房屋买卖合同纠纷怎么处理

导语：房屋买卖并不是像一般的商品买卖那样简单，它是一个系统工程。在发生房屋买卖合同纠纷，我们也要保持镇定的心态，从容地面对，寻求法律的帮助，更多地掌握主动权，为自己争取更多的机会。

房屋买卖合同纠纷怎么处理

一、房屋买卖合同纠纷的司法应对

首先，签订合同前，要严格审查售房的主体资格。房屋买卖纠纷有很大一部分是由于对售房者的资格或者资信情况不了解而产生的。要避免和减少纠纷的发生，在签订正式房屋买卖合同前，包括签订意向书或缴纳定金时，要先审查发展商的“五证”，即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房屋预售许可证》，特别是《国有土地使用证》和《商品房屋预售许可证》这两证，要认真查看其中批准销售的面积、地点、项目名称、销售内容等，防止开发商将批准销售范围之外的房屋对外出售。因此，在签订认购协议缴纳定金时，要先了解主合同无法签订时，定金是否能够返还;买受人在签订认购书，被收取数万元的定金后，开发商是否会有“潜规则”抛出不合理交易条件，胁迫买受人签订违心合同。

其次，在办理房屋权属证书的问题上，依据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第33 条的规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权和房屋所有权的登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。在出卖人不按时提供产权证书，或者不提供相应的证明文件的情况下，买受人房屋的产权证书就无法办理。所以，在买受人与出卖人两者之间互有协助履行之义务。因此，在尊重双方当事人意思自治的基础上，买受人要要求出卖人承担相应的义务。买受人可以要求出卖人签订协议，严格依据合同的约定，按照双方约定的办证种类进行办证;在双方没有进行约定的情况下，应该由相关的房地产主管部门决定房屋的办证种类。

最后，当事人对税费的支付有明确约定的，应遵守约定;当事人对税费的支付没有约定或约定不明的，应根据国家税费法规确定承担主体。若双方当事人对税费的支付做出约定后，又因宏观政策调控而发生税费增减的，除当事人协商一致外，增减部分仍应按国家税费法规确定承担主体。双方不能达成一致意见的，人民法院不宜直接对合同予以适当调整或判决解除合同，双方仍应履行合同义务。

二、房屋买卖合同纠纷产生的原因

房屋作为基本的生活资料和生产资料，对单位、对个人事关重大。一方面，经济的发展、人口的增长以及人们的消费水平和消费愿望的提高，使得土地、房屋的供应跟不上需求，供需失调容易引起利益矛盾;另一方面，某些客观情况的变化，如价格波动、质量问题、因特殊原因不能按时交付房屋等，也会引起利益矛盾;第三，商品房买卖合同本身不规范、不具体、不明确，或者在合同履行过程中，当事人一方甚至双方发生违约现象，同样会引发利益矛盾;第四，商品房买卖合同当事人一方甚至双方违反房地产管理法律、法规，侵犯他人的合法权益，也是造成商品房买卖合同纠纷的一个主要原因。

三、房屋买卖合同纠纷出现的司法难题

第一，关于认购协议与定金的效力问题。认购协议是广泛存在于房屋销售中的一种文书，因认购协议签署后无法达成房屋买卖合同而引发的案件的数量已经在不断地上升。由于买受人在签订认购协议后，往往要先行支付几千元到几万元的定金，如果双方不能达成正式的商品房买卖合同，买受人更容易成为受损方，买受人索还定金则成为必然，从各个区县法院审理的案件看，因认购协议产生的纠纷原告全部为买受人。

第二，关于办理房屋权属证书义务承担问题。现因办证发生的纠纷，往往是出卖人无法办理房屋所有权证和国有土地使用证导致的买受人办证迟延。那么买受人购买房屋后只能自己居住，出租、出售受到限制;有的经营者在集体土地上开发建造商品房，消费者根本领不到产权证书。现此类案件审理中出现的难点问题是在合同没有约定的情况下，如何认定办证义务以及关于违约金的计算标准如何确定的问题。

第三，政策调整后的税费分摊。税费分摊争议是指受税收政策的影响，一些房屋买卖合同的履行跨越两个或者两个以上的税收政策时期，税收政策的变化对交易双方均可能产生影响，税收政策变化引起的营业税、契税增加或者减少所引发的成本分摊和合同效力问题争议。

如何处理房屋买卖合同纠纷

一、逾期交付的违约责任。

出卖人在房屋没有达到合同约定的交付使用条件的时候就将房屋交付给了买受人，而买受人接收了房屋。如果房屋达到交付条件的时间超过了合同约定的时间，买受人能否要求出卖人承担逾期交房的违约责任?

