房屋买卖租赁流程
导语：房屋买卖租赁流程是怎么样的?它需要什么样的条件?你都了解吗?接下来，小编归纳整理了一些相关的内容范文，欢迎大家前来借鉴查看!也希望能够给大家提供一些帮助!
房屋买卖租赁流程
第一步：确定租房条件
天津市场的二手房主要分为直管公产、私产房、企业产、房改房、二手商品房等等。在租房之前，您应该清楚并不是什么房都是可出租的，出租房屋须具备一定的资格。否则您若出租了违法的房屋，可能会给您带来不利的后果。以下房屋是禁止租赁的：
1、未依法取得房屋所有权证的;
2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
3、共有房屋未取得共有人同意的;
4、权属有争议的;
5、属于违法建筑的;
6、不符合安全标准的;
7、已抵押，未经抵押权人同意的;
8、不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;
9、有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。
此外，您还要确定：
1、 如果您的房屋属于公产房，是否有产权人的许可文件及房屋租赁合同;
2、 如果您的房子是私产房，是否有房屋的产权证;
3、 如果您的房子属于共有房屋，是否有共有人同意出租的证明。
第二步：拟定租金
您要出租房屋，当然希望能租个好价钱。那么究竟哪些因素会影响租金的高低呢?在拟定房租的时候，有两个因素您需要考虑：
一、地段如何?
地段好，交通便利，周边配套设施齐备，这样的房子容易出租，而且房租也较高。此外，写字楼商铺集中之地，对租房的需求也会增加，租金就会水涨船高。
二、房子本身的素质
您的房子的房型好不好，楼层好不好，朝向怎样，是多层住宅还是高层住宅，小区配套设施是否领先，房龄的长短等等都是左右房租水平的主要因素。
此外，您的房子若是配备了装修及各种家具，家电等用品，那么房租当然要更高一些了。
第三步：发布信息
1、房地产网站：在房产网站相应栏目中您可以自由发布二手房出租信息，只需把您的房屋条件填写在登记表中，求租方就会看到您的出租信息，然后主动与你联系。还可以在已发布的信息中查找您需要的信息，然后主动与求租方联系。
2、报纸媒体：可以在当地的主要报纸媒体上发布自己的房源信息。
3、中介公司：建议您一定要找资质和证照齐全且信誉良好的中介公司来为您的房子找个房客。
第四步：谈判签约
在谈判过程中，有一点您尤其要注意：就是对房客的选择要慎重。千万不要只关心租金的多少而对房客不闻不问。为了您和房子的安全考虑，建议您一定要清楚对方的情况。您可以从几个方面入手：比如对方的身份，工作，生活习惯，租房用途等等。
与对方进行谈判，最终确定房租的多少，租赁期限，双方的权利和义务。待您和对方已将这些事宜协商妥当，接下来你们双方就要签订一分房屋租赁合同。不要因为您只是出租房屋就对合同有所轻视，记住这可是对双方权益的保护。
第五步：办理登记备案
签完合同并非完事大吉，还有一件重要的事情：您要到房屋管理部门办理房屋出租登记备案，并且是在合同签定后30天内。凡单位自有非住宅房屋或私有房屋租赁的，租赁双方必须到市、区(县)房地产管理局办理租赁登记鉴证手续，领取《房屋租赁证》。单位产出租方属市级单位、驻津单位的，到天津市房地产管理局办理登记鉴证手续;其它单位到房屋所在地房地产管理局办理登记鉴证手续。私有房屋租赁到房屋所在地房地产管理局办理登记鉴证手续。
办理租赁登记鉴证应交验下列证件：
(1)租赁双方协商议定的房屋租赁协议。
(2)出租方持《房屋所有权证》、《土地使用证》。
(3)承租方持注明用途情况的证明及身份证明;承租方系外省市的，应持当地政府或有关部门出具的证明及身份证明。
办理程序包括申请登记、验证调查、审批发证三个过程。符合房屋出租条件的，经审查无误后在5日内办结。并交纳年租金总额2.5%的鉴证费。鉴证费由租赁双方各负担50%。
【案例分析】：
如何区分房屋买卖行为还是租赁合同关系?
