棚户区改造补偿标准

导语：“棚户区”一般指简易房屋和棚厦房屋集中区，也即城市中结构简陋，抗灾性差即抗震、防火、防洪性差，居住拥挤，功能差、居住环境差、无道路、无绿化、无公共活动场地、采光通风差的房屋集中的地方。联合国人类居住规划署将贫民窟定义为：“以低标准和贫穷为基本特征之高密度人口聚居区。”即如果一个居住区内缺乏足够的饮用水、卫生设施、安全的租约、稳固的房屋，以及足够的住房面积这五项指标中的任何一项，就可以被定义为“贫民窟”。

棚户区改造补偿标准

棚户区改造标准补偿是多少

这个全国没有统一的标准，你应当查阅当地的通知，或咨询当地的住建局等主管部门。

一、补偿分为两类：现金补偿和房屋置换。

二、房屋置换的补偿含三种。

1、规定一定比例的置换，如旧新按1：1.5的面积置换等;

2、将房屋重置成新价格，就是把你房屋折算成价格，这个和房屋的新旧、装修、结构都有关系;

3、其他的搬迁奖励。

三、关于面积认定。

当地的房屋征收办法，对这个一定有一个明确规定。一般是按照某一年的土地分配额定的，就是有个上限。因为棚户区形成已久，加上历史遗留问题多，还有分户多等原因，每家的居住面积都是不够，这样一来就自然形成一些院内建筑。这种情况，面积怎么算，那就必须根据当地的具体政策而定了。

棚户区改造补偿标准一：以净地出让方式进行的危房棚户区开发改造项目事如下优惠政策

(一)土地储备中心对危房棚户区土地实行收购，以净出让方式供地。净地出让后获得的出让收益，扣除按规定缴省的费用后，专项用于支付银行贷款本息和毛地收购资的周转以及危房棚户区安置房建设。

(二)安置房住宅用地实行土地行政划拨，对改造后的房屋纳入产权产籍管理，办理商品房房照。商服用地实租赁供地。

(三)安置房建设项目行政事业性收费(以费还贷项目除外)全免，经营、服务性收费按最低限下浮50%收取(项明细附后)。

(四)安置房房屋拆迁补偿契税先缴后返;对安置房住宅上靠标准户型增加的建筑面积部分，营业税等税种由地方税务部门向省申请暂缓缴纳。

(五)安置房建设项目用地红线以外没有配套管网的或达不到项目配套要求的，电业、热力、供水、排水、燃气等部门应按规划要求无偿同步建设至小区红线。对腾空用于商品房建设的地块，电业、热力、供水、排水、燃气等部门应按规划要求同步建设，所需费用由摘牌的商品房开发主体，按照国家、省、市所规定的正常标准结付;涉及配套管网施工中的破道、绿化等费用免缴。

(六)对安置房建设项目，政府各职能部门要同步办理相关手续，保证项目的开竣工时间。

(七)小区配套建设标准要满足居民基本生活和出行需要，区政府组织被安置居民以招标方式选择物业公司，对小区实行物业管理，物业费三年内减半收取，不足部分由区政府承担。

(八)在进行安置房建筑设计时，应根据周边服务设施现状，建设一处或几处综合市场，用于提供公益性就业岗位，其产权归市政府所有，由区政府负贵日常管理。

棚户区改造补偿标准二：以毛地出让方式进行的危房棚户区开发改造项目享受如下优惠政策

(二)行政事业性收费减半收取，经营、服务性收费按最低限下浮30%收取(项目明细附后)。

(一)市财政筹措危房棚户区开发改造补贴资金(包括开发企业上缴的土地出让金，开发企业上缴的税费地方留用部分，向上争取政策和资金等)，建立专户，专款专用。危房棚户区开发改造项目按应缴土地出让金的70%为基数，作为政府投入返还给开发企业。危房棚户区供地实行土地公开挂牌出让，在挂牌过程中出现竟标情况，可采取递减返还比例竞标办法出让土地使用权。成交价款一次性缴齐后，15个工作日内补贴到位。

