15年楼市六个特征 16年政策宽松趋势延续

中国楼市和宏观经济绕不开，2015年稳增长成为头号目标。2015年，从330新政，到下调二手房交易营业税、增加二套房信贷支撑，到年内五次降息、五次降准，再到进一步放宽公积金贷款申请资格。在一系列利好刺激下，城市间表现分化明显。其中，重点城市复苏效果明显，而三四线城市仍然量价低迷。

2015年楼市的六大特征

市场环境：政策趋宽松化刺激需求释放

  2015年，为促进经济稳步发展，金融环境由稳健趋宽松，利好经济发展的同时直接利好楼市短期交易。2015年以来，面对经济发展不景气，央行五次降准、五次降息，一方面使更多资金流向市场；另一方面，直接降低购房还贷成本，对需求入市有较大的刺激作用。

在制度设计上，二孩政策全面放开，实为应对社会老龄化压力，但释放的人口红利也将对楼市产生一定的影响。

成交量：城市间住宅市场分化严重，一线及重点省会城市复苏，三四线城市依然萎靡。

在楼市利好政策刺激下，2015年全国住宅市场整体上并未出现成交量大涨现象，全国住宅销售量与2014年相比略降。其中，一线及重点城市新房交易量火爆，三四线城市住宅市场相对依然萎靡。

房价：一线城市房价涨幅继续扩大，二线城市房价涨幅有所收窄

2015年全国住宅市场整体价格涨幅明显增加，全国住宅销售价同比涨幅为五年高。但城市间及区域间住宅市场价格出现明显分化，一线城市房价涨幅继续扩大，二线城市房价涨幅有所收窄，说明一线城市投资效益依然较高，而二线城市投资效益降低，购房整体趋势逐渐转为自用为主。

购房客户特征：80-85年龄段购房占半壁江山，贷款购房占比超七成

北京市的客户购房年龄逐年增加，目前的趋势是85前更爱买房，90后多以租房为主。在2011-2015年期间，1980-1985年出生的客户购房成交占比一直高，且高于50%，1986-1990年出生的客户购房成交占比约为15%。

高企的房价形成较大的购房压力，但对于贷款购房客户来说，2015年一系列降准降息政策加上较宽松的货币政策致使购房成本被降低，还贷压力相对减轻，进一步导致贷款购房客户占比增加。据伟业我爱我家数据中心统计，北京市2015年贷款购房的比例为75.7%，比2014年增加了11.4个百分点。

去库存：全国去库存压力依然较大，但城市间分化明显，重点省会城市去化效果显著

2015年全国住宅待售面积继续高位攀升，全国住宅市场去库存压力依然较大。在需求大量释放及供应端减量的双重作用下，去库存效果显现，多地库存量下滑。在全国库存量上涨的背景下，一线及大部分重点城市库存量减少，说明三四线城市库存量未减反增，整体来看城市间分化明显。

潜在供应：在去库存主基调下，土地供应量明显收紧

2015年全国土地供应量与成交量同比下跌，各地严控土地供应量，土地供应量收紧，同时各城市住宅用地成交下挫。土地市场潜在供应端缩减，有利于住宅库存去化。

2016楼市预测

预测一：2016年政策宽松化将延续

从楼市政策基调来看，去库存仍将是2016年楼市重要调控方向。为化解高库存压力，未来将有望继续通过购房贷首付款降低、减少交易环节税收、公积金贷款政策进一步放松等利好组合拳来扩大有效需求，稳定房地产市场。

预测二：2016年房地产市场将继续分化

在宏观政策环境利好刺激的前提下，一线城市及重点省会城市改善型购房需求将持续释放，“量增价涨”或将继续主导新房楼市。同时，还应该看到，目前的购房需求主要以改善型和首次置业型客户为主力军，投资客逐渐隐去，房价大涨的可能性不大。对于缺乏产业支撑、人口流入吸引力不大的三四线城市，市场销售仍将面临较大压力，存在降价走量、降低库存、回笼资金的机会，但房价上涨仍将乏力。