2016房地产市场分析
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2016年一季度全国房地产市场分析与发展预测
2016年一季度，受政策刺激以及基数偏低的共同影响，全国房地产市场供销两旺，投资增速和新开工增速出现明显的企稳回升迹象，房屋销售形势继续改善，去库存明显加速，一线城市及部分二线城市房价上涨趋势显著。
一、政策影响分析
2016年一季度，两会政府工作报告及十三五规划纲要明确今年及未来五年政府工作任务，着力推进结构性改革，加快新型城镇化建设。房地产方面，中央提出要完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策，适应住房刚性需求和改善性需求，因城施策化解房地产库存。2月2日，央行、银监会发布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》，在不实施“限购”措施的城市，首套房商贷最低首付比例可向下浮动5个百分点至20%，二套房商贷最低首付比例降至30%。月末，央行再次降准0.5个百分点，为信贷需求的增长提供更宽松的环境。货币信贷政策的进一步将显著改善购房者预期，加快推动各类住房需求入市，缓解各地高库存压力。同月，财政部、国税局、住建部三部门联合发文调整营业税优惠政策，在保证税制转换平稳过渡的同时，也有利于稳定市场预期，且针对一线城市差异化也仍将持续，符合当前一线调控收紧趋势。
从政策影响来看，目前深圳、上海房价上涨较快的一线城市已紧急出台了最严限购政策，未来不排除有更多热点城市继续出台严厉政策的可能，随着政策收紧，一线城市的楼市过热势头开始减缓，部分需求向这些城市的周边地区开始转移;苏州、南京等市场需求旺盛、房价涨幅显著的热点二线城市也出台了楼市收紧政策，但因其房价绝对水平相较于临近的上海仍处低位，未来仍有上涨空间;一线周边东莞、惠州、保定等三线城市将承接热点城市因政策收紧而外溢的部分购房需求，该区域出现过快上涨，这既有合理的一面，同时也有部分投资需求的推动;因目前库存压力较大，房价仍下跌的城市，在去库存政策刺激下成交量有望提升，房价将逐步企稳。
从未来政策走向来看，从当前房地产市场情况来看，城市分化加剧，三四线城市库存压力依然严峻，化解房地产库存仍将是这些城市房地产工作重点。地方政府将继续通过财税政策减免，金融货币政策、公积金政策支持、推进货币化安置、开拓商品房源向租赁市场转化等，持续发挥市场主体的去库存积极性，其中鼓励农民工等购房成重点，农村“两权”抵押贷款试点开展，也为农民工购房提供资金保障。而一线及部分热点二线城市房价上涨较快，这些城市因城施策加码调控，未来随着市场分化的加剧，一线城市“逆市而行”将更为明显，增加土地供应和中小套型供应将成为一线城市常态，而限购、差别化信贷政策也将进一步加强。同时部分热点二线城市也将进入此列，武汉、苏州等地已出台收紧措施，未来其它热点城市不排除继续出台严厉政策可能。
二、全国房地产市场运行情况
1. 房地产开发投资出现企稳回升迹象
2016年一季度，全国房地产开发完成投资17677亿元，同比增长6.2%，增幅与上年同期相比回落2.4个百分点，但与2015年全年相比加快5.2个百分点。其中，商品住宅完成投资11670亿元，同比增长4.6%，增速与上年同期相比回落1.3个百分点，与2015年全年相比加快4.2个百分点。
分季度看，在部分一二线城市销售回暖以及政策的影响下，房地产企业投资信心有所上升，一季度投资增速较前几个季度出现明显回升，尤其是与2015年4季度相比增速加快9.4个百分点，回升态势显著。下阶段，房地产投资增速仍面临下行的可能性，投资增速回升的幅度较为有限。
2. 新开工增速创两年来新高，但新开工规模仍处于低位