(三)涉及危房棚户区开发改造项目的各项税种全额征收，扣除城市建设维护税和教育费附加，地方留成部分的60%，按入库财政级次返给开发企业予以补贴，其余.40%由入库财政级次设立“危房棚户区开发改造补贴资金”专户，专款专用，定期审计。开发主体缴纳税金后，力争10个工作日内补贴到位。

(四)危房棚户区改造项目在不突破国家刚性标准及不率，土地摘牌后，规划设计不再做调整。

(五)危房棚户区开发改造项目用地红线以外没有配套管网的或达不到项目配套要求的，电业、热力、供水、排水、燃气等部门应按规划要求同步建设至小区红线。所需建设资金，一部分从市财政收取的危房棚户区开发改造项目城市基础设 施配套费中解决，定向用于热力、供水、排水管网建设，缺口部分由热力、供水、排水等企业自筹资金建设;电力外网改造费用，按建筑面积每平方米20元交纳;燃气外网改造费用由开发企业按每户700元交纳。安置房住宅建筑面积(户)相关配套费用(含电力外网改造费和燃气外网改造费)免缴。

(六)对确实难以实施的危房棚户区改造项目，市政府将采取一事一议的办法，由市政府市长办公会议或市政府常务会议议定。

(七)市政府已经明确优惠政策的危房棚户区开发改造项目，不执行此政策;对土地已摘牌的危房棚户区开发改造项目，未签订安置补偿协议的，执行此政策。

棚户区改造补偿标准三：以建经济适用住房方式进行的危房棚户区开发改造

(一)住宅用地实行行政划拨。

(二)住宅部分行政事业性收费减半收取。

(三)住宅部分经营、服务性收费按最低限减半收取。

(四)按照普通商品房对待管理.

相关问题解答：

一、本轮棚户区改造范围包括哪些?

答：本轮棚户区改造范围是：本市城市规划区内以及城市规划区外独立工矿区范围内，目前尚未改造的简易或砖木结构平房、筒子楼、城中村等区域。其中：筒子楼是指楼梯一般设在两端，中间贯穿一条狭长楼阁如筒子状，房间紧密排列在楼道一侧或两侧，无独立厨房卫生间的老式楼房。

二、本轮棚户区改造如何征询居民意愿?居民不同意怎么办?

答：《意见》印发后，由县、区政府、开发区管委会组织，制定每个棚户区的搬迁补偿安置方案并在棚户区进行公示，就棚户区居民是否愿意按照搬迁补偿安置方案改造，分片逐户征求居民意见，由棚户区公房产权单位及承租人、私房产权人，或其委托代理人签字确认。获得本棚户区90%以上居民同意后进行公示，启动项目搬迁改造程序。棚户区居民同意率达不到规定比例的，3年内不再安排改造。

三、棚户区改造执行什么拆迁补偿安置政策?

答：城中村改造按照本市现行集体土地征收安置政策执行。

国有土地上棚户区改造除通过组织集资方式实施外，按照本市现行国有土地房屋征收安置政策执行，目前执行《铜陵市国有土地上房屋征收有关补偿补助及奖励暂行标准》(铜政办〔2012〕158号)。本解读以下所涉及的搬迁补偿安置政策均针对国有土地上棚户区房屋。

四、本轮棚户区改造对居民提供哪些支持政策?

答：一是提供多种安置方式。在原来货币化补偿、产权调换2种安置方式基础上，提供“房票”安置的新方式，给群众更多选择权。具体安置方式根据项目情况在搬迁方案中明确。“房票”安置方式目前仅在梅塘社区亚星焦化防护距离内搬迁项目中试行。二是实行保底安置。对按政策安置面积不足50平方米的，可按每平方米1800元价格增购到50平方米。三是畅通棚户区改造安置与保障房供应政策渠道。为满足群众对户型房源的需求，明确保障房优先用于棚改居民安置，并且不受收入、财产限制。还可以选择保障房和安置房两种结算方式，棚户区居民选择保障房安置的，可以按同期同地段同类别商品房价格(市场价)结算，执行棚户区改造安置政策;也可以按规定的保障房价格，即市场价格的80%结算，执行保障房政策。四是放宽合法承租人认定条件。对已将唯一政策性住房转让给子女等直系亲属后，一直在棚户区公房居住，且都没有其他住房的，仍作为合法承租人予以安置。五是实行“共有产权”模式。棚户区居民可按不低于安置房价格80%的比例，与政府实行产权共有;对选择保障房安置，可以按照个人出资不低于“房票”额、且不低于售价60%的比例，与政府实行产权共有。

五、什么是货币化补偿?如何计算?

