浅谈房地产工程管理中的财务资金控制

2016-11-11

1. 房地产工程管理中加强资金管理控制的重要意义

首先，房地产企业要保持相对充裕的资金，加强资金管理是必然的选择。随着国际金融危机的不断淡化，国家房地产调控政策的不断加码，以及央行加息政策的重启，房地产企业的融资渠道不断缩小，而央行加息有效可以抑制资产价格的大幅上涨，减轻通货膨胀压力，这也是房地产市场调控政策的延续。这这种情况下，资金已经成为决定房地产企业生存发展关键因素之一了，加之房地产企业开发项目涉及环节众多，相应各环节均需要资金的支付，一旦资金出现问题，出现一系列连锁反应，甚至导致开发项目“崩盘”现象，最终可能会对房地产企业的生存造成严重威协这绝非危言耸听。因此，加强工程管理中的资金管理，采取行之有效的管控措施，能够使房地产企业保持良好的财务盈余状态，为长远发展提供坚实的支撑。

其次，加强工程管理中的资金管理，也是房地产企业实施有效控制的有效途径。房地产工程加强资金管理是实现即定目标，确保良好预期收益获得的重要方法。

在房地产企业生产经营过程中，项目开发与销售环节是主要环节，是资金运动的重要步骤。在工程管理中对资金进行有效控制，就能够对企业大部分经营活动实施的管理。因此，必须对资金进行经常性分析，及时掌握资金的使用情况，保持企业财务上的流动性，重视平衡财务收支，并以实际资金情况为依据，积极调度、合理组织资金，以使企业绐终拥有良好的偿债能力。

再次，房地产企业加强资金控制，这也是确保资金发挥使用效益的重要保障。企业资金存量过少或过多都是不合理的，而应保持在一个相对合理的状态。持有的资金过少，就有可能会对危及企业的偿债能力，给企业带来较大的负面影响;而持有过多的资金，增多的机会成本就会造成一定资源的浪费。因此，对资金的使用与控制应当有一个科学、合理的规划，以全面加强对资金的管控。通过企业资金的优化配置，从而实现企业整体的资本结构最优化，降低资金成本和财务风险，提高资金使用效益。

2. 房地产工程管理中加强资金管控的措施分析

房地产工程项目占用资金量巨大，一但无法按时完工，常常会导致资金流转不畅，严重的甚至会把企业拖垮。因此，必须要重视的基础上，采取切实可行措施加强房地产工程管理中的资金管控。

2.1 重视开发项目的可行性研究和筹资措施，是保障工程项目正常进行的基础环节。

对于房地产企业而言，资金管理应当提前至项目可行性研究阶段，也就是说，通过对将开发项目的功能、规模、背景和技术经济指标进行分析,以初步对投资成本给予确定，并以投资成本为依据确定资金使用量。首先，为了确保投资能够收回，应认真调查开发项目的背景情况;其次，在通过调查掌握了相关资料基础上，应对开发项目的市场供应和需求状况进行分析,并作出科学、客观的预测;再次,对于开发进度企业的时间安排应科学、合理，如可按照前期工程、主体工程、竣工验收等不同阶段合理安排项目开发进度;此外，企业还应对开发项目进行力争与开发事实相符的成本初步估算，以切实提高相关评价的准确性;最后,房地产企业应以项目投资估算、项目开发进度安排等为依据,对资金需求量进行合理估算，拟订筹资方案,通过不同的方式筹措资金,减少筹资成本,保证项目的正常进行。这是工程管理资金控制的前提与基础。

2.2 编制合理的资金使用计划是做好工程管理中资金控制的重要环节。

2.2.1 按子项目编制资金使用计划

房地产工程项目通常按不同子项目划分资金的使用。这是由于房地产工程规模常常较大，且由诸多单项工程组成而成，单项工程则是由多个单位工程所组成，而若干个分部分项工程组成了单位工程。因此，编制资金使用计划首先就是要把项目总投资分解到单项工程，甚至是单位工程中去，做到对工程项目的合理划分，划分的细致程度应以实际需求依据而定，从而做到资金计划的合理分配。

2.2.2 按时间进度编制资金使用计划

房地产工程项目的投资总是分阶段、分期支出的，资金应用是否合理与资金的时间安排也有着密切的联系。为尽可能减少资金的占用，将总投资目标按使用的时间进行分解，确定分目标很有必要。目前，编制施工进度计划一般都采用网络计划技术，利用确定的网络计划可计算出各项施工的最早、最迟开工时间，获得项目进度计划的甘特图。通过对对网络图扩充后，即可按时间进度编制出资金使用计划。此环节可采用香蕉图与S型曲线的形式，其对应数据的产生依据是施工计划网络图中时间参数的计算结果与对应阶段资金使用要求。

2.3 加强资金计划分析和预算管理是房地产工程资金控制的主要环节

在确定资金计划后，将资金计划的预期情况与执行情况相比较，对计划偏差找出原因(计划编制不合理、计划执行不力等)，从而予以改进，使后期的资金计划编制更趋合理。而资金预算管理是保证资金控制有效的主要环节，资金预算有效、合理能使企业资金使用效率得到提升、为资金的合理使用打下坚实基础。资金预算应在遵守收付实现制基础上采用直接法编制，同时采用间接法编制以相互验证。以最优的资金成本制定资金使用方案，综合平衡和编制单位的资金总预算。预算管理的关键点在开发进度的精准匹配和衔接，以保证资金的合理调配和使用。

2.4 完善的财务管理制度是确保房地产工程资金控制得到强化的必要环节。

2.4.1 加强资金运用管理

加强资金运用管理，一是应尽可能地使应收账款与应付账款期限保持一致，如果能做到应收账款回收期限比应付账款交付的期限更短，基本可以保证应付账款的按期支付，使企业避免过多资金占用。二是要防止资金的过度预支，以免因发生债务危机，而对企业的生存在造成危害。三是严格控制管理费用的支出。房地产企业工程管理还应避免出现讲排场、面子铺张浪费的现象，对管理费用严格控制。

2.4.2 科学安排资金的收入和支出

在房地产开发项目建设过程中，需要投入数额巨大的资本，而资金的最终回收要等到工程竣工并出售后。所以，房地产项目的资金筹措，大多通过债务安排来实现，银行等金融机构是资金的主要提供者，其资金供应能否及时、有效，对于开发项目进展的顺利与否至关重要。财务部门要对项目管理费用支出进行严格的监督审核，不合理支出坚绝拒绝，以确保不浪费流动资金。同时，采取积极措施减少资金的占用，包括实行分级归口管理，加强计划管理，推行定额管理等措施，以通过提高资金利用效率、加速资金周围来加强资金管理的直接效果。

3. 结语：

在竞争日益激烈的房地产市场，加强项目的资金管理是加强房地产企业核心竞争力的重要手段。只有有效地对资金加以控制，才能确保房地产企业综合效益最大化，促进企业可持续健康发展的实现。