2016房地产市场宏观政策解读
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2016年房地产市场有什么最新政策？2016房地产市场宏观政策具体内容是怎样的？今天小编带大家一起解读一下2016年房地产市场宏观政策希望对广大购房者能有帮助。###
2016年房地产市场宏观政策解读
一、房地产新政宏观调控的背景
(一)房价上涨迅速且持续高位运行
考察我国房价我们可以从纵向与横向两个方面来说明。纵向就是历史比较。从1998年到22年我国的房价相对比较平稳，从22年以来，许多大城市的房价突然暴涨，带动了许多中小城市的房价上涨，24年全国平均房价上涨19.8%。在某些大城市，如北京、上海、杭州等地，房价涨幅更大。上海市的平均房价在24年上涨了23.75%，在个别地段房价上涨甚至超过了5%。那么从横向比我们就可以用房价收入比来比较。房价收入比指的是住房平均价格和居民平均年收入之比。我国24年前的十来年房价收入比一直保持在6至7之间。按国际通行的标准，房价大体相当于居民家庭年收入的3～6倍比较合理，而我国长期保持在超过6的水平，少数大城市比这还高得多。这些数据充分说明了我国的房价上升快，近年来一直保持在高位持续运行。
(二)房价高与空置面积居高并存
在房价居高不下的同时，我国商品房空置面积也维持在较高的水平。23年1～9月，全国商品住房空置面积达到655.8万平方米，同比增长7.6%;同年11月底，全国商品房空置面积超过1亿平方米，同比增长6.5%，其中空置一年以上的面积达到了422万平方米。进入24年，商品房积压仍然维持高水平，第一季度为98万平方米，至上半年末升至9696.96万平方米，8月底继续上升为97万平方米。房价非但没有随商品房大量积压而下降，反而是与商品房空置面积一起双高而并存。
房地产业的发展与国民经济的发展息息相关，在全国的经济发展格局中已具有支柱性产业的地位。房地产业也与金融业关系密切，房地产开发商大量开发资金都来自于银行，大量购房户购房资金大部分也来自于银行的按揭贷款。但房价高与空置面积居高并存的现象引起了人们对房价泡沫的担忧。一旦存在房价泡沫，终有一天会破灭，对整个国民经济都是沉重的打击。所以，中国房价是否存在泡沫就成了有关学者和部门争论的焦点。不管房价是否存在泡沫和存在泡沫的多寡，中央政府必须采取一系列宏观调控措施防范和消除房价泡沫，保持整个国民经济持续、协调、快速的健康发展。
二、房地产新政宏观调控政策简要回顾
房地产市场宏观调控的政策手段主要包括经济手段(财政手段、货币政策、产业政策)、法律手段、计划手段、行政手段等。经济手段是宏观调控政策的主要工具，下面主要从经济手段阐述近两年来主要的宏观调控政策。
(一)货币政策
货币政策的主要工具包括利率政策、公开市场业务、法定存款准备金率和贴现率政策等。这两年来国家主要采用了提高利率的政策，我们这里主要讲述利率政策。24年1月29日中国人民银行上调金融机构存贷款基准利率。不到5个月，25年3月17日，五年期以上个人房贷利率由原先的5.31%调到5.51%。26年4月28日，央行在原来的基础上全面上调各档次贷款利率.27个百分点，其中，5年期以上的银行房贷基准利率由6.12%上调至6.39%。这是央行在加息后短短一年多时间里再次上调利率。26年8月19日5年期以上的房贷又上调至6.84%。此外，央行在近两年来也连续三次提高了公积金贷款利率。如此短的时间里，央行频频加息，这是非常罕见的。此举主要是加大购房成本，抑制房屋买卖中的投机行为，抑制一些大城市上涨过快的房价，预防可能出现的房地产泡沫。这项举措也成为政府调节房地产供求市场的一个有效手段。
(二)产业政策
25年3月26日，国务院下发了《关于切实稳定住房价格的通知》(国八条)。一个月之后建设部、发改委、财政部等七部委联合下发《关于做好稳定住房价格工作的意见》，主要包括八个条款，国务院常务会议把其具体化，并下发实行。以上两个文件统称为“国八条”。26年5月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，会上提出了促进房地产业健康发展的六项措施(“国六条”)，包括住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面。26年5月29日，国务院办公厅出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(国办发(26)37号)，人称九部委“十五条”，对“国六条”进一步细化，而且在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面作出了量化规定，提出“9平方米7%”的标准。这些措施的目的就是改善住房供应结构，以建设中低价位普通商品住房和经济适用住房为主。26年7月11日，建设部联合其他五部委下发171号文件《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，被业内称为“外资限炒令”，加强了对外商投资企业房地产开发经营和境外机构个人购房的管理。我国外汇管理当局也出台了相应的举措，加强了对外汇的监管，防止外资投机我国的房地产市场。
(三)财税政策
2015年5月11日，国务院办公厅发出通知，转发建设部等七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》。其中明确规定，自6月1日起，国家对个人购买住房转让售房时将视具体情况征收全额或部分营业税，从而达到抑制短期内哄抬房价、扰乱市场正常秩序的炒房行为。26年5月31日，国税总局下发《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》(国税发74号文件)，对“国六条”中二手房营业税新政策的具体执行问题予以明确。要求各级地方税务部门要严格执行调整后的个人住房营业税税收政策。26年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售，应持有关材料向地方税务部门申请办理免征营业税的手续。当年7月26日，国税总局发布《关于住房转让所得税征收个人所得税有关问题的通知》(18号文)，宣布从当年8月1日起，各地税局将在全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所得税。这些措施都加大了住房转让的成本。有效地抑制了二手房的炒卖。