2017年房地产行业分析

2017-06-14

步入2017年已逾一个礼拜,各行业已经顺利切换到新年模式中,那么对于房地产行业来说,新年或许真的是新开始,下面就让小编带你们一起了解一下2017年房地产行业分析吧。

2017年房地产行业分析

房价差距将更大

政府一直想在城镇化过程中,实现大中小城市的均衡发展。但由于公共资源无法均衡配置,发展机遇更多地集中在首都、直辖市、省会城市和特区,所以城市发展中的“马太效应”将日益明显。

大城市房屋日益资产化

一线城市,以及10个左右的强二线城市,其中心区的物业将日益资产化,而且投资人将全球化、全国化。中小城市,特别是人口流失城市,房屋将回归居住、办公、商业等原始属性。对于多数中国人来说,房子最令人痛苦的时代过去了。绝大多数城市的95后,他们的青春将不再受到住房的挤压,这是房地产泡沫带给我们的最 大福利。

小户型将机械化

在大城市中心区,机械化的小户型将崛起。20来平米的小公寓,将演变成一架精密的仪器,通过折叠、打开,创造出丰富的生活场景。开发商,越来越像客机、游轮的生产商。

逆城市化很难出现

很多国家在充分城市化之后,会出现逆城市化。也就是城里人到农村买地,建别墅。未来10到20年,中国很难出现这种局面。因为中国人多,耕地少,土地国家所有。此外,公共资源的不均衡分配,也让去农村居住的人,生活不方便、不安全。

大城市很难“去中心化”

目前中国特大城市无不面临交通、环境的压力,让一个城市拥有多中心成为很多人的梦想。但中国的国情是人均耕地 少,土地国有化。国家正在划定大城市的边界,防止无限制侵占土地。加上公共资源不能均衡分配,所以去中心区难度极大。

商铺面临价值重估

商铺面临的最大问题是,“提袋消费”(服装、鞋帽、家电等)日益被网购取代,支撑商铺价值的只剩下“体验式消费”(餐饮、电影、培训、溜冰场)。传统商业旺区的街铺,可能是最危险的资产,因为单价太高。此外是人口流失城市的郊区、新区的综合体。“一铺养三代”越来越困难,“三代养一铺”的悲剧随时发生。

写字楼跟住宅价格将长期倒挂

在一线城市,一直存在一种现象:同样地段、同样档次的住宅和写字楼(含商务公寓),住宅更贵。为什么?原因有三:第一,商业物业基本上没有学位,不能落户口;第二,商业物业土地使用年限短;第三,管理费水电价格高,一般不能通煤气。

房产税

由于绝大多数城市房地产出现了拐点,为了稳增长,国家不太可能出台严厉的房产税。房产税是地方政府的税源,将来肯定会因地制宜,税率各不相同,减免政策也不相同。一线城市的房产税率肯定会最高。整体而言,房产税对房价影响不大。

计划生育政策

未来,可能还会有更宽松的人口政策。否则,中国在几十年之后,将面临严峻的人口危机(过度老龄化,劳动力不足)。这对楼市构成长期利好,但作用可能没有想象的大,因为生儿育女的成本越来越高,年轻人在生育上的积极性在下降,这也是全世界的趋势。

大城市的房价

中国的城市模式完全不同于美国。我们是摞起来的城市,密度高,人口高度集中。这种趋势一旦形成,很难改变。有人口增量的城市,房价很难回落。加上人民币货币供应量长期偏高,所以房价只能不断上涨。

2017房地产行业前景预测

如今房价已经成为了让大部分中国人都焦虑的一件事。年年都说有泡沫,泡沫又助推房价年年上涨。2016年上半年,全国50城房价上涨,下半年,央企牵头大刀阔斧抢地,地王频现。房价一路高歌,出现了多年未见的癫狂。手握资金的老百姓更是不甘示弱,买涨不买跌,纷纷贡献一己之力,投身楼市。

其实不难发现,去年的货币宽松政策下,大量资金都流进了楼市。在贷款规模不断增加、银行依然大量放贷的情况下,很多购房者都想方设法提高杠杆、用尽贷款政策。可以说几乎把杠杆用到了极致。大家看到房价上涨,过去买房的都赚了大把钱,所以都想通过买房发家致富。本月月初,胡润研究院发布的《2016财富传承密码特别报告》显示,在中国亿万富豪的人群构成中主要有三种身份:企业主、炒房者和职业股民。炒房者(主要指投资房地产,拥有数套房产的财富人士)占中国亿万富豪的15%。

网上曾经流传这样一个段子。北京人老张,30年前为了圆出国梦,卖了鼓楼大街一个四合院的房子,凑了30万,背井离乡到美国淘金……风餐雨宿,辛苦节俭,两鬓苍苍,30年后了,终于攒下100多万美元(人民币600多万),打算回国养老享受荣华。一回北京,发现当年卖掉的四合院,现中介挂牌8000万,刹那间崩溃了……虽然只是一个玩笑,但可以看出,拥有一所属于自己的房子,是大部分中国为之奋斗的目标。然而自中国进入市场经济,房价总是远远的跑在大部分人的收入前面。

2016年“930”房产新政以后,24个城市房地产调控,各地政府响应中央政策限购,政府出手控制房价上涨,提高融资杠杆。但是限购政策并没有起到有效的作用,反倒引起了一部分人的恐慌,助推房价依然上涨,陷入“越炒越限,越限越炒”的怪圈。于是各大城市再次升级限购政策。总之,在2016年让中国人谈论最多也让很多人疲惫不堪的就是房子。那么在马上到来的2017年,房子会不会继续遭到“爆炒”?房价是否继续成为压在国人胸口的巨石呢?

2017年房价是上涨还是下跌?中国住建部住房政策专家委员会顾云昌表示,房价涨幅有周期变化,短周期大概是在三年左右的时间。2013年是历史的新高,2015年是次高,2016年房地产销售总量和总额,将到历史最高水平,按照此规律,2017年的销售总量将呈现低迷状态,甚至可能出现负增长。2018年可能将再次走高。

在政策层面,本月月中,中央经济工作会议明确提出,“房子是用来住的,不是用来炒的”。让房子回归本身的居住属性,给老百姓吃了颗定心丸。马光远表示:房地产是中国经济真正的晴雨表。2014年3月,杭州房价下降,是中国房地产市场化以来第一次市场拐点。2014年9月30日,人民银行调整首套房认定标准,是再一次救房地产的“第一枪”。中国房地产市场最不确定的时间应该是2017年,中国房地产的转折点已经到来。

值得注意的是,2016年,与一些城市出现房价过快上涨不同,不少三四线城市的库存仍旧高企,“重点解决三四线城市房地产库存过多问题”被列入了明年经济工作的主要任务之中。专家认为,三四线城市库存压力较大与当地经济发展水平有限、城市化工业化发展不足、人口集聚效应不强等有紧密联系。刘洪玉表示,这就要从多方面入手:一是要有效提高教育、医疗等城市公共服务能力和水平,创造更多更好的就业和发展机会,吸引农业转移人口去落户、定居并借此消化库存;二是要适当收紧甚至暂缓新增土地供给,提高新建商品房项目的品质,避免增加新的库存压力;三是通过改革与农村土地相关的体制机制,让农民在进城时有更殷实的“嫁妆”,从而使其拥有在城市体面生活的物质基础、在城市购买住房的资金能力,而不是单纯依靠财政补贴才能买得起房。

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