商品被法院拍卖适用买卖不破租赁吗

买卖不破租赁，即在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。下面由小编为你详细介绍买卖不破租赁的相关法律知识。

商品被法院拍卖适用买卖不破租赁吗?

【案情】

2012年6月5日，张某与杨某签订了一份房屋租赁合同，约定以每年8万元的价格将杨某名下位于江南区南国花园商城的门面房一间出租给张某用于经营餐馆，合同期限两年。张某不得转租，如需装修需要杨某的同意，合同签订后张某便将两年的租金一次性给予了杨某。

2013年2月10日，杨某因举债过多无力偿还，其名下用于出租的位于南国花园商城的门面房被法院强制拍卖。竞买人王某拍得此房屋。此时新的房主王某要求张某停止经营并搬离该门面房。张某不同意要求继续履行合同。双方协商未果。于是王某在2013年6月8日起诉至法院要求解除房屋租赁合同，并要求张某支付2013年2月10至合同解除之日的租金。

【分岐】

第一种观点，用于出租的房屋虽被拍卖，拍卖虽然转移了房屋的所有权并不影响张某与杨某之间的租赁合同，此房屋租赁合同可以继续履行，新的房主王某可以向杨某主张房屋的租金，而不能向张某主张房屋的租金，张某通过拍卖取得房屋所有权后，相对于杨某预先收取的房屋租金就没有合法的依据，属于不当得利，应当属于张某那部分的房屋租金给付于张某。

第二种观点，对于张某与杨某所签订的房屋租赁合同应当继续履行，新的房主王某不能向杨某或张某主张房屋的租金，因为在拍卖时王某已经知道此房屋有租赁权，根据买卖不破租赁原则，新房主应当承受此负担，不能在明知房屋租赁合同存在的情况下，再向张某或杨某主张收取租金的权利。

【评析】

此案争议的焦点为新房主王某是否有权收取租金以及向谁收取租金?

应当向杨某主张自己的权利，理由如下：

一、拍卖的房产是不动产，在这个不动产拍卖之前就存在租赁权，如何协调好新房主王某的利益和张某的利益，在实践中，都是采用承受主义。即杨某与张某所签订的房屋租赁合同，对于新房主王某是有约束力的，新房主王某必须承受此租赁合同;

二、租赁权的实现重在租赁物的使用价值，因此最高人民法院《关于人民法院关于民事执行中拍卖、变卖财产的规定》中对于租赁权采用了承受的原则，即对于拍卖财产上的租赁权及用益物权不因拍卖而消灭;

三、对于新房主张某如何实现自己的权利，笔者认为，应当向原出租人杨某主张权利。该门面房拍卖成功后，杨某已不再是所有人，如此时杨某仍然获得租金，于法无据，涉嫌不当得利。因此王某应当向杨某主张返还该租金。

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买卖不破租赁的适用范围

从买卖不破租赁原则的确立过程可以看出，该原则主要适用于土地、房屋等不动产的租赁。这可以从各国立法中得到印证。《法国民法典》第1743条规定“如出租人出卖租赁物时，买受人不得辞退经公证作成或有确定日期的租赁契约的房屋或土地承税人;但于租赁契约中保留此项权利者，不在此限。”即法国对于房屋及土地租赁契约，如果契约已经公证或者该契约有确定日期，则该租赁权有对抗效力，买卖不破该租赁，但双方在契约中另有约定的除外。

《德国民法典》第571条第 1项规定:“出租的土地在交付转承租人后，由出租人让与第三人时，受让人代替出租人取得在所有期间因租赁关系所产生的权利和义务。”即规定了土地租赁契约中，出让不破租赁。《日本民法典》第605条规定:“不动产租赁已将其登记时，对于以后就其不动产取得物权的人，亦发生效力”。即依日本民法，租赁经登记后，有对抗力。我国台湾地区的民法典对此也做出了规定，该法典第425条规定:“出租人于租赁物交付后，纵将其所有权认与第三人，其租赁契约，对于受让人，仍继续存在。”

值得注意的是，这些国家或地区的“买卖不破租赁”是指不动产租赁而言。这是因为，“以居住营业或农耕为目的，而承租他人之不动产，各国立法为谋求社会生活之安定及增进，均采取巩固承租人地位之方针。”是否有国家规定该原则同样适用于动产租赁，由于笔者孤陋寡闻，不敢贸然作出判断。

我国在合同法出台之前，司法解释也明确规定该原则仅适用于房屋买卖。而在司法实践中，当事人援引该原则予以抗辩的也绝大多数仅限于房屋租赁。对此，结合其他国家和地区的立法，大多数学者主张对我国合同法229条所确定的买卖不破租赁原则应当仅限于房屋等不动产的租赁。

在我国，由于土地属于国家所有或者集体所有，单位或个人仅有土地使用权。根据宪法的规定，土地使用权可以依法转让、出租，那么，对于存在于土地使用权之上的租赁合同，在土地使用权转让时，其租赁关系亦应仍然有效，即应当类推适用买卖不破租赁原则。