在吉林买小产权房违法吗？买了有风险吗

2017-03-30

在吉林买小产权房违法吗？

１、小产权房的产生是违法的，因为它违背了城乡土地规划利用的总体布局，也违反了关于农地转为城市建设用地的法律程序，所以它本身是不合法的。根据《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”

２、另外，根据其他相关法规规定，禁止擅自通过“村改居”等方式将农民集体所有土地转为国有土地。禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设。改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。

３、目前，国土资源部已经严厉地指出，小产权房实质是违法建筑，违反土地管理法律，集体土地不得用于商品住宅开发，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房，并要求各地坚决制止、依法严肃查处。

４、小产权房的具体解决途径，应该谋求维持多赢的利益格局。把小产权房强制拆除，是不符合这个原则的。把责任全部推给农民或购房者，是不客观的。在技术上可以探讨设计一些务实的模式，比如将原来的小产权房的买卖合同变更为长期租赁合同，并允许租户转租，或许是一个方方面面都可接受的解决方案。

１、法律效力（合同可能无效）：小产权房买卖合同的效力一般认定无效为原则。但也区分不同情况：本乡范围内，农村集体经济组织成员之间买卖，合同有效；出售给本乡以外的人，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效；出售给本乡以外的人，未经有关组织和部门批准，该合同应作无效处理。

２、房产转让（转让范围很小）：小产权房拿不到房产证，不构成真正的产权。即小产权房只有使用权，没有所有权。不能向非本集体成员的人转让。

３、政策风险（拆迁没补偿）：购买在建小产权房时，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。

４、监管缺位（质量没人监管）：乡产权房屋的开发建设没有明确的规定加以约束，开发建设的监管存在缺位，对购房者的利益有一定的影响。同时，开发单位的资质没有，房屋质量和房屋售后保修难以保证。

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