环京的房子还能买吗？专业分析看过来

2017-04-06

先回顾一下这些限购的地方都离北京有多远。

从最热的北三县（燕郊、大厂、香河），到固安、廊坊，跟着还有永清、涿州、涞水、怀来，这些地方真的离北京不远么？我们来看地图：

从地图上看各限购区域到天安门的距离，大概有这么几个档位：

30公里+：燕郊；

40公里+：大厂；

50公里+：固安、廊坊、香河；

70公里+：永清、涿州；

80公里+：怀来；

90公里+：涞水。

至于100公里以上的，都是伪环京，纯河北。

很多人觉得，这么看来，离得也不近啊！

那么环京为什么突然这么火，其实也是有其原因的：

原因一：距离优势

刚说的距离上并不近，怎么又说有距离优势呢？虽然从数字上确实是30公里开外了，但是相比北京的远郊区县，有些环京距离并不远，比如燕郊、大厂、固安、廊坊、香河，这几个距离北京城区的距离，比怀柔、平谷、延庆、密云都要近，是真正的环京。

原因二：需求外溢

这个不用多说，但凡是在北京生活的人都深有体会，前些年是市里的房子买不起，近几年是近郊的房子也买不起了。而环京，在这样的需求外溢效应下，房价也是止不住的往上窜。

以200万总价能买到的两居室为例：

十年前能买到城中心二环内的中信城；

七八年前能买到四环外的望京；

五六年前能买到五环边上的大兴黄村或是通州；

三四年前就只能六环外的门头沟、昌平县城，两年前只能买到郊区老破小。

而如今，这个预算基本已经看不了北京了，200万总价可选的只有环京或商住。普通购房者，这十年，一步一步，从二环被逼到了环京，“需求外溢”何其苦，速度远超过大家的预算或是负担能力。

原因三：规划潜力

别的不说，只看看北京目前几个最重要的建设战略：

副中心——跟北三县（燕郊、大厂、香河）相关；

新机场——跟固安、廊坊相关。

对环京意义最大的就是副中心和新机场。围绕这两个主题的，就是燕郊、大厂、固安、廊坊、香河这几个区域，这两个战略主题区域中，副中心（燕郊、大厂、香河）要略强于新机场（固安、廊坊）。

冬奥会——多少能跟怀来、崇礼牵扯点关系；

京津冀一体化——跟所有环京都相关，很多人已经开始憧憬大七环了。

对于怀来来说，京张铁路、兴延高速的修建是利好，未来东花园站坐高铁半个小时到西直门，走兴延高速不堵车的话一个小时能到软件园。

没去过环京的人不知道有些环京的市政建设比北京更好，有后发优势，再加上规划在未来所能释放的潜力，环京的发展还是相当有动力的。

看来环京的房子还是可以买的，那么应该要怎么买才划算呢？

接下来给大家讲讲在环京购房投资的注意事项。环京虽好，潜力巨大，但是也不是人人都能赚到的，有的人适合，也有人不适合，区域的选择上，也应该依据先后排个顺序才行。

注意一：离得远的不要买

如果不是专业玩房产投资的朋友，如果本身有房但住得太远，或者本来没有房就是买来住的，建议离得远的朋友不要买。

工作在附近的可以自住，比如工作在副中心的可以买北三县，工作在新机场的可以买固安、廊坊。可以买来给父母住，或作为第二居所，周一至周五市区小房住，周六周日环京大房子看父母，搭配呼应着住。比如第一套在大兴，可以买在固安，第一套在通州，可以买在大厂，第一套在西二旗，可以买在怀来。

注意二：刚需从北京向外依次排序

相对来说，北京的房产更安全，所以对大多数人，买北京是保值增值更稳妥的选择。买环京最怕出认房认贷政策，如果认了贷款记录，环京将大受打击，因为大家都会把宝贵的第一次留给北京。

环京有发展，但要分区域，只建议买和“副中心”和“新机场”这两个主题相关的区域，别买“伪环京”。所以对于刚需购房者，购房指南的建议是，还是以北京为主战场，从内向外依次排开，不要盲目估计了环京房子的增值潜力，毕竟目前环京的价格也涨了一轮，后继还能释放多少潜力也不确定。

注意三：申请自住房的刚需也可投资

因为买了环京不影响自住房的申请，所以有闲钱富余，又不想放弃自住房资格的，一边买个环京或买个商住，一边摇着自住房，倒也是个选择。但是如果手里的钱本来就不多的，建议还是慎重一点，以免刚拿钱买了环京的房子，又摇上自住房，一时挪不出钱来就好遗憾了。

还有一点需要特别注意的是，环京大部分都是一手房，而且投资客比例超高，建成要2年，拿房本要2年，未来四五年后都是二手抛盘，所以建议出手时也多思量一下。