房地产市场现状的参考论文
温总理说：房地产业是国民经济的重要支柱产业，对于拉动钢铁、建材及家电家居用品等产业发展举足轻重，对金融业稳定和发展至关重要，对于推动居民消费结构升级、改善民生具有重要作用。下面是小编给大家推荐的房地产市场现状的参考论文，希望大家喜欢!
房地产市场现状的参考论文篇一
《浅析上海房地产市场现状》
摘要：文章描述了上海近年楼市状况，通过科学的统计和分析，寻找上海房地产价格居高不下的根本原因。为保证房产市场的健康、持续、稳定的发展，文章建议采取多种措施进行宏观调控，抑制投机活动，最终目的是使上海楼市走上可持续发展道路。
关键词：房地产;泡沫经济;宏观调控
上海房地产市场从1999—2003年回暖，到2003—2005年初房价的“疯涨”，2005年6月—2007年4月其间出现短暂“停滞”，2007年5月以来，房价又开始缓步上扬，虽然期间政府陆续出台了限制房价过快上涨的信贷、土地和税收政策，但效果都不明显。上海房产市场存在两个现状：涨得快、涨幅高。
上海房地产价格居高不下的根本原因是什么?房地产的未来是否能走上可持续发展道路?防范房地产泡沫有何良策?本文对此进行探讨。
一、房地产的特征
所谓房地产，即房产与地产的合称。房地产同其他商品一样，既有商品的一般属性，又有其特殊属性。具体可从物理、经济和社会三个角度来分析房地产所具有的特征。
(一)房地产的物理特征
1、固定性。房地产从其建造的那一天起，都固定在一定的地方，房地产的固定性是不变的。
2、单件性。由于每幢房屋的用途不同，所处的地理位置不同，通常不能像其他普通商品那样按照同一套图纸大量复制。
3、耐久性。房屋的寿命一般在50年左右，甚至更长。
(二)房屋的经济特征
房屋的经济特征为：房产价值和地产价值具有结合性，包括建造房屋的人工、材料及土地的使用代价等;房地产开发周期长，投资大，房地产投资的流动性较差;随着社会的发展，人口的增加和经济的繁荣，对房地产的需求日益增长，房地产的长期供不应求导致房地产价格总的趋势呈不断上涨。
(三)房地产的社会特征
房地产的社会特征是指房地产在法律，制度等方面表现出来的特征。房地产的社会特征为：房地产在开发过程中涉及到复杂的法律关系;房产往往受到福利制度和社会保障制度的影响。
二、上海房地产市场的现状
(一)房屋建造市场持续发展
据国家统计局网站近日发布的数据显示，一季度，上海市建筑业生产保持较平稳增长。本年完成建筑业总产值373.06亿元，增长10.4%;房屋建筑竣工面积636.07万平方米，增长8.6%。总体上反映出房屋供应量在增长。
(二)2007年上半年住宅价格及成交量均缓步上扬
上海2007年上半年的房价呈缓步上升的趋势，据上海易局研究院提供的研究报告显示，4月上海楼市的成交量245万平方米，其中商品住宅成交面积170万平方米，明显呈上升态势。根据焦点网的统计资料，4月全市至少有20多个楼盘出现不同幅度的上涨。
(三)预计2007年下半年房地产走势总体上房价仍将持续上扬
首先，土地供应越来越紧张，土地成本费用在成倍增加，国家税收的增加等;其次，房屋建设周期长，供求格局短期内不会改变;第三，保障性住房供给不足;第四，从需求角度看，经济的发展和城市化进程加快，将产生大量房屋需求。
(四)上海房地产存在一定的泡沫现象
上海房产市场将稳步发展，房价将持续上涨，但也反映出上海房地产存在一定的泡沫，表现在商品楼盘内的空房率相当的高，入住率很低，据香梅花园的物业部统计数据显示，香梅花园2007年的入住率只有50%，而盛世年华的入住率更低，仅40%左右。
三、上海房产居高不下的原因
上海是一个国际性大都市，也是中国的经济中心之一，随着许多有实力的大型房地产公司进入上海房产市场，国际资本继续看好上海，投资上海，加快上海经济的发展，加上各方市场参与者的心理预期，最终导致上海房产价格居高不下的现状。
(一)大与小：行业调整，垄断性增强
2005年以来，调控政策通过提高土地出让金、开发企业自有资本金等门槛，尤其是2006年以来土地、资金开始向资信较好的大型房企集中，房产行业越来越呈现规模性、垄断性和资本加速聚集的特性。
(二)堵与疏：一手硬，一手软