2016年一季度，商品房新开工面积2.83亿平方米，同比增长19.2%，一转最近2年负增长态势。但从新开工面积的规模来看，仍处于低位，仅比2009年和2015年同期高，明显低于2010-2014年连续5年的水平。其中，商品住宅新开工面积为1.93亿平方米，同比增长14.8%，跌幅扩大1.1个百分点。
分季度看，受基数偏低和部分区域市场销售持续回暖的影响，新开工意愿有所改善，增速出现明显反弹。但由于市场整体的库存压力仍然较大，而且城市间分化趋势更加明显，预计新开工持续反弹的可能性不大，未来新开工面积增速将有所放缓。
3. 房屋销售面积创同期新高，增速有见顶迹象
2016年一季度，全国共实现商品房销售面积2.43亿平方米，同比增长33.1%，增速较上年同期加快42.3个百分点，较2015年全年加快26.6个百分点。其中，商品住宅实现销售面积2.18亿平方米，同比增长35.6%，快于商品房增速3.5个百分点。
分季度看，一季度商品房销售增速位于较高水平，仅略低于2010年1季度和2013年一季度。从未来销售走势来看，受一线城市楼市政策收紧以及前期销售透支未来需求的影响，预计未来房屋销售面积增速将见顶回落。
从销售额看，2016年一季度房地产企业共实现房屋销售额18524亿元，同比增长54.1%，增速较上年同期加快63.4个百分点，较2015年全年加快39.7个百分点。
标杆房企房屋销售面积好于行业平均水平，但平均成交价格涨幅低于全国平均涨幅。从重点房企的销售情况来看，2016年一季度，31家标杆房企实现销售面积4355万平方米，同比增长61%，快于全国平均水平27.9个百分点，实现销售额5262亿元，增长78.9%，高于全国平均水平24.8个百分点。
从标杆房企的平均成交价格来看，2016年一季度标杆房企平均成交价格为12083元/平方米，同比上涨11.1%。而同期，全国商品房平均成交价格为7623元/平方米，同比增长15.7%。标杆房企平均成交价格涨幅低于全国平均水平4.7个百分点。
4. 房地产贷款增速稳步上升，个人住房贷款余额增速创5年来新高
截止2016 年3月末，全国主要金融机构(含外资)房地产贷款余额为22.5 万亿元，同比增长22.2%，增速比上年末高1.3个百分点。房地产贷款余额占各项贷款余额的22.8%，比上年末高0.5个百分点。其中，个人住房贷款余额为14.1 万亿元，同比增长26.5%，增速比上季度末高2.6个百分点;住房开发贷款余额为4万亿元，同比增长13.2%，增速比上年末低5.4个百分点;地产开发贷款余额为1.8万亿元，同比增长22.8%，增速比上年末高10.0个百分点。2016年一季度，新增房地产贷款1.5万亿元，同比多增5045亿元，占各项贷款新增额的32.5%，比2015年全年扩大1.9个百分点。
保障性安居工程贷款增长较快。截至2016年3月末，全国保障性住房开发贷款余额为1.9万亿元，同比增长45.4%，增速比上年末低14.1个百分点。2016年一季度，新增贷款396.3亿元，占同期房产开发贷款增量的22%。此外，利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作稳步推进，截至3月末，已有84个城市的372个保障房建设项目通过贷款审批，并按进度发放849.3亿元，收回贷款本金575.8亿元。
5. 房价同比上涨城市个数增多，城市间分化明显。
从同比价格指数看，2015年3月，70个大中城市商品住宅价格指数达到最低点93.7(加权平均值)，随后在以“3?31”新政为代表的一系列政策影响下，房屋销售形势开始好转，房价指数开始企稳回升，跌幅不断收窄，并于2015年9月份实现由负转正，2016年3月份，70个大中城市商品住宅房价同比上涨8.6%，达到近两年来的最高值，接近2013年时的最高涨幅水平。
