是真的吗?10月上海楼市将进降价调整期

2017-04-28

在10月份为了激活市场成交量,或者部分房企因为资金面的问题,上海楼市势必会出现“降价”甚至“大幅降价”以价换量的局面。

春节之后,上海商品住宅市场成交量价迅速回升,近日,政府相关部门也在密集调研上海楼市的走向,同时,政府也在储备相关调控政策,这让上海楼市的未来走势显得扑朔迷离。那么,2016年二季度以后上海商品住宅市场走势如何?会不会像2015年下半年或者今年一季度那样火爆?

从上海商品住宅交易量来看,数据显示,上周(3月14日-3月20日)上海商品住宅成交面积48万平方米,连续第三周维持50万平方米左右/周的成交量!按照这样的市场去化速度,预计3月份“小阳春”上海商品住宅成交量会突破230万平方米!这个成交量是前所未有的!3月份“小阳春”变成名副其实的“大阳春”!

那么,这是否说明上海楼市会继续像2015年下半年或者今年一季度那样火爆?

显然,不是!市场感觉政策不妙,政策从严预期加强!当前市场表现火热的局面是暂时的,后续市场或因为现在市场高位放量而进入深度的市场调整期。

上海商品住宅市场高位运行,成交量透支之后必然会调整

相关数据显示,截止3月21日,3月份上海商品住宅成交量已高达136万平方米,预计3月上海商品住宅成交量会突破230万平方米。按照这样的预估值来计算,2016年一季度上海商品住宅成交量将超过440万平方米,这也是历史上前所未有的!

自此,大家不要忘记,今年一季度的上海商品住宅超过440万平方米的成交量是在去年1500万平方米高位基础上继续放的量。这说明了什么?市场继续想好吗?

显然,不是!众所周知,2015年上海商品住宅成交量高达1500万平方米,已经透支了市场需求。按照2010-2014年平均1000万平方米左右的成交量计算,2015年上海楼市已经透支了500万平方米的成交量。

专业人士认为,春节之后,上海楼市本来即将进入自发的市场调整期,然而,央行降准0.5%,财政部新政也发布,再加上开发商的营销操作,市场迅速回升,甚至市场出现“恐慌性”购房与“日光盘”频现的局面。从成交数据来看,今年一季度商品住宅成交量就超过440万平方米,市场继续放量。至此,本来该来的市场调整期被政策面的利好打断了,市场调整期只能延后。

但是,这并不是市场继续好转的表现。因为在2015年市场成交量已经透支的继续上今年一季度继续透支,这意味着市场透支的力度再度放大,这也意味着一旦市场调整期来临,调整的幅度也会相对较深,大幅“降价潮”也会因为这轮市场需求的透支而来临。

本轮市场调整期时间点预判:10月份上海楼市开始“大幅降价”

为什么是10月份上海楼市开始“大幅降价”?专业人士认为:

第一、政策面从严预期明显,政策面落地也就是3月底的事情,政策面可能涉及到限购严格执行、二套房贷政策收紧、二手房交易政策收紧、高端楼盘预售许可证从严、中介行业监管的加强等等。这些政策面会对上海楼市调整期的到来起到助推作用。

相关数据显示,历次上海楼市调控政策面从从严开始的月份计算,大约7个月左右时间上海楼市的成交量将跌入低谷期,从这个时间点来判断的话,如果上海楼市政策3月底出台,那么,10月份刚刚是楼市成交量跌入低谷期的时间段,因此,在10月份为了激活市场成交量,或者部分房企因为资金面的问题,上海楼市势必会出现“降价”甚至“大幅降价”以价换量的局面。

第二,2014年以来上海土地市场“地王”频现,到今年下半年这个时间段,也刚刚好是这些“地王”们入市的时间点。从这些“地王”们的定价来看,势必是冲着上海楼市价格继续上涨而来的,然而,在这个时间点让这些“地王”们失望了,按照上面的分析,这个时间点刚刚又是市场调整期,下半年这个时间将无法支撑这些“地王”们的预期入市价格,因此,“地王”们的日子也一定不会好过,在下半年,“地王”们的项目也一定是率先降价销售的,或者低价入市销售的。

第三,在历年的第四季度,往往是开发商们尤其是品牌开发商们冲刺销售业绩的阶段,按照上述分析,10月份上海楼市将进入市场成交量的低谷期,那么,对于上海的开发商们来讲,在冲刺销售业绩的时候市场“哑火”了,想当然的,这些开发商不会坐以待毙,降价甚至“大幅降价”或低价入市成为它们冲刺销售业绩的直接的手段,因此,从10月份开始,由于开发商冲刺销售业绩的因素驱动,这个时间段必然会出现“降价”甚至“大幅降价”的现象。

购房者如何买到物美价廉的房子?

1.楼盘开盘前一般要经过一个储客的过程,这个过程中有房子低折扣的机会。

这个时候,开发商还没有终确定售价,是因为对市场“心里没底”,所以会有一定的折扣,购房者需要明白的是:越早登记,越有可能选到心仪的户型和楼层。

2.一些楼盘会阶段性地推出某些优惠单价,有时候以一口价的形式出现。

很多购房者认为尾货的房子是“被人挑到后剩下的”,而事实却并非如此。其实,当商品住宅的销售量达到80%以后,开发商已经获利,这个时候进入清盘销售阶段,此时的尾房往往比较实惠。

3.老带新优惠策略。

老业主可以介绍朋友买房,会有一定的优惠。

4.员工内部价也是一种优惠价格。

如果认识开发商的内部人士,通常可以通过其获得额外的优惠。不少销售员手中的折扣点数,甚至比某些策划的中层还高。如果你是几个人一起买楼,那么和销售人员“砍价”获得更多折扣的可能性就更大。

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