导致房价居高不下的第二个原因是楼市调控政策在落地执行中出现的“重堵轻疏”现象。在2006年出台的政策中，“90/70”政策以及鼓励建设经济适用房、廉租房的相关措施重在“疏解”自住、改善型需求，而其余税收、房贷、外资购房设限政策则重在“堵截”投资型需求。
总体上“堵截”型政策执行得还算到位，“疏解”型政策的执行则喜忧参半。一方面，经济适用房投资持续下降的趋势开始得到扭转。今年第一季度全国住宅投资同比增长30.4%，其中经济适用房投资同比增长41.6%。另一方面，开发结构仍不合理。在房地产开发投资明显反弹的情况下，本应朝小户型占比70%方向发展的“90/70”政策远未完全落实。而城镇居民对住房的增量需求和改善需求趋于双旺。一季度，全国新建商品住宅销售面积是竣工面积的1.9倍。同时，商品住宅空置面积同比下降1.2%。发展改革委固定资产投资司指出：“这表明市场需求依然比较旺盛。特别是一些中心城市，供需矛盾更加突出。”
(三)内与外：宁可卖地售股，不愿降价
去年楼市调控政策接踵而至，年初又明确要清算土地增值税，但并未出现房地产企业加快推盘、降价销售的现象，业内人士认为，原因之一，与外资乘机大量进入国内房地产市场有关。统计显示，一季度房地产开发到位资金中，利用外资131.27亿元，同比增长154.4%。外资的进入，使得国内开发商在银根紧缩的局面下，改变融资渠道，或出让项目公司的股权，或出售土地，换取外资注入。“宁可卖地售股，不愿降价”成了房地产开发企业的唯一选择。
(四)理想与现实：放弃房地产支柱地位的艰难
“堵”“疏”不平衡导致市场供求难以改观，而行业内的垄断趋势、外资加快进入，则加剧了局面的严重性。解决问题的关键在于调节市场的供求状况，特别是缓解需求。房地产行业对GDP与地方财政的巨大贡献令他们对调控举棋不定。而可能是调控中最有效用的住房保障政策则要求：地方政府自掏腰包来抑制地方经济中最赚钱的一个行业。针对地方政府“调控犹豫症”，发展改革委宏观经济研究院建议大幅度调整房地产发展政策，放弃房地产支柱地位，彻底改变房地产依赖型的经济模式。要根治楼市积弊，推出调整政策及考核指标的适当的举措已不可避免。
(五)市场预期
预期未来房地产价格上升是投机性房地产需求产生的根本原因。上海房地产价格飙升是因为对上海房地产价格上升的预期导致的。
第一阶段大致是从2001年到2003年，上海房价理性上升阶段。由于北京成功获得2008年奥运会的举办权、上海成功获得2010年世博会的举办权、上海争创国际经济、贸易和航运四个中心和国际化大都市等一系列利好因素，促使国际、国内都形成了上海房价必然上涨的预期。第二阶段是从2003年到现在，上海房价非理性膨胀阶段，三年时间，上海房价上升几乎达一倍。这一阶段的预期更为根本和复杂，不只是简单的或事件所能比。
(六)其他各方因素
首先，地方政府并不希望房价下跌，房价的下落，上海经济支柱产业就会失去支撑，经济就会出现衰退。其次，房地产开发商不希望房价下跌。因为根据购房者“买涨不买跌”的原理，房价一旦下降就会马上让市场形成房价继续下跌的预期，购房户就会持币观望，造成实际成交量急剧萎缩，使得开发商既不能获得预期高额利润，也可能使部分开发商亏本，甚至破产。第三，银行不希望房价下跌。房价一旦下跌，银行早几年疯狂贷款给房地产商与民众住房消费信贷的优质资产就会成了泡影。如果房价下跌真的发生了，不仅会给银行造成危机也可能给整个社会经济带来大灾难。第四，已购买户不希望房价下跌。上海房价居高不下形成是一系列复杂因素综合作用的结果。
四、应对措施
当前一些城市房价过高是不正常的，必须坚持对房地产市场进行调控和治理，这是政府的责任也是社会的责任，也包括房地产商的责任，而且房价过高原因是复杂的，有商品房供应不足的原因，有开发商利润不够的原因，有地价商品房不够的原因，有投资性投机性的原因，也有超前消费的原因，政府控制乏力的原因，因而要多管齐下来抑制房价过高过快增长的现象。
(一)加大供应稳定房价
国务院副总理曾培炎，指出了下一步宏观调控的四个方向：一是加大住房供应力度。二是努力调控住房需求。三是着力解决低收入家庭住房问题。四是继续规范房地产市场秩序。
