房屋租赁纳税筹划案例分析

2017-05-11

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房屋租赁纳税筹划案例分析

A房地产开发企业在市区拥有一栋写字楼,该写字楼专门用于对外出租。由于写字楼建造年代久远,设施陈旧,年租金只有300万,A企业计划于2013年对该写字楼进行装修改造,预计装修费用600万,装修完成后预计年租金500万。

筹划前税费分析:

1. 装修前每年缴纳的税费:

营业税=300×5%=15万元

城建税及教育费附加=15×(7%+3%)=1.5万元

房产税=300×12%=36万元

印花税=300×1‰=0.3万元

合计:15+1.5+36+0.3=52.8万元

2. 装修后每年应缴纳税费:

营业税=500×5%=25万元

城建税及教育费附加=25×(7%+3%)=2.5万元

房产税=500×12%=60万元

印花税=500×1‰=0.5万元

合计:25+2.5+60+0.5=88万元

纳税筹划方案:

依据《房产税暂行条例》规定,房产税由产权所有人缴纳。由此可知,不论是从价计征还是从租计征,房产税有房屋所有人缴纳。所以A企业计划将原有的陈旧写字楼装修后再重新出租,可以考虑将装修前的写字楼出租给自己的关联方企业,由关联方企业装修后再进行转租,这种方法可减少整体税负。

实际操作如下:A企业先将装修前的写字楼出租给A企业的关联方B公司,签订为期10年的租赁合同,年租金300万元。然后由B企业出资600万元对此写字楼进行装修,装修之后对由B企业外转租,年租金500万元。

筹划后税费分析:

1. A企业缴纳的税费不变为52.8万元。

2. B企业缴纳税费:

营业税=500×5%=25万元

城建税及教育费附加=25×(7%+3%)=2.5万元

印花税=500×1‰=0.5万元

合计:25+2.5+60+0.5=28万元

该租赁事项总体税费:52.8+28=80.8万元

筹划之后每年需要缴纳80.8万元,筹划之前需要缴纳88万元,每年可以节省税费7.2万元。考虑到租赁期10年,所以租赁期内一共可以节约税负72万元。

本案例的筹划要点是A企业是该写字楼的产权所有人,B公司只是转租人,而不是产权所有人,因此不存在房产税纳税义务。但需要注意的是,此过程中A企业将房产出租给关联方B企业应当按照正常交易价格收取租金,如果A企业向B公司收取的租金明显偏低且无正当理由,主管税务机关有权根据相关规定进行调整。

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