小区物业管理有哪些法律规定

导语：掌握并灵活运用物业管理法律规定是物业管理人员应具备的基本能力。那么，物业管理有哪些相关的法律法规呢?下面就让我们一起来学习吧!

物业管理的有关法律和法规

第一条

为规范城市住宅小区物业管理服务收费行为，维护国有利益和物业管理单位及物业产权人、使用人的合法权益，促进物业管理事业健康发展，依据《中华人民共和国价格管理条例》制定本办法。

第二条

本办法适用于经工商行政管理机关登记注册的物业管理单位对城市住宅小区提供社会化、专业化服务的收费管理。

本办法所称的物业管理服务收费是指物业管理单位接受物业产权人、使用人委托对城市住宅小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开发日常维护、修缮、整治服务及提供其它与居民生活相关的服务所收取的费用。

第三条

各级政府的物价部门是物业管理服务收费的主管机关。物价部门应当会同物业管理行政主管部门加强对物业管理服务收费的监督和指导。

第四条

物业管理单位开展物业管理服务收费应当遵循合理、公开及与物业产权人，使用人的承受能力相适应的原则。

国家鼓励物业管理单位开发正当的价格竞争，禁止价格垄断和牟取暴利行为。

第五条

物业管理服务收费应当根据所提供服务的性质、特点等不同情况，分别实行政府定价、政府指导价和经营者定价。

为物业产权人、使用人提供的公共卫生清洁、公用设施的维修保养和保安、绿化等具有公共性的服务以及代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等公众代办性质的服务收费，实行政府定价或政府指导价。实疗政府定价或政府指导价的物业管理服务收费的具体价格管理形式，由省、自治区、直辖市物价部门根据当地经济发展水平和物业管理市场发育程度确定。

凡属为物业产权人、使用人个别需求提供的特约服务，除政府物价部门规定有统一收费标准者外，服务收费实行经营者定价。

第六条

实行政府定价和政府指导价的物业管理服务收费标准，由物业管理单位根据实际提供的服务项目和各项费用开支情况，向物价部门申报，由物价部门征求物业管理行政主管部门意见后，以独立小区为单位核定。实行政府指导价的物业管理服务收费，物业管理单位可在政府指导价格规定幅度内确定具体收费标准。

实行经营者定价的物业管理服务收费标准由物业管理单位与小区管理委员会(业主管理委员会)或产权人代表、使用人代表协商议定，并应将收费项目和收费标准向当地物价部门备案。

第七条

物价部门在核定收费标准时，应充分听取物业管理单位和小区管理委员会(业主管理委员会)或产权人、使用人的意见，既要有利于物业管理服务的价值补偿，也要考虑物业产权人、使用人的经济承受能力，以物业管理服务所发生的费用为基础，结合物业管理单位的服务内容、服务质量、服务深度核定。

物价部门对核定的物业管理收费标准，应根据物业管理费用的变化适时进行调整。

第八条

住宅小区公共性服务收费的费用构成包括以下部分：

1.管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费;

2.公共设施、设备日常运行、维修及保养费;

3.绿化管理费;

4.清洁卫生费;

5.保安费;

6.办公费;

7.物业管理单位固定资产折旧费;

8.法定税费。

本条第2项至第6项费用支出是指除工资及福利费以外的物资损耗补偿和其它费用开支。

物业管理服务收费的利润率暂由各省、自治区、直辖市政府物价主管部门根据本地区实际情况确定。

第九条

经物价部门核定的或由物业管理单位与小区管理委员会或物业产权人代表、使用人代表协商议定的收费项目、收费标准和收费办法应当在物业管理合同中明文约定。

第十条

物业管理服务收费实行明码标价，收费项目和标准及收费办法应在经营场所或收费地点公布。

物业管理单位应当定期(一般为6个月)向住户公布收费的收入和支出账目，公布物业管理年度计划和小区管理的重大措施，接受小区管理委员会或物业产权人、使用人的监督。

第十一条

物业管理单位应当严格遵守国家的价格法规和政策。执行规定的收费办法和收费标准，努力提高服务质量，向住户提供质价相称的服务。不得只收费不服务或多收费少服务。

第十二条

实行物业管理的住宅小区物业产权人、使用人应按物价部门核定的收费项目和标准向物业管理单位缴纳物业管理服务费，不按规定缴纳管理服务费的，物业管理单位有权按照所签服务合同要求追偿。

