是真的吗？10月上海楼市将进降价调整期

2017-04-28

那么，这是否说明上海楼市会继续像2015年下半年或者今年一季度那样火爆？

显然，不是！市场感觉政策不妙，政策从严预期加强！当前市场表现火热的局面是暂时的，后续市场或因为现在市场高位放量而进入深度的市场调整期。

上海商品住宅市场高位运行，成交量透支之后必然会调整

相关数据显示，截止3月21日，3月份上海商品住宅成交量已高达136万平方米，预计3月上海商品住宅成交量会突破230万平方米。按照这样的预估值来计算，2016年一季度上海商品住宅成交量将超过440万平方米，这也是历史上前所未有的！

自此，大家不要忘记，今年一季度的上海商品住宅超过440万平方米的成交量是在去年1500万平方米高位基础上继续放的量。这说明了什么？市场继续想好吗？

显然，不是！众所周知，2015年上海商品住宅成交量高达1500万平方米，已经透支了市场需求。按照2010-2014年平均1000万平方米左右的成交量计算，2015年上海楼市已经透支了500万平方米的成交量。

专业人士认为，春节之后，上海楼市本来即将进入自发的市场调整期，然而，央行降准0.5%，财政部新政也发布，再加上开发商的营销操作，市场迅速回升，甚至市场出现“恐慌性”购房与“日光盘”频现的局面。从成交数据来看，今年一季度商品住宅成交量就超过440万平方米，市场继续放量。至此，本来该来的市场调整期被政策面的利好打断了，市场调整期只能延后。

但是，这并不是市场继续好转的表现。因为在2015年市场成交量已经透支的继续上今年一季度继续透支，这意味着市场透支的力度再度放大，这也意味着一旦市场调整期来临，调整的幅度也会相对较深，大幅“降价潮”也会因为这轮市场需求的透支而来临。

本轮市场调整期时间点预判：10月份上海楼市开始“大幅降价”

为什么是10月份上海楼市开始“大幅降价”？专业人士认为：

第一、政策面从严预期明显，政策面落地也就是3月底的事情，政策面可能涉及到限购严格执行、二套房贷政策收紧、二手房交易政策收紧、高端楼盘预售许可证从严、中介行业监管的加强等等。这些政策面会对上海楼市调整期的到来起到助推作用。

相关数据显示，历次上海楼市调控政策面从从严开始的月份计算，大约7个月左右时间上海楼市的成交量将跌入低谷期，从这个时间点来判断的话，如果上海楼市政策3月底出台，那么，10月份刚刚是楼市成交量跌入低谷期的时间段，因此，在10月份为了激活市场成交量，或者部分房企因为资金面的问题，上海楼市势必会出现“降价”甚至“大幅降价”以价换量的局面。

第二，2014年以来上海土地市场“地王”频现，到今年下半年这个时间段，也刚刚好是这些“地王”们入市的时间点。从这些“地王”们的定价来看，势必是冲着上海楼市价格继续上涨而来的，然而，在这个时间点让这些“地王”们失望了，按照上面的分析，这个时间点刚刚又是市场调整期，下半年这个时间将无法支撑这些“地王”们的预期入市价格，因此，“地王”们的日子也一定不会好过，在下半年，“地王”们的项目也一定是率先降价销售的，或者低价入市销售的。

第三，在历年的第四季度，往往是开发商们尤其是品牌开发商们冲刺销售业绩的阶段，按照上述分析，10月份上海楼市将进入市场成交量的低谷期，那么，对于上海的开发商们来讲，在冲刺销售业绩的时候市场“哑火”了，想当然的，这些开发商不会坐以待毙，降价甚至“大幅降价”或低价入市成为它们冲刺销售业绩的直接的手段，因此，从10月份开始，由于开发商冲刺销售业绩的因素驱动，这个时间段必然会出现“降价”甚至“大幅降价”的现象。

购房者如何买到物美价廉的房子？

1.楼盘开盘前一般要经过一个储客的过程，这个过程中有房子低折扣的机会。

这个时候，开发商还没有终确定售价，是因为对市场“心里没底”，所以会有一定的折扣，购房者需要明白的是：越早登记，越有可能选到心仪的户型和楼层。

2.一些楼盘会阶段性地推出某些优惠单价，有时候以一口价的形式出现。

很多购房者认为尾货的房子是“被人挑到后剩下的”，而事实却并非如此。其实，当商品住宅的销售量达到80%以后，开发商已经获利，这个时候进入清盘销售阶段，此时的尾房往往比较实惠。

3.老带新优惠策略。

老业主可以介绍朋友买房，会有一定的优惠。

4.员工内部价也是一种优惠价格。

如果认识开发商的内部人士，通常可以通过其获得额外的优惠。不少销售员手中的折扣点数，甚至比某些策划的中层还高。如果你是几个人一起买楼，那么和销售人员“砍价”获得更多折扣的可能性就更大。