资和投机性需求。抑制需求的措施很多，例如紧缩住房信贷，开征房产税等。在抑制住房需求方面，必须区分基本住房需求和其他住房需求。基本住房需求是指满足最基本生活需要的需求其他住房需求可以包括奢侈性住房需求、投资性需求和投机性需求。必须根据不同需求，实行有差别的住房信贷和房产税政策。此外，发展租房市场也是当前控制房价过快上涨不可忽视的选择。发展租房市场不仅可以推迟居民初次购房的时间，还可以充分利用现有住房资源，改善供求关系，从而有助于减轻房价上涨压力。