其中，“加大住房供应力度”一说，是近几年来首次提及的。首先，在继续控制固定资产投资的同时，适度增加住房投资。第二，在继续收紧地根的同时，适度增加住房用地。第三，将适度增加住房投资和适度增加住房用地，重点落实在普通商品住房和住房保障两个方面。第四，要允许商业金融机构在一定年限内，向开发普通商品住房和保障性住房的机构，实行较低门槛的优惠性开发贷款。政府引导他们向普通商品住房和保障性住房开发贷款，既解决普通商品住房和保障性住房开发资金的紧缺，也解决商业金融机构资金压库的苦恼。
(二)抑制投资需求
一方面，控制商品房超前消费，特别是投资投机性需求;另一方面要加强普通廉租房的管理，并且政府用责任保障住房，廉租房就是提供保障的形式之一。
(三)增加小户型住宅
对普遍收入不高大多数老百姓来说，买大户型住宅是不现实的，推广小户型，将惠及更多家庭。要承认国情坚持提倡节约型的消费，反对奢侈性的消费模式。
五、结束语
通过上述对上海房地产现状及原因的分析得出，上海房地产市场随着其本身进一步的市场化、国际化，上海房价继续走高将不可避免。但如何防止出现过度投机、严重的泡沫化，保证房地产市场能健康、持续、稳定的发展，是政府、房地产企业等参与各方共同努力的方向，任重道远。
参考文献：
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房地产市场现状的参考论文篇二
《新政下房地产市场现状分析》
【摘要】本文简述了调控政策的特点和效果，并基于理论和现实剖析了其对青岛房地产市场产生的影响，进一步指出房地产市场中起关键作用的是房地产的需求和供给，行政干预只是临时性的作用。
【关键词】房地产市场;新国八条;土地供给
中国房地产业近十年来快速发展，房地产行业已成为我国最热门的行业之一，而且在国民经济中的地位不断提升。房地产业的发展不仅有效的改善了国人的居住条件，也推动了国民经济的发展。城市作为一个地区经济文化的中心，吸引了大量人口，刚性需求所在，房价也随之水涨船高。要求加强整顿的呼声越发强烈。政府对此十分重视，2011年发布了以1月26日“新国八条“和”9.29“新政”为代表的两轮调控政策。本文将分析2011年初以来国家发布一系列政策后，青岛房地产市场中没有得到根本解决的一些问题。
12011年针对房地产市场发布的政策及举措
1.1新“国八条”的出台
2011年1月26日，国务院办公厅发布((关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知(国办发[2011]1号，简称“新国八条”)，加强对房地产市场的调控。通知作出进一步落实地方政府责任;加大保障性安居工程建设力度，强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，严格住房用地供应管理;合理引导住房需求。
1.2因地制宜，青岛市出台本地“限购令”以及启动保障性住房建设
青岛限购令首先明确规定对已拥有2套及以上住房的青岛户籍家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停向其售房。此限购政策严重抑制了投资性住房需求。其次增加住房用地供应，落实住房用地供应总量和结构比例。再次全面实施新一轮住房保障发展规划，充分发挥政策性住房在满足中低收入家庭住房需求和平抑房价方面的双重作用，坚定不移地实施配建制度，确保政策性住房的规模和进度。
2“新政”调控下青岛房地产的现状
根据历年来青岛楼市的发展规律，1月是房地产市场的传统淡季，不仅是购房者购房意愿最低的一个月，也是开发商开盘、推盘最少的一个月。但在2011年1月，青岛市新房成交量依然超过万套，延续了2010的火爆。2011年全市新建住宅成交面积109.8万平方米，成交套数11235套，与前年同期6760套的数据相比增长87%，1月份成交量剧增。主要原因是：在限购令正式执行之前，恐慌性购房推高了楼市成交量，房价在观望中走高。这主要是对房地产市场仍看好的房地产投资者在占有更多的房源。而部分普通百姓以为今后买房不容易，也加入购房大军。到了2月，随着“新国八条”的出台，青岛楼市进入淡季，开发商推盘意愿不明朗，可供购房者选择的房源不足，供应量不足导致成交量下滑。