答：货币化补偿是指对棚户区原房屋按照货币方式进行补偿。货币化补偿包括原房屋补偿、房屋装潢和附属物补偿。

目前按照158号文，计算公式如下：

货币化补偿=棚户区原房屋市场评估价格*(1.25+8/原房屋面积)+房屋装潢和附属物补偿。

原房屋市场评估价格以房屋搬迁公告之日为时点，由房地产评估机构评估确定。

【例】假如有1户棚户区平房，面积30平方米，原房屋评估价按3000元/平方米，装潢和附属物补偿按5000元/户测算。该户可获得的货币化补偿为：

30平方米*3000元/平方米*(1.25+8/30)+5000=141500元。

六、什么是产权调换?

答：房屋产权调换是由搬迁人提供实物安置房，对原房屋进行补偿安置。本轮棚户区改造，仅对就近有或就地有政府投资安置房的棚户区，采取“产权调换”方式进行安置。

七、采取产权调换方式，棚户区居民按政策应安置的面积是多少?

答：目前按照158号文，计算公式如下：

棚户区居民按政策可得到的安置面积=原房屋合法面积+无偿增加的面积+保底增购面积。

无偿增加的面积，平房安置到多层或楼房安置到高层的，无偿增加原房屋面积的10%;平房安置到高层的，无偿增加20%面积。

保底增购面积，指按158号文可增购10平方米以内，增购后仍不足50平方米的，可增购到50平方米。

【例】同上例，假如安置到高层，按政策应安置的面积为：

30平方米+30平方米*20%+10平方米=46平方米，由于不足50平方米，可再增购4平方米，补足到50平方米。

八、采取产权调换方式，棚户区居民按政策应承担的安置房款如何计算?

答：目前按照158号文，计算公式如下：

棚户区居民按政策应承担的安置房款=安置房与原房屋等面积结构差价+按政策增购面积房款。

按政策增购面积房款按1800元/平方米结算。

【例】同上例，假如安置到高层，按政策应承担的安置房款为：

30平方米*300元/平方米+(50平方米-30平方米*1.2)*1800元/平方米=34200元。

九、采取产权调换方式，棚户区居民按政策实际承担的费用是多少?

答：棚户区居民按政策实际承担的费用=棚户区居民按政策应承担的安置房款-可获得的奖励补助。

【例】同上例，假如该居民获得各项补助为18200元，棚户区居民按政策实际承担的费用为：

34200元-18200元=16000元。

十、“房票”安置方式指什么?

答：“房票”安置方式指：棚户区就地或就近没有政府投资安置房的，棚户区房屋搬迁后，假设在就地或就近建设安置房进行产权调换安置，将安置房政策安置面积部分的市场价款、减去棚户区居民实际需承担的费用后的余额转化为货币，由搬迁人出具“房票”。“房票”仅作为购房时的支付凭证，不能兑换现金。

十一、“房票”如何计算?

答：目前按照158号文，“房票”计算公式如下：

“房票”=政策安置面积市场评估价款-棚户区居民实际需承担的费用。

政策安置面积市场评估价款比照就地或就近建设的安置房，以房屋搬迁公告之日为时点，由房地产评估机构评估确定。

【例】同上例，若就地或就近建设安置房市场评估价格按3500元/平方米计算。该户可获得的“房票”计算如下：

1.假如就地或就近建设安置房的价格：50平方米*3500元/平方米=175000元;

2.棚户区居民实际承担的费用为16000元;

“房票”=175000元-16000元=159000元。

十二、购买政府投资安置房的，如何与政府实行共有产权?