十年前，原告岳殿卿将自己位于南乐县的一宗房产卖给吉xx，付款的同时将房产证交给了被告(未办理过户手续)。被告买卖成交后，对该房进行了修缮、扩建，并对外出租。原告十年未过问有关房产的事。最近因该宗房产被拆迁补偿，原告诉诸法院否认是买卖房屋行为，称是租赁合同关系。一审判决原告胜诉，被告不服，提起上诉。二审法院撤销了该判决发回重审。本案系争焦点是房屋买卖行为还是租赁行为。近年因房地产开发，此类案件所在多有，具有典型意义，现将代理意见发表如下，俾便引起讨论。
审判长、审判员：
我们接受本案被告吉xx的委托，就本案争议焦点问题，发表如下代理意见，供合议庭参考：
一、 本案从双方交易的事实看是买卖房屋行为，而不是房屋租赁行为。
(一)原告诉称是是租赁合同，但双方当事人之间没有签订租赁协议。根据《合同法》第215条之规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，对于租赁期限六个月以下的，可以采用口头形式，租赁双方应对租赁期限、租金以及支付办法、违约责任、双方权利义务等作出约定。但当事人没有租赁合同，也无证人予以证实是租赁。其代理人称原告不懂法，租赁合同成立，这是苍白无力的抗辩，没有法律依据支持其论点。
(二)从付款行为看，双方之间的行为是买卖行为不是租赁行为。证人杨国元是中间人，又是付款的见证人，据其证实，双方是买卖房屋关系。双方尽管对付款数额有异议(实际被告付款2.9万元)，但并不影响买卖关系的成立。仅从原告所述一次性收取十年租金的行为来看，不符合合同法关于租赁合同交付租金要件的规定，若是无期限租赁，那一年的租金是多少?一次性交付租金的租赁情形史无前例，也不符合民间租赁交易习惯。事实上出租人往往出于考虑物价不断变化房租经常变动的因素，一般以一年或三年为周期支付租金，现在濮阳所有的出租房屋合同，租金都是随行就市，一年一签。另外，按当时房屋市价，该房屋整体市值也就是2.9万元，吉xx支付了对价，符合买卖一次性付款的特点。
(三)原告将房屋所有权证书交给被告的事实，证明双方以转移房屋所有权的合意为行为出发点，而非租赁合意，无论从民间租赁上看，还是司法实践，出租房屋将房产证交给承租人，是不合常理的行为，租赁之说不攻自破。关于向当事人交付证照的法律后果，我国著名法学家孙宪忠教授(《物权法》的起草者之一)在《民法研究系列》一书中有这样一段论述，可供理论上的参考：“在我国由于建立了房地产发证制度，不动产的权利人会获得权属证书，以证明自己的不动产物权。这些权属证书，有国有土地使用权证、房屋所有权证、房地产产权证、房地产所有权证等。不论是从一般民众的认识来看，还是从立法的目的来看，这些权属文书当然对于交易的民事权利具有证明作用。因此，当事人之间发生了不动产权属文书的交付，比如出卖人将其房屋的产权证交付给买受人，而买受人也予以接受时，当然可以表明他们之间就房屋所有权的转移形成了’合意’，已经发生了房屋所有权转移的行为。”本案原告代理人辩称交房产证是为了使被告放心，怕被告担心该房转让，这简直是在杜撰理由，作为法律人应当知道，合同法有买卖不破租赁的规定，当事人有何担心之虞?
