商住房是一朵奇葩买商住必须考虑出售问题

2017-03-31

所谓商住房，是指开发商拿了商业或综合类地块，然后通过“商改住”的策略将项目改造成可住可办公的产品，通常是单层面积较小的LOFT或平层类产品。这种产品越偏远，居住的属性越强，商业的属性越弱。

一线城市土地供给不多、地价偏高、需求强烈，商住房本质上是成本和市场相妥协的产品。

妥协的结果就是“商住房”处处受限：

1、作为住房使用时，其产权年限只有40年或50年，到购房者手中差不多又得缩水1-5年；

2、买商住房，大部分是权益之举，基本上无望获得户口，进而也无法以房入学，相关的配套都会有所缩水。

当然，商住房也有其优势：买房不受限，面积小，入手难度低。

就商住房来说，即使是用来住，其投资属性亦不弱。不同于传统的纯商业和住宅，商住房投资既追求租金收益也追求房屋升值收益。所以商住房是居住和投资的二合一产品，在这种情况下，购买商住房的群体也十分明确，绝大部分是刚需和投资客，而改善需求基本上不涉足这一市场。

去年北京商住房销售十分火爆，主要是刚需被各种因素激发，投资客闻风而动，也想分一杯羹。

商住房的问题和选购要点

商住房的的问题比较明显：产品形态非常单一，只有LOFT和平层公寓两种，受内部空间不足影响，商住房内部格局大同小异。产品同质化的结果是购房者选房容易陷入选择困难症。

由于商住房本身没有多少差异性，大多数购房者在选择商住房时，必须以周边规划和项目物业服务水平为重点参考指标。

一般回报率分为租金和升值两部分。就回报率而言，商住房是不比住宅的。

就租金而言，商住房和住宅相当，因为两者在居住体验方面并无差别，而且商住房由于自身特点，更符合单身或情侣居住，同地段商住房租金可能还比住宅略高一点。

就升值而言，商住房比不上住宅，这一点毫无疑问了。一线城市受住宅供给不足的影响，商住房开始向郊区扩展，但产品同质化和贷款因素影响，商住房的升值预期受到一定打击。

所以商住房购房者考虑到回报率，应该尽可能选择优质地段，郊区须首要考虑交通、其次商业，城区则首要考虑商业，交通一般不成问题。

综合下来，商住房的回报率不及住宅。

商住房作为过渡性产品，买房后必然要考虑到出手。理论上商住房不受限制，但商住房税费颇高，普通购房者一般不愿意接手二手商住房，更愿意买二手商住房的一般是企业。