【处理方法】按照双方当事人的合同约定，买受人在接收房屋时应当有权察看房屋达到合同约定交付条件的有关证明文件，因此，无论是出卖人在交房时没有出示这些证明文件，还是买受人明知房屋没有达到合同约定的交付条件而同意接收房屋，双方当事人都以自己的实际行为变更了合同关于房屋交付条件及程序的约定，那么，如果房屋达到交付条件的时间超过了合同约定的时间，买受人不能再依照合同的约定追究出卖人逾期交房的违约责任。

二、《商品房买卖合同》逾期履行违约金如何确定?

【处理方法】按合同约定的违约责任为标准来计算违约金;合同没有约定的，按逾期履行的天数依逾期贷款利息标准来确定。

三、 当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当如何处理?

【处理方法】按合同约定来处理。如当事人能举出证据说明其违约行为给对方造成损失的具体数额，则违约金按是否超过损失30%为限来进行适当调整。

四、对于出卖人交付不合格房屋的，买受人可采取的救济措施有哪些?

【处理方法】买受人采取的补救措施有：

(1)实际履行。买受人所购置的房屋如果地基基础工程及主体结构工程质量出现问题，如果通过加固等能够修复，且确保建筑物安全的，买受人可以请求出卖人依照法律规定及合同约定内容履行义务。实际履行是我国合同履行的一项基本原则，是一方违约以后另一方可以采取的一项主要补救措施。但要考虑违约方能否继续履行及其继续履行的合理性，如果违约方确无力继续履行或继续履行将会付出更大的代价等，均不宜采取此种补救措施。

(2)解除合同。在房屋出现地基基础工程及主体结构工程质量问题后，难以通过修复办法解决的，买受人可请求解除合同。解除合同是一种较严厉的措施，一般禁止当事人在没有任何法定或约定根据的情况下任意解除合同。

(3)违约金及损害赔偿。出卖人交付的房屋不合格，买受人不论是请求实际履行还是解除合同，均不影响请求出卖人支付违约金及承担损害赔偿责任。

(4)违约侵权责任。

五、出卖人交付不合格房屋，买受人采取违约侵权责任措施予以补救的，应注意哪些问题：

【处理方法】(1)不法行为造成受害人人身伤害和精神伤害的，即使当事人之间存在着合同关系，也应按侵权责任予以处理，因为合同责任不能对受害人所遭受的人身伤害和精神损害提供补救。

(2)当事人之间存在合同关系，而不法行为仅造成受害人财产损失的，则按合同纠纷处理对受害人更为有利些。

(3)责任竞合的情况下，若当事人事先在合同中约定了双方仅承担合同责任，原则上从其约定。但当事人的约定不能免除其应承担的故意或重大过失的侵权责任，在此情况下，受害人享有两种权利。

【案例分析】：

原告朱某光，住址广东省深圳市南山区。

委托代理人高某，广东某律师事务所律师。

被告胡某，住址广东省陆丰市。

委托代理人邓波，广东南天星律师事务所律师。

委托代理人梅某，广东南天星律师事务所律师助理。

原告朱某光诉被告胡某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月26日受理后，依法组成合议庭，分别于2015年7月29日、10月9日两次公开开庭进行了审理。第一次庭审时，原告委托代理人高某，被告委托代理人邓波、梅某到庭参加诉讼;第二次庭审时，原告委托代理人高某，被告委托代理人邓波某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，2015年1月8日，原、被告签订了一份《房地产买卖合同》，约定由被告购买原告名下位于深圳市南山区某花园二期6栋2-1***房产(以下称涉案房产)，转让价435万元，交楼日期为原告收齐全部房款当天，合同签订后，原告依约出具公证委托书给担保公司办理赎楼手续，担保公司未能赎楼成功，被告曾承诺出资进行赎楼，后又反悔导致合同无法履行。另，被告在原告尚未收到全部房款且未经原告同意的情况下，擅自进入涉案房产打破房屋基本结构进行装修，被告已构成违约。故请求判令:1、解除原、被告于2015年1月8日签订的《房地产买卖合同》;2、被告向原告赔偿房屋损失217500元。

被告辩称，被告严格按照合同约定履行义务，没有任何违约行为。被告从未承诺过由被告出资赎楼;被告在过户前依家乡风俗习惯选择好时辰进入涉案房产举行兴工仪式，只是敲了墙角，在涉案房产内挂了兴工大吉的红纸，烧香、烧纸，并未进行装修，是经过原告同意取得钥匙进入的，被告的该行为不属违约。涉案房产交易过程中是原告因房价上涨，要求加价，加价不成，不愿继续履行合同，是原告违约，被告已另案起诉要求继续履行合同，请求驳回原告的诉讼请求。