(四)贵院审监庭对证人郑水振的调查笔录，反映出两个事实：一是房屋登记在岳殿卿名下，其是产权所有人;二是岳殿卿将房屋卖给了吉xx，价款为2.9万元。该笔录系人民法院调查收集的证据，其证据效力应当高于当事人自行调查证人形成证据的效力。由于该证据反映了本案原告亲自承认将房屋出卖给吉xx，且客观真实。其代理人称是单方收集的证据无效，并请求重新调查不能成立。在法庭抗辩时称如岳殿卿承认是买卖房屋，现在又起诉是矛盾的。前者是证据，后者是诉讼行为。不能因为其起诉而否定证据的证明效力。恶意诉讼的案件比比皆是，无证据支持只能承担败诉的后果，其代理人(原告之子)又称，他父亲当时有病，表达不清不能当证据使用，这是不能成立的，法律没有规定病人不能作证的规定，只要是完全行为能力人，意识清楚就可作证。更主要的的是原告本人都承认是买卖，还有什么可以狡辩的呢?。
二、从双方交易后发生的情况看，本案是房屋买卖关系，不是房屋租赁关系。
(一)吉xx从原告交付房屋后第二天起，对该房屋和过道进行修缮改建，增建新房，从司法实践或租赁习惯上看，如果是房屋租赁，承租人未经出租人同意，承租人擅自改建翻新、修缮、增建，出租人应当予以制止，但本案原告从未制止过被告的改建、增建行为。此事至今已有十一年有余，为何不制止?又为何不要求排除妨碍，恢复原状呢?如果是租赁行为，则不符合出租人的行事规则。如是买卖行为，则符合出卖人和买受人的法律行为特征。
(二)吉xx在改建房屋后，又将房屋出租给他人使用十年之久，按《合同法》第224条之规定，如是租赁关系，承租人将房屋转租他人，应征得出租人同意。事实是原告从未干涉而是任由他人处置。试想哪个出租人会如此置之不理，不管不问长达十年之久?原告在庭审中辩称，因房屋位置离家较远，且与邻居有矛盾，所以对修缮、改建及租赁他人行为并不知情，该抗辩理由不合常理，如是自己的房屋，十几年时间都不过问，能说得过去吗?如果你出租的房屋在外省，因路途遥远就可以放任不管?事实胜于雄辩，原告的所为理由经不起推敲。
三、从房屋拆迁安置补偿的事实看，双方是房屋买卖行为，而不是租赁行为。
(一)房屋拆迁安置补偿协议签订的主体是吉xx而非原告。在2011年同片区其他单位房屋拆迁补偿时就已告知拆迁对象，并且是尽人皆知的事情，原告所谓不知情，属于掩耳盗铃。在今年年初，吉xx房屋所在片区里拆迁户不只其一人，而是多户拆迁户，那么原告为何对此不提出异议?如果是业主为何不与开发单位签订补偿协议呢?又为何不向开发商对补偿协议提出强烈抗议呢?庭审中本案第二被告已证实原告从未向其主张拆迁补偿权利。根据《合同法》第130条、《最高人民法院关于审理商品房买卖若干问题的解释》第11条之规定，原被告买卖关系成立，该宗房产的物权已经转移至原告，原告吉xx占有、使用、收益、处分该房产权利，即依法享有所有权，由此，双方是房屋买卖关系而非租赁关系。
(二)2013年1月10日，吉xx与邻居共同与南乐县抽纱工艺厂签订了一份土地转让协议，交纳了7000元土地转让金。这一行为更加佐证了双方之间的买卖关系无疑。
四、原告请求赔偿房屋的请求无证据支持
在庭审中，原告在法庭一共出示了三份证据：濮阳市中院裁定书;南乐县法院判决书;房屋所有权证书各一份，但根本不能支持其诉求。
(一)裁定书是撤销原审判决的裁定，不涉及案争房屋价值问题。
(二)判决书是被撤销的裁决文书，是一张废纸，无任何证明效力。
(三)原告提交的房产证是复印件，不能证明被拆迁房屋安置补偿及原房屋评估估价，其所谓60万的赔偿请求属于虚构的数字。
因此，原告的赔偿请求没有任何证据支持。
综上，原告在庭审中没有一份证明双方租赁关系证据，相反被告提交的数份证人证言、书证和事实的占有行为，充分证实了买卖关系的成立。本案实际情况是因被告得到了拆迁补偿利益而眼红，想找后账，推翻事实上的买卖行为。但经过法庭全面细致的调查，本案的性质是买卖关系，而非租赁关系。为此，请法院查明事实，依法驳回原告的全部诉讼请求，以维护被告的合法权益不受侵犯。
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