第十三条

物业管理单位与物业产权人、使用人之间发生的收费纠纷，可由物价部门进行调处。

第十四条

物业管理单位已接受委托对住宅小区实施物业管理并相应收取公共性服务费的，其它部门和单位不得再行重复征收性质和内容相同的费项。

第十五条

凡有下列违反本办法行为之一者，由政府价格监督检查机关依照国家有关规定予以处罚。

(一)越权定价、擅自提高收费标准的;

(二)擅自设立收费项目，乱收费用的;

(三)不按规定实行明码标价的;

(四)提供服务质价不符的;

(五)只收费不服务或多收费少服务的;

(六)其它违反本办法的行为;

第十六条

各省、自治区、直辖市物价部门、物业管理行政主管部门可依据本办法制定具体实施办法，报国家计委、建设部备案。

第十六条

本办法发布之前的有关规定凡与本办法相抵触的，以本办法为准。

第十八条

本办法由国家计委负责解释。

第十九条

本办法自1996年3月1日起执行。关于小区物业职责范围 普通小区物业管理服务范围。

一、小区物业公司主要的服务内容

1.小区的安全工作。安全保护义务是小区物业公司最重要也是最基本的一项职责。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和业主公约的有关规定。

2.物业的维护。含房屋维护与修理、设备维护与开启;园林绿化、道路、路灯、供电设施、供排水管网、自来水加压站、生活污水处理站、煤气与供热等的管理及维修。

3.综合服务。含治安--防盗、防火与消防、值勤、照看停车;环卫--维护区容、区貌，所属范围内室外公共地方的清洁卫生的打扫与保护及蓄水池定期清洗等;生活服务，含家务劳动、代送病人去医院、代送接幼儿上学与回家、家用电器修理、代换煤气、代收代交水电煤气供热费用、代办保险与交税、代收与分送信件报刊杂志、传呼电话，宣传合理使用房屋与设备的知识，不准污染环境(发出噪音、垃圾乱倒)、不准损坏园林绿化及康乐设施、不准载重汽车进入小区通道、不准在中小学、幼儿园、医疗所门前设摊摆点叫卖等。

4.地产管理。主要禁止在所属范围内私搭乱建、乱占、乱堆等非法使用土地。

二、小区物业公司的服务职责

1.合同义务。

小区物业公司应当依据物业服务合同的约定，提供相应的服务，物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

2.安保义务

协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。小区物业公司对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

3.部分基础设施的委托管理义务

小区物业公司对区域内的住宅楼低压供电设施、供水设施、小区内道路和市政排水设施、供热设备、设施及供热管线、小区绿化、消防设备等等。

(一)综合管理

1、每年一次对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划,组织实施;

2、白天有专职管理员接待住户，处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉;夜间有人值班，处理急迫性报修，水、电等急迫性报修半小时左右到现场;夜间不提供售卖水电服务。

3、管理规章制度健全，服务质量标准完善，物业管理档案资料齐全;

4、与业主签定物业服务合同等手续;公开服务标准、收费依据及标准;

5、应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行管理;

6、每年进行一次物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高。

7、建立起应对各种公共突发事件的处理机制和预案，包括组织机构、人员和具体措施等，一旦发生，能随时投入运行。

(二)房屋及小区共用部位共用设施设备日常维护

(1)楼房及小区内共用部位共用设施设备的日常养护和小修。

(2)保证护栏、围墙、小品、路灯、楼道灯、绿化设施等公共设施、设备正常使用;道路、甬路、步道、活动场地达到基本平整，边沟涵洞通畅;

