新政：沪住房供应出台 中小户型比例大调整

近日，上海市发布了《上海市人民政府厅转发市规划国土资源局等四部门关于进一步优化本市和土地和住房供应结构实施意见的通知》。

文件指出，上海将要优化住房供地结构，增加中小套型住房供应比例，中心城区不低于70%，郊区不低于60%（部分供需矛盾突出的区域，提高至70%）。

文件还指出，提高商办用地供应的有效性和精准度，鼓励开发企业持有商办物业持续运营，商业物业持有比例不低于80%，物业不低于40%，持有年限不低于10年。

去年10月10日，上海市委书记韩正指出，上海房价已经很高，如果不坚持调控，将影响上海经济持续平稳健康发展，也会削弱城市的竞争力。因此，控制房价是重要调控目标。

韩正还提出上海房地产市场面临的两大结构性问题：用房、商业用房 增幅过大、保有量过大；中小套型商品住房供应严重不足，特别是市场化新建商品住房的中小套型供需矛盾突出。

究其根本原因，韩正认为是供地不合理，中小套型普通商品住房用地供应明显减少。因此要“抓紧研究制定约束性措施，土地供应量不变，结构必须调整。”

相关人士表示，新增建设用地不可能有大幅增加，存量用地盘活也很难有快速成效，现在增加市场供应的方法就是把户型做小，增加供应的套数，让更多的家庭能够买到或租赁到中小套型的房源。

从现在上海土地政策特征来看，再结合目前财政部等部委政策导向来看，100平方米以下尤其是90平方米以下的中小套型配比肯定会增加，开发商在上海的开发策略也会发生一定的改变。

专业人士表示，中心城区加大中小户型比重固然会使得供应套数增加，缓解一定的购买压力，不过该项举措仍可能会使得中心城区的中大房源形成稀缺性，从而造成这部分房源奇货可居的现象。

对于开发商而言，开发小户型前景如何？

对开发商而言，开发刚需小户型楼盘或意愿不足。从房企盈利的角度来看，可能会略有抵触。因为对于上海这样的城市来说，市区的大户型房源在销售方面也会比较紧俏。所以后续要推进此类制度，关键点在于项目审批过程中严格要求，防范房企随意更改项目规划条件等。

值得关注的是，此前上海土地市场就发生过几次叫停地块拍卖的例子，到重新挂牌时大幅增加中小户型比例。

在去年10月22日，曾被叫停的上海杨浦区新江湾地块拍卖再度在上海规土局挂牌，重新挂牌的新江湾地块大幅度增加了中小户型及保障房的配比，要求配建的保障性住房建筑面积应占该宗地规划总住宅建筑面积的20%以上。

此外，上海嘉定区嘉定新城一地块终止出让再次挂牌后也要求中小套型（90平方米以下）住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的50%。

专业人士表示，由于地价的攀升、市中心土地供应的稀缺等因素，未来有可能会出现更多的中小套型MINI豪宅，比如新江湾地块，90平方米以下面积配比较高，地价也不低，这个项目势必会是中小套型的豪宅项目。

对于购房者来说，买房应该选择大户型还是小户型？

其实，对于购房者个人而言，一定要根据自己的实际情况来选择适合自己的房子，不然买大了就是浪费，买小了住着也不舒服。总之，无论是大户型还是小户型，一定有它自己的缺点，大家可以根据自己的情况来选择。

小户型的缺点

1、房间使用率低

小户型可谓是“寸土寸金”，因为房屋面积的限制，小户型的使用率一般都比较低。小户型不仅需要摆放生活用品等，还有很多管道等，这样一来，还能有多少空间供居住者自由活动呢？

2、房型合理性差

小户型因为面积小，因此也就局限了房型，容易造成千篇一律。小户型的房子如果没有做到合理规划，居住者入住之后，生活质量一定会下降。

3、房屋通透性差

因为面积小，所以采光通风会受到影响，房子的通透性就会比较差。一旦房屋没有良好的朝向，那就只会变得更糟，尤其是当楼体想要保证一定的进深时，小户型的通透性更加无法保障。

大户型的缺点

1、房屋价格高

大户型在面积、结构、功能等方面都要比小户型更胜一筹，房屋总价比较高，因此无论是全款买房还是按揭买房，对于购房者来说，都会是很大的压力。

2、购房成本高

大户型的装修费用会比小户型高出很多，且物业管理费也是一笔不可忽视的支出。如果房子面积特别大的话，清洁起来也是比较困难的，请专人来打扫的话，一定会增加购房成本。

3、房屋面积易浪费

大户型的房子比较适合家庭成员多的家庭居住，所以，如果家庭人口少的话，购买大户型不仅浪费还能给人带来孤寂感。