答：棚户区居民取得“房票”后，购房人难以全额支付房款的，可以按规定支付不低于80%的安置房款，剩余部分，购房人可选择比例与政府实行共有产权。

【例】同上例，居民取得159000元的“房票”后，安置房价格假设为3500元/平方米，安置售价为315000元(90㎡)。居民至少应支付80%的房款，即：315000*80%=252000元，除“房票”外，居民还应支付房款(315000-159000=156000元)，取得完全产权。

若该居民家庭经济暂时困难，不能一次性支付房款，可以按照不低于售价80%的比例，选择与政府实行“共有产权”。即：棚户区居民至少按售价80%结算房款(315000*80%-159000=93000元)，剩余63000元(折算成面积为18平方米)由政府持有产权。也就是说，该居民除支付“房票”外，再支付93000元房款，可以实际居住90平方米住房，并按90平方米缴纳住宅维修基金。另18平方米产权暂由政府持有，该居民3年内免缴租金，3年后按市场租金标准向政府缴纳租金，家庭经济条件好转后可以随时按市场评估价购买，取得完全产权。

十三、“房票”如何使用和结算?

答：棚户区居民领取“房票”选择购买房屋时，向售房人提交“房票”。所选房屋价款与“房票”标明房款等值的部分由搬迁人与售房人结算;超出“房票”部分，由棚户区居民支付给售房人;低于“房票”部分，由搬迁人以货币形式支付给棚户区居民。

【例】同上例，棚户区居民取得“房票”后。若购买面积60平方米、价格3800元/平方米的房屋，“房票”结算如下：

现购买住房总价为60平方米*3800元/平方米，即228000元;超出了159000元的“房票”额，棚户区居民还应支付给售房人房款为：

228000元-159000元=69000元。

棚户区居民从棚户区搬到所购买的住房，实际承担的款项69000元。

同上例，棚户区居民取得房票后，若购买面积50平方米，价格3000元/平方米的住房，“房票”结算如下：

现购买住房总价为50平方米*3000元/平方米，即150000元;低于“房票”额，由搬迁人支付给棚户区居民现款为：

159000元-150000元=9000元。

棚户区居民从棚户区搬到所购买的住房，不需承担房款，还可获得9000元现款。

十四、对在棚户区改造中违纪违规行为如何处罚?

答：棚户区居民隐瞒家庭住房状况、虚报住房面积、人口，伪造相关证明材料等，骗取棚户区改造安置房、补偿款或“房票”的，由搬迁人负责追回，并依法依纪追究责任。有关单位及其工作人员违反规定，有滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊、失职渎职行为的，由纪检监察机关严肃追究责任;涉嫌违法的，移送司法机关处理。

十五、房屋产权和性质如何认定?

答：首先按房屋产权证或土地证确认房屋权属及房屋面积;没有办理房屋产权证或土地证的私人房屋，根据提交的零星建筑许可证等合法有效证件的记载认定;合法承租公有房屋的，以产权单位证明材料认定。

没有办理房屋产权证或土地证的私人房屋，也没有零星建筑许可证等合法有效证件的，按照《铜陵市违法建设认定处理办法》(铜政办〔2013〕36号)进行认定处理。

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国家棚户区改造核心对策：

1、政策优惠，阳光操作。妥善处理棚户区中历史遗留的产权问题，对已经取得房屋所有权证的房屋，依法赔偿。充分考虑棚户区居民的承受能力，做好与各项住房政策的衔接，妥善安置被拆迁居民。实行产权调换或者货币补偿。

2、破解复杂问题，必须坚持原则性和灵活性相统一，创新工作思路，用好、用活、用足政策;

3、加强棚户区居民安置用房的建设质量管理。尽可能通过公开招标的方式选择有实力的单位参与建设，加强工程质量安全监督管理，确保回迁安置房屋的建设质量，防止因质量问题引发矛盾纠纷。

4、要完善棚户区改造后的公共服务功能。棚户区改造优惠政策二棚改拆迁中对城市低收入家庭的棚户区改造优惠政策

享受城市社会生活保障待遇的私有房屋被拆迁人，在规定期限内签订拆迁补偿协议且他处无房的，由拆迁人对自愿选择产权调换方式的被拆迁人提供建筑面积不小于45平方米的房屋予以补偿安置。