(3)确保雨水、污水管道保持通畅，定期清淘化粪池、雨水井，相关设施无破损;

(4)负责小区智能化设施的日常运行维护;

(三)绿化

小区规划红线范围内的中心绿地和房前、屋后，道路两侧区间绿地养护。

(四)保洁

小区规划红线以内，业主户门以外维护和保持服务范围内的清洁卫生,包括：

(1)有健全的保洁制度，清洁卫生实行责任制，有明确的分工和责任范围;

(2)设定垃圾集纳地点，并每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾楼、站，对垃圾(专用)楼、站、箱、道、桶及垃圾进行管理;

(3)每日对保洁服务范围内的区域进行一次清扫，做到服务范围内无废弃杂物;

(4)对楼梯间、门厅、电梯间、走廊等的门、窗、楼梯扶手、栏杆、墙壁等，进行一周一次清扫;

(5)按政府有关规定向服务范围内喷洒、投放灭鼠药、消毒剂、除虫剂;

(6)在雨、雪天气应及时对区内主路、干路积水、积雪进行清扫。

(7)发生突发公共卫生事件时，应迅速组织人员对物业的共用部位共用设施设备进行通风、清洗和消毒，加强对业主的宣传，维持正常的生活秩序。

(五)公共秩序维护

小区规划红线以内，业主户门以外公共区域的秩序维护和公共财产的看管，包括：

(1)相对封闭：做到小区主要出入口昼夜有专人值守，危及人身安全处有明显标志和防范措施;

(2)维护交通秩序：包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度、临时停放位置进行管理，保持车辆行驶通畅;

(3)看管公共财产：包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨箅子、小品、花、草、树木;

(4)夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于二次的防范检查和巡逻，巡逻不少于2人，做到有计划、有记录;

(5)有发生治安案件、刑事案件、交通事故的处置预案;发生时，应立即采取措施，并及时报警和配合公安部门进行处理。

(六)停车管理

机动车辆、非机动车辆在停车场(存车处)、位的管理

(1)有健全的机动车、非机动车存车管理制度和管理方案;

(2)对进入小区的机动车辆进行登记发放凭证，出门凭证放行;

(3)保证停车有序，有发生紧急情况预案;

(4)长期存放的，应签订停车管理服务协议，明确双方的权利义务等。

(5)按照物价部门规定收取停车占位费用，不带保管、车主妥善保管车辆及财务。

(七)消防管理

公共区域消防设施的维护及消防管理

(1)有健全的消防管理制度，建立消防责任制及火灾消防预案;

(2)消防设施有明显标志，定期对消防设施进行巡视、检查和维护;

(3)定期进行消防训练，保证有关人员掌握消防基本技能。

(4)发生火灾，及时报警，协助消防人员疏散、救助人员等。

(八)高压供水养护、运行、维修

(1)保证居民正常生活用水;有停水处置预案;

(2)水泵房上锁并定期清洗消毒。

(4)发生突发公共卫生事件时，要加强对供水系统的消毒，禁止无关人员进入高压水泵机房，接近高位水箱。

(九)装修管理

服务房屋装饰装修管理

(1)有健全的装修管理服务制度;

(2)查验业主装修方案，与业主、施工单位签定装修管理协议，告知业主装修注意事项;

(3)装修期间，对装修现场进行巡视与检查，严格治安、消防和房屋安全管理;对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理，调解因装修引发的邻里纠纷;

(4)业主装修结束后，应进行检查。对违反装修协议的要进行处理，问题严重的报行政管理部门;

(5)及时清运装修垃圾。

(十)返修及报修处理

1 交房验收合格后的房屋设施不在无偿修理服务范围

2 对于房屋存在返修问题物业详细登记并报开发建设部门统一维修，维修时间以开发建设部门安排为准。物业跟催直至修复完后业主签字确认。

3 业主自行修改后的设施不在返修服务范围

4 房屋内及水电表管网以内不在物业无偿修理范围，其中水电表以开发商通知交房日起保修一年。

其它：以物业管理条例规定及双方约定执行

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