如何进行房地产评估

2017-03-22

房地产评估原则：信息数据库的建立

1、多渠道搜集商铺成交资料及市场信息，如通过中介公司了解商铺为出售、租赁信息资料;通过拍卖行了解商铺拍卖成交资料等，除此之外，还可以通过报纸、专业杂志、网上查询等多种途径搜集商辅相关资料。

2、掌握政策法规，并注重搜集城市发展方向的相关信息。如政府颁布的城市规划发展方向，如交通、基础设施、市政及公建配套，专业性市场等。这也需分门别类加以整理，方便查找。

房地产评估原则：认真作好估价对象

1、估价对象的基本情况：如位置、临街状况、四至情况、所在楼宇的建筑结构、商铺开问、进深、宽深比、所在的楼层、朝向、层高(有些商铺可以塔阁楼)、商铺使用率、内部格局(布局的合理性)、内部设施完备度、装修情况、目前的使用状态(出租、自用还是闲置)。

2、估价对象的权利状况及现时的租金水平：如商铺证载用途、合法产权面积、土地使用权剩余使用年限、土地世纪网学网代发中心()给您提供优质的服务使用权是出让还是划拨;估价对象如果为出租，是签订中长期还是短期租约，租赁起止日，租金水平，押金的收取办法。在调查租金时;有些业主在购买商铺后，又由开发商统一的返租几年，协议租金不能代表客观市场租金，要注意此类情况。

3、重视对周边的区位情况调查，如商业繁华度、商业集聚度、人流量、经营特色、市场的消费群体、交通情况(如路面的宽度、公交线路、地铁站、有无交通管制如单行线等)、市政及基础设施、公建配套条件等;周边市场商铺类用房的租、售面积及价格水平等。并在此基础上认真填写现场查勘记录表;对估价对象拍照留证。

房地产评估原则：遵循房地产评估的基本原则

房地产估价应遵循合法原则、最高最佳使用原则、替代原则及估价时点原则，在此结合实例谈一谈合法原则、最高最佳使用原则。

l、合法性原则，比如有的商铺证载用途为住宅或办公，但由于位于老城区的商业区，其租金的水平很高，这里需指出的是，应遵循合法性原则，当然也应适当考虑现时的用途对其价值有正面的影响。如果委托方要求按商铺评估，在按商铺评估的前提下，要假设能通过补缴相应的地价及税费，顺利转换用途，在报告中加以披露，评估结果应充分考虑补缴的相关费用，并做相应的扣除。

房地产评估方法：成本法

(1)成本积算法，即对取得土地或已实现的土地开发的各项成本费用进行核算，剔除不正常因素影响的价值，对于正常成本费用累积后取一定的资本利息和合理的投资利润，得出土地使用权价值的方法。该方法常用于对正常程序取得的土地的评估。

(2)重置成本法，它是对现有的房屋按照正常市场标准下的重新建造房屋所需成本的测算，然后考虑资金的利息并计取一定的开发(或建设利润)得出完全重置成本价，然后根据实际情况和法律规范确定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的评估价值的方法。

房地产评估方法：市场比较法

挑取市场上相同用途、其他条件相似的房地产价格案例(已成交的或评估过的、具备正常报价的)与待估房地产的各项条件相比较，对各个因素进行指数量化，通过准确的指数对比调整，得出估价对象房地产的价值的方法。这种方法具有较强的实际意义和准确性，在市场较为成熟、成交透明、比较案例易找的时候常常使用，并且估价结果较为准确。

房地产评估方法：剩余法

房地产总价知道或者可以测算出来时，因为房地产总价=土地使用权价值+房产价值，因此测算出土地使用权价值或房产价值，用总价值扣除它后即可得出房产价值或土地使用权价值。这种方法常用于房屋或土地的单项估价。

房地产评估方法：收益法

不同的地区、不同用途、类型的房地产收益率也有所不同，根据待估房地产的收益返算其价值的方法即为收益还原法。房地产价值=房地产纯收益÷收益还原利率。

房地产评估方法：假设开发法

对于一个未完成的房地产开发项目(纯土地或在建工程等)，通过测算正常开发完毕后的市场价值，然后扣除剩余开发任务的正常投入，即得出待估房地产价值的方法。

房地产评估方法：基准地价法

针对到某一地块的土地使用权价值评估，可以参照已有的同级别、同用途的基准地价，进行一般因素、区域因素、个别因素的调整，最后得出估价对象土地使用权价值的方法。这种方法有一定的政策性。

房地产评估方法：路线价法

土地使用权的价值跟土地所处位置(临街状况：宽度深度)有很大的关系，对于同一街区，土地的价值具备相对的稳定性，如果知道该街区土地的平均价格，通过临街宽度、临街深度的调整得出估价对象土地价值的方法即为路线价法。