2011年2月青岛楼市成交26.4万平方米，环比下降75.9%，在这个房地产传统销售的淡季，今年2月比去年2月成交量略有下降，同比下降4.4%。岛城限购令和加息等措施的发力，使得处于传统销售淡季的楼市雪上加霜。这种态势一直持续到3月份。传统淡季1-3月份，开发商新增推案少，市场出现供过于求的状态。到了7月商品房住宅供应量为61.39万m2，环比下滑30.25%，供求比为1.31，市场仍维持供过于求的状态。截止七月份，七区两市的市场存量以胶南和黄岛居首，其中黄岛区的去化风险最高，需要16个月去化完毕现有存量，其中是胶南市需要15个月去化完毕。市南区凭借独一无二的资源和土地的稀缺优势，存量较高，但市场去化速度稳定。7月，限购区域成交占全市成交的比重环比减少，成交依然低迷。
2011年，各地保障房的基本任务要达到全年总面积的10%，青岛市也加大了保障房的开发力度。截止7月的用地总量已经超过2010年全年的用地总量106万m2，截止今年七月份总用地已高达256万m2。进入8月，在调控严压、购房者观望浓厚、银行房贷收缩等背景下，青岛8月份楼市冷清收场。多数房地产商把重点放在“金九银十”上。但是9月份以来，传统意义上的旺季并没有给青岛楼市带来什么爆炸性的信息，房地产市场并没有像往年一样出现“井喷”，青岛楼市库存达到11万套，达到前所未有的顶峰水平，所谓的销售旺季在悄然淡出人们的视野，长达一年的的楼市调控升级，让开发商和市场遭遇前所未有的挑战。
在限购限贷政策下，市民消费结构发生改变，自主需求成为市场主导，投机行为被排挤，改善性需求受到抑制，市民的住房需求逐步理性。在此背景下，只要价格合理，势必受到“刚需”客户的青睐。
调控虽然取得了初步成效，但问题依然存在：首先是大中城市住房价格过高的问题依然没有解决;其次是各地土地供给依然紧张，违法圈地囤地的现象依然普遍;再次是保障房的建设进度缓慢，竣工量还不够充分，房地产市场的供给压力依然很大;第四，市场进入观望状态的同时，房屋租赁的价格出现了大幅度上升;第五，各地在执行新的房贷政策时屡屡有打折扣的现象。可见，房地产市场调控依然任重而道远。
3完善我国现行房地产宏观调控政策的建议
3.1建立一个全面的房地产信息系统
这里的全面要做到区域覆盖全国，信息涵盖各个部门。国家应该建立一个全国范围内的房地产信息登记系统，并实现与银行房贷信息系统、民政登记信息系统的联网查询功能，这将非常有益于解决新政中“二套房”的认定难题。首先，个人购房记录、信贷记录都可以方便查到，即使你是异地购房或贷款;其次，这也可以有效解决一个家庭夫妻双方各以自己名义购房，但本质上已属“二套房”范畴的问题;最后，实现全面信息化的管理，使得政府对整个房地产行业的规范管理有章可循，当然，这已是为解决新政执行而产生的附带效应了。
3.2鼓励并监督地方政府推行新政
中国房地产市场出现的问题，很多都是因为地方政府对房地产行业的依赖太大，从而一直不愿意响应中央政府，调控房价。前些年，面对中央的很多房地产调控政策，就是由于地方政府执行程度不够，或者暗地帮助房地产商规避制度限制，导致不断出现“空调”现象，这次新政执行过程中必须要吸取这个教训。
3.3供求关系
从经济学理论的原理来说，一种商品的供应出现紧张就会引起价格上涨，反之供过于求就会引起价格下跌。住房作为一种商品，同样遵循这一客观经济规律。然而，此次调控政策更多的依然是限制购房需求。房地产市场的供给关系没有得到根本解决，对房地产主体不会有太大影响。因此虽然短期内对房价和成交量有影响，但就长期而言，很难达到预期的效果。因此，要使价格趋于平衡，一是增加供应或减少供应，二是增加需求或减少需求。笔者认为房价上涨应该增加供应、减少需求。在当前形势下，房地产市场结构性矛盾问题突出，采取政府管制的方式，短期可行，长期未必有效。应当遵循客观经济规律，主要从改变供求关系入手，保持整体市场的供求平衡。
参考文献
[1]百度百科.新国八条【EB/OL】.
[2]石俊.“新国八条”促使房企转型加速【N】.中华工商时报，2011-02-18.
[3]思源经纪.青岛地区房地产市场月报.
[4]张莹.房地产新政透视.南风窗,2010年5月.