90年代日本房地产泡沫的原因
有许多人十分热衷于房地产投资，但这是一个机遇和风险并存的行业，日本的房地产行业也一直如火如荼，下面就让小编带着大家一起去了解一下90年代日本房地产泡沫的前因后果吧。
90年代日本房地产泡沫诱因
(1)金融自由化和日元国际化推动了房地产市场泡沫
20世纪80年代，日本开始开放金融市场。1983年初，日本开始渐进实现利率自由化;1985年底，实现了大额存款利率自由化。与此同时，日本政府逐渐放开对金融市场监管，企业的资金筹集方式开始多样化，比如，发行企业债券。因而，日本的诸多银行逐渐失去了一些固定的企业客户，银行利润下降，经营陷入困境。为了提高银行利润，日本的诸多银行开始将贷款目光转向风险较高的房地产公司。20世纪80年代以后，日本加速国际化进程，这就牵制了日本的货币政策，日本货币政策的独立性受到限制。1985年广场协议签订之后，日元进入升值通道，导致出口萎缩。为了稳定经济增长，日本政府选择实施扩张性的货币政策和财政政策，降低利率，增加货币供给;进一步扩大房地产市场泡沫，使得日本经济离实体经济越来越远。
(2)投机因素对房地产市场的推波助澜
日本属于岛国，其国内人多地少，土地资源稀缺，在相当长的时间内，日本国内流行着“房价只涨不会跌的神话”。20世纪70年代以来，大量的房地产企业开始了土地投机，引发了土地投机热潮。同时，为追求业务规模和收益的银行业，也开始将大量的贷款资金投向不动产和以不动产为担保提供个人住房贷款的非银行性金融机构。1983年，全国银行业对不动产贷款比重仅为6.4%，到1989年，该比重达到11.5%，增长了近一倍。
(3)迟钝的货币政策为房地产投机准备了条件
在“广场协议”的影响下，日元升值预期明显，国际投机性资本大量融入日本，日本加重升值预期。日元的升值对日本国内出口性企业带来了很大冲击，为解决这个问题，日本政府采取了超级宽松的货币政策。1986年1月起，日本央行连续5次降低贴现率，1次下调存款准备金率;再贴现率从5.0%下降至1987年2月的2.5%。在超低利率的作用下，日本银行通过公开市场操作向市场投入大量流动性资金。进而，这些流动性资金涌入房地产市场，推动了房地产市场的繁荣，国内高昂的房价使得拥有自己的住房变成普通日本国民遥不可及的事情。1989年5月，日本银行开始改变货币政策方向，实行紧缩的货币政策，再贴现率从2.5%提高到3.25%;到1990年8月，再贴现率上升至6%。同时，日本政府制定出台了《房地产融资总量控制》、《土地税制大纲》、《土地基本法》等紧缩政策，1990年秋，日本房地产开始暴跌。
(4)适得其反的土地税收政策
针对日本国内存在的房地产泡沫问题，日本政府从1987年开始有意识地通过土地税收政策来抑制土地价格上涨。1987年，日本政府开始设立“土地交易监视区域制度”，即土地交易需获许可证，交易价格需要备案;之后出台了《休养地法》，即引导民间资本进入房地产行业。1988年，首先修理置换更新特别优惠措施，即废除了居民用财产置换更新的特别优惠措施;其次调整转让所得税，即对保有期在两年以内的土地转让收益征收96%的税收;最后出台《土地基本法》，即明确了对土地要适宜地采取合理的税制措施。1991年，日本政府出台了农地征税改革，即废止农地征税优惠。这些土地税收政策主要立足于限制土地交易和减少土地供给，在房地产泡沫时期，这些政策无异于加剧了房地产供给与需求之间的矛盾。民间资本更大规模地进入房地产市场，进一步加剧了房地产市场泡沫。
房地产泡沫崩溃对日本的经济和社会造成了严重的冲击。首先，大量不动产公司、金融机构倒闭破产，由此带来了巨额的不良资产;其次，大量过剩的房地产投资，使得企业过度负债，进而造成企业投资不振;再次，在泡沫经济时期购买不动产的国民生活陷入窘迫;最后，“银行不倒”、“地价只涨不跌”等神话破灭，国民和企业对经济的信心指数下降。
90日本房地产泡沫时期与目前中国房地产市场比较
目前，中国随处可见的空置房和烂尾楼现象表明，中国存在房地产泡沫。然而，经济学家们，有的认为存在巨大泡沫(如林毅夫、易宪容、茅于轼等)，有的认为不存在泡沫，有的认为即使存在泡沫，它也不会破灭。中国目前的房地产状况，很容易引起我们与20世纪90年代日本房地产泡沫进行比较思考。
(1)货币升值比较