经审理查明，2015年1月8日，原、被告签订了一份《房地产买卖合同》，约定被告购买原告名下的涉案房产，建筑面积90.5平方米;转让成交价435万元;定金5万元;被告应于签署合同之日起18日内付清首期房款126万元并办理银行按揭申请手续;涉案房产处于抵押状态，被告同意原告委托担保公司担保融资赎楼，原告须于签署合同之日起18日内出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户等手续，并与担保公司签署担保合同，被告虽有担保公司担保赎楼但仍不能获得赎楼贷款的，须在签署合同之日起45内自行赎楼、注销抵押登记;双方须在原告赎出房地产证原件并注销抵押登记且银行出具贷款承诺书之日起5日内签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续;交楼日期为原告收齐全部房款当天;如原告逾期履行义务超过30日或有其他根本违约行为，原告可解除合同并选择要求被告支付转让成交价百分之五的违约金或没收被告已支付的定金。

《房地产买卖合同》签订当天即1月8日，被告支付了定金5万元。23日，被告又向原告支付5万元，同日，原告、被告、建设银行大学城支行共同签订了《二手房交易结算资金托管协议》，被告将首期款162万元存入了托管账号并递交了按揭贷款资料。被告称因原告涉诉其他民事担保案件建设银行大学城支行未出具贷款承诺书。

2015年2月6日，被告从涉案房产某物业管理公司员工江先生处取得涉案房产钥匙(江先生称通过电话征得被告前夫同意)后进入涉案房产举行了兴工仪式。原告提交了照片，称被告擅自进入涉案房产进行装修，属于违约行为。被告称未办理过户进入涉案房产举行兴工仪式是依家乡风俗习惯选择好时辰进行的，只是敲了墙角，在涉案房产内挂了兴工大吉的红纸，烧香、烧纸，并未进行装修。

原告在诉讼过程中申请对涉案房产因被告装修造成的损失进行鉴定，本院依法委托深圳市某工程造价咨询有限公司鉴定，但原告未缴纳鉴定费。

另查，涉案房产2013年10月登记在原告名下，2013年11月抵押给广发银行深圳分行。被告在签署涉案《房地产买卖合同》后，于2015年1月至3月期间曾先后委托了五家担保公司赎楼，但因发现原告方有其他诉讼案件，担保公司最终未予办理赎楼手续。原告称在签署《房地产买卖合同》时双方口头约定由被告出资赎楼，但被告不予确认。

以上事实有《房地产买卖合同》，定金凭据，《二手房交易结算资金托管协议》及托管业务客户回单，涉案房产产权资料，录音，鉴定机构的工作联系函及庭审笔录予以证实。

本院认为，原、被告签订的《房地产买卖合同》是双方的真实意思表示，内容合法有效，双方均应依诚实信用原则，按合同约定全面、正确履行。被告已依约支付了定金、办理了首期款监管、取得了银行贷款承诺函，但原告在委托担保公司赎楼未能赎楼成功后，亦未在合同签订之日起45日内自行赎楼，原告已构成违约。被告不同意解除合同，合同应继续履行。

原告主张被告违约的理由有两点:1、被告曾承诺出资进行赎楼后又反悔，因被告拖延导致合同无法履行。经查，被告在原告委托担保公司赎楼不成功后曾经答应借款给原告赎楼，但双方最终未达成一致，根据《房地产买卖合同》的约定，赎楼责任在原告，无论被告是否答应过借款赎楼，未能赎楼的责任均不可归责于被告。2、被告在原告尚未收到全部房款且未经原告同意的情况下，擅自进入涉案房产打破房屋基本结构进行装修。经查，被告进入涉案房产是物业管理公司人员经过原告原配偶同意后取得钥匙，举行的是开工仪式，原告以此主张被告违约没有依据。

关于原告请求赔偿损失，因原告主张被告违约的两点理由均不成立，加之原告在申请损失鉴定后未缴纳鉴定费，视为撤回鉴定申请，故驳回原告赔偿损失的诉讼请求。

依照《中华人民共和国合同法》第六条 、第八条 、第六十条 第一款 ，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条 第一款 、第一百四十二条 之规定，判决如下:

驳回原告张某桦的全部诉讼请求。

本案案件受理费4563元(已由原告预交)，由原告负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知之日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。

审判长陈x

人民陪审员刘xx

人民陪审员王xx

二〇一五年十一月二十九日

书记员xx(代)