房屋租赁纳税筹划案例分析
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房屋租赁纳税筹划案例分析
A房地产开发企业在市区拥有一栋写字楼，该写字楼专门用于对外出租。由于写字楼建造年代久远，设施陈旧，年租金只有300万，A企业计划于2013年对该写字楼进行装修改造，预计装修费用600万，装修完成后预计年租金500万。
筹划前税费分析：
1. 装修前每年缴纳的税费：
营业税=300×5%=15万元
城建税及教育费附加=15×(7%+3%)=1.5万元
房产税=300×12%=36万元
印花税=300×1‰=0.3万元
合计：15+1.5+36+0.3=52.8万元
2. 装修后每年应缴纳税费：
营业税=500×5%=25万元
城建税及教育费附加=25×(7%+3%)=2.5万元
房产税=500×12%=60万元
印花税=500×1‰=0.5万元
合计：25+2.5+60+0.5=88万元
纳税筹划方案：
依据《房产税暂行条例》规定，房产税由产权所有人缴纳。由此可知，不论是从价计征还是从租计征，房产税有房屋所有人缴纳。所以A企业计划将原有的陈旧写字楼装修后再重新出租，可以考虑将装修前的写字楼出租给自己的关联方企业，由关联方企业装修后再进行转租，这种方法可减少整体税负。
实际操作如下：A企业先将装修前的写字楼出租给A企业的关联方B公司，签订为期10年的租赁合同，年租金300万元。然后由B企业出资600万元对此写字楼进行装修，装修之后对由B企业外转租，年租金500万元。
筹划后税费分析：
1. A企业缴纳的税费不变为52.8万元。
2. B企业缴纳税费：