在1985年“广场协议”的影响下，日元进入持续升值时期。1985年9月，日元汇率在$1：￥250E上下浮动，“广场协议”生效后不足三个月的时间，日元快速升值到$1：￥200E，升值幅度达20%;1987年，日元汇率为$1：￥120E，升值幅度超过100%。同日本一样，中国也面对欧美各国要求人民币升值的巨大压力。自2003年至今，银行间外汇市场人民币汇率中间价从$1：￥8.0，上升到目前的$1：￥6.13，升值幅度达到23%。人民币的升值对我国的出口企业造成重大的冲击，同时，投资渠道的限制使得国内大量的闲置资金流入股市和房市。可见，两个国家都因为货币升值，使得资金流向房市;不同的是，人民币的升值速度远远慢于日元的升值速度。 (2)城市化进程比较
城镇化是工业化发展到一定阶段的必然产物，城镇化有助于提高内需，促进经济增长。1970年，日本城镇化率达到72.2%，1985年，日本城镇化率达到76.7%，可见，此时日本的城镇化已接近尾声。而对于中国，正处于城镇化快速发展的进程中，城镇化水平正以每年1%到2%的速度在增加。目前，我国的城镇化率接近50%，未来还有很大的增长空间。城镇化进程将会有大量的土地被用于城市化建设，促进地价和房价的上涨。可见，对于城市化问题，中日两国存在明显的不同。
(3)房市价格预期比较
日本国内人多地少，土地资源稀缺，加上长期的低利率市场，人们坚信“房价只涨不跌”神话。对于我国，国民的投资渠道较少，银行利率较低，个人在海外投资限制很多，那么只剩下股市和楼市了;然而，国内的股市就像赌博，房产投资就成为了货真价实的金条。另外，我国正处于加速城镇化进程阶段，人们认为，土地价格只会随着经济的发展和社会的需求而越来越高;如果现在不买房，将来就会需要付出更大的代价。可见，对房价的升值预期刺激了人们对商品房的需求，增加了人们对房地产市场的投入。
(4)政府调控能力比较
目前中国政府对房地产市场的宏观调控能力强于20世纪80年代的日本。上文可以看出，日本政府针对日本房地产泡沫出台的一系列土地税收政策，不仅迟缓，而且作用力适得其反。而中国政府对于房地产市场发展过热给予了高度关注。2009年12月，国务院常务会议提出四项措施遏制部分城市房价过快上涨。2010年，国务院发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，同时对北京、深圳、广州、上海等一线城市实行“限购令”。2011年，公布新“国八条”，提高二套房首付比例和贷款利率，同时，加大保障性住房建设和供给。2013年，新“国五条”出台，即对二手房交易所得征收所得税。可见，中国政府对遏制房地产过热势在必行。
90年代日本房地产泡沫启示
诸多现象显示，我国国内确实存在房地产泡沫问题，然而，是否会出现类似日本的房地产泡沫及其破灭，尚难得出结论。然而，对日本泡沫经济的学习思考，我们可以得出如下启示。
(1)把握货币政策时机，果断推出相关政策。吸取日本政府迟钝货币政策教训，我国政府应把握货币政策时机，果断推出相关政策。当房地产泡沫较小时，利用货币政策从供给和需求两方面进行适度调控，减少投机行为，挤压泡沫;当泡沫较大时，由于房地产市场占用了大量的资金，货币政策应合理控制力度和频度，避免带来巨大的负面效应。在实施过程中，应将货币政策与政府强制措施配合使用，当泡沫过大时，政府需对某些企业采取强制控制措施。
(2)货币升值并不一定催生泡沫经济。对于日本房地产泡沫产生原因问题，很多专家认为是广场协议带来了房地产泡沫。即在日元升值的预期下，外币大量涌入日本，导致了包括房地产在内的资产价格迅速上升。1990年秋，日元升值预期减弱，外资撤离导致房地产大跌，即泡沫的破灭。然而，广场协议不止是针对日本，受广场协议影响的德国，1985年到1988年，本币也升值了70%左右，然而，德国国内并没有出现泡沫经济。尽管如此，我国政府应当保持人民币的长期稳定，防止大量国际流动性资金流入我国的房地产市场。
(3)预防并遏制房地产市场过度投机。房地产市场的核心要素是土地，然而，土地是稀缺资源，且供给缺乏弹性。如果市场上充斥了对土地投机性的需求，就会增加土地需求，进一步拉大土地需求与供给之间的差距，进而带来土地价格飞涨，使其价格严重脱离价值而产生泡沫，导致整个房地产市场的泡沫。可见，投机是房地产泡沫的直接推手。我国政府在推行城镇化的过程中，必须预防并遏制房地产市场过度投机。比如，严格限制二套房购买，对已有不动产征收高额的税收等。
(4)丰富投资品种，正确引导资本流向，使得资本流动可以实现资源的有效配置，扭转房价只涨不跌预期。导致人们对房地产市场只涨不跌预期的直接原因是，国内缺乏高收益的投资品种。我国政府对外汇严格管制，人们不能自由地将手里的资金汇往国外，同时，国内银行利率低，得不到丰厚的回报;且国内金融市场的投资品种极不丰富。于是，大量的闲置资金流入房地产市场。因而，我国政府要丰富投资品种。比如，股市与国际化接轨，引导人们价值投资;引导资金向实体经济投资等。