营改增新政策营改增对房地产业有哪些影响

2017-05-05

营改增新政策

财政部和国家税务总局２１日对外发布通知，明确了房地产开发企业中的一般纳税人，如果出租自行开发的房地产老项目，是可以选择适用简易计税方法的，需要按照百分之五的征收率计算应纳税额。

如果出租２０１６年５月１日后自行开发的与机构所在地不在同一县（市）的房地产项目，应按照３％预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

两部门还指出，房地产开发企业中的小规模纳税人，出租自行开发的房地产项目，按照５％的征收率计算应纳税额。

两部门在这份名为《关于进一步明确全面推开营改增试点有关再保险、不动产租赁和非学历等政策的通知》中还明确了有关再保险和非学历等“补丁”政策，并指出这些政策自２０１６年５月１日起执行。

再保险服务方面，境内保险公司向境外保险公司提供的完全在境外消费的再保险服务，免征税；试点纳税人提供再保险服务（境内保险公司向境外保险公司提供的再保险服务除外），实行与原保险服务一致的税政策。

两部门明确，再保险合同对应多个原保险合同的，原保险合同均适用免征税政策时，该再保险合同适用免征税政策。否则，该再保险合同应按规定缴纳税。所谓原保险服务，专指保险分出方与投保人之间直接签订保险合同而建立保险关系的业务活动。

非学历方面，一般纳税人提供非学历服务，可以选择适用简易计税方法按照３％征收率计算应纳税额。

１、房地产开发企业在开发建设、转让销售及持有自营阶段，均涉及营业税纳税问题，主要体现在：

１、开发建设阶段：提供建筑业应税劳务（营业额包括应税劳务及工程所用材料、设备及其他物资和动力价款在内，不含甲方供材），按照营业税率３％计征。

２、转让及销售阶段：转让无形资产（土地使用权），销售不动产（商品房及其他建筑物与构筑物、其他地上附着物），均按照转让及销售的全部收入减去土地使用权或不动产的受让或购置原价后的余额为营业额以５％税率计征营业税。

３、持有自营阶段：出租房地产，按租赁服务业以５％税率计征营业税结合税制改革试点方案的要求，可以看出，如果对建筑业及房地产业进行“营改增”税制改革，那么它对房地产开发企业的影响是系统性的

首先税率的直接变化（由３％∕５％营业税税率变为１１％∕１７％税税率），税率均大幅上升，虽然税可以抵扣相应进项税额，但是由于房地产开发企业的业务特殊性与复杂性，在实际操作中很多项目往往难以抵扣。

并且建筑施工企业作为房地产开发企业的直接上游企业，其受“营改增”税制改革的影响必然会波及甚至转嫁至房地产开发企业，进而造成对房地产开发企业的税收负担与经营成本的一系列影响。