从房价同比指数的分布情况来看，呈现出差异加大、分化加剧的特征。2016年3月，70个大中城市商品住宅价格同比指数的最高值为162.5，最低值为96.2，二者相差66.3个点。第一、第二、第三四分位数分别为98.5、100.4和103.2。城市间的差异在加大，上涨城市个数增多，深圳、上海、北京、广州4个一线城市以及南京、厦门、杭州、合肥等城市房价涨幅超过10%，16个城市房价涨幅在2%以内，与此同时仍有四成城市房价同比仍在下跌。
分城市看，3月份70个大中城市中有40个城市出现上涨，其中深圳、上海、南京、北京、厦门等一线城市及部分二一城市涨幅居前，其余城市多数为省会城市以及一线城市周边部分城市。其余29个城市仍保持下跌，但跌幅均有所收窄，均未超过4%。
房价环比出现普涨局面，近九成城市房价上涨，整体涨幅偏高。从环比价格指数来看，2014年5月至2015年3月属于下跌期，房价环比整体保持下跌状态，下跌城市的个数较多，期间甚至连续3个月无一城市上涨。自2015年4月份起，随着政策宽松和销售改善，房价环比指数进入上涨期，环比上涨的城市个数逐渐增多，房价涨幅也开始加大。2016年1季度，房价环比涨幅继续加大，尤其是在3月份，环比涨幅创下2011年以来新高，超过2013年3月时的涨幅(环比上涨1.5%)，接近2009年12月时的涨幅水平(环比上涨1.9%)。当前房价环比涨幅明显偏高，值得警惕。
从房价环比指数的分布情况来看，呈现出热点城市领涨带动周边地区普涨的局面。2016年3月，仅余一成城市保持下跌，其余接近九成城市房价环比均保持上涨，最高涨幅再次提高，由上月的环比上涨3.6%提高到本月的5.4%。从加权平均值看，3月份70个大中城市商品住宅价格环比指数的加权平均值为101.6，比上月提高0.7个百分点。
分城市来看，3月份70个大中城市中有62个城市商品住宅环比价格保持上涨，领涨城市为厦门、合肥、上海、深圳、南京、北京等城市，分别上涨5.4%、4.6%、4.3%、3.7%、3.5%、3.3%，热点二线城市开始取代一线城市领涨全国，同时向周边更多城市扩散。在上涨的62个城市中，有44个城市涨幅在1%以内，有12个城市涨幅在1%-3%之间，有6个城市涨幅超过3%。3月份，仅余8个城市环比仍在下跌，其中大理、锦州环比跌幅较大。
6. 土地购置面积降幅继续收窄，地价涨幅有所加快，土地市场城市间分化显著。
2016年一季度，全国共购置土地3577万平方米，同比下跌11.7%，降幅与前几个季度相比明显收窄。
2016年一季度，土地成交价款为1165亿元，同比增长3.7%，这是2015年以来土地成交价款首次取得正增长，与2015年各季度超过20%以上的跌幅形成较为明显对比。
从房地产企业土地平均购置价格来看，2016年一季度房企土地购置价格为3257元/平方米，该价格水平与2015年一季度相比上涨485元，与四季度当季相比回落653元/平方米。从地价涨幅来看，2016年一季度土地平均购置价格同比上涨17.5%，该涨幅与四季度当季相比涨幅较三季度上升0.4个百分点。
根据城市地价动态监测系统的数据，2016年第一季度，全国主要监测城市地价总体水平为3668元/平方米，商服、住宅、工业地价分别为6767元/平方米、5554元/平方米和766元/平方米，分别比上季度上涨0.96%、0.57%、1.27%和0.73%。从分用途地价增速变动情况来看，综合、商服、工业地价环比变化平稳，住宅地价环比增速温和上行。
7. 重点城市之间投资与土地购置继续保持分化，销售出现普遍回暖
从40个城市运行数据来看，2016年一季度，销售形势继续明显好转，投资增速保持企稳回升。对比来看，销售增速(当季)已连续四个季度高于投资增速。
从房地产开发投资增速来看，有10个城市房地产开发投资出现负增长，这些城市有沈阳、呼和浩特、无锡、贵阳、广州、杭州等，主要是受两方面原因影响，一是市场形势低迷和库存较高的影响开发意愿下降，如沈阳、呼和浩特、贵阳等，二是受前期土地供应规模限制导致开发投资总量偏低，如无锡、广州、杭州、北京等。其余30个城市保持增长，其中乌鲁木齐、海口、长春等城市增速较快，超过30%，北海、银川、苏州、深圳、郑州、兰州、南宁、太原等城市投资增速也较快，超过20%。
从房屋销售情况来看，除个别城市外，绝大多数城市商品房销售面积均保持增长，其中苏州、长春、南京、太原、杭州等城市增速超过100%，无锡、三亚、海口、深圳、西安等城市增速也超过了50%。一季度只有哈尔滨和沈阳商品房销售依然保持负增长，但降幅已经明显缩小，分别下降0.3和2.4个百分点。综合40个大中城市投资增速和销售增速的数据，投资销售双降的城市个数有1个，为沈阳市;投资增长、但销售下降的城市个数有1个，为哈尔滨市;投资销售均保持增长的城市个数有29个，其中苏州、长春、海口、深圳等城市销售和投资均保持较快增长。投资下降但销售增长的城市个数有10个，包括呼和浩特、贵阳、无锡、广州、杭州等城市。
从土地购置面积来看，2016年1季度40个城市整体土地购置面积仍保持负增长。分城市看，有3个城市房地产企业土地购置面积为0，还有1个城市因上年同期土地购置面积为零无法计算增速。在剩余的36个城市中，有18个城市保持增长，还有18个城市出现下跌。土地购置增长较快的城市有广州、南宁、天津、呼和浩特、宁波、海口、杭州、温州、长沙、厦门、深圳等城市，增速均超过100%。土地购置面积跌幅较大的城市有乌鲁木齐、贵阳、沈阳、银川、成都、武汉、太原、昆明等城市，跌幅超过50%。
2016年我国二线城市房地产行业市场分析：大型房企转战二线城市
当前，一线城市土地稀缺、地价高涨，而三四线城市库存高企、活力不足。相对而言，二线城市的市场和政策环境相对温和，成为房地产企业角逐拿地的主要战场。近几周的土地成交数据显示，南京、苏州等二线城市高价地频出，地价走势已经开始向一线城市看齐。业内人士称，二线城市地价非理性上涨，土地市场过热势必会进一步催涨房价，未来楼市政策面临收紧的概率很大。以下是2016年我国二线城市房地产行业市场分析：
涌现 二线城市高价地频出
5月24日，苏州有11宗地块进入拍卖程序，其中有8宗限价地块。这8宗地块最终成交时，有5宗土地的溢价率超过100%。其中，楼面价14097元/平方米的“苏地2016-WG-27号”地块溢价率最高，达到196%;溢价率116%的26号地块楼面价最高，达到19046元/平方米。11宗土地合计成交金额为235.7亿元，土地平均溢价率115%。截至24日，苏州年内土地成交金额为754.4亿元，同比涨幅高达860%。
今年以来，苏州土地升温明显。此前4月7日和8日，苏州迎来土地拍卖会，超过40家房企参与，最终11家房企成功拿地13宗，总成交金额达到250.73亿元，平均溢价率高达203%，其中住宅性质的土地拍卖溢价率全部超过100%，甚至有的土地溢价率超过300%。
高价地不仅仅出现在苏州市场，5月24日，武汉也成功出让8宗地块，位于汉阳区的一宗地块经过10余家房企250多轮激烈竞争后，被正荣地产9.72亿元夺得，溢价率为173%。5月20日，杭州“热电厂地块”以23.61亿元总价、31404元/平方米的楼面价出让，溢价率89.56%，成为区域内新的单价地王。5月20日，天津市河北区建昌道1号地块经过73轮竞拍后，以16.5亿元总价出让，溢价率152%，楼面价23468元/平方米，成为该区域内新的单价地王。宁波、福州也在同一天出现区域地王。
市场数据显示，4月份，苏州、南京、宁波、杭州、常州、温州、无锡等城市的土地出让金同比增长均超过200%，其中苏州、南京两地出让金规模分别达347.9亿元、147.5亿元，为全国出让金收入最高的两个城市。
综合来看，2016年以来土地成交金额排名前十的城市中，二线城市占据8个名额，苏州、南京、合肥，平均溢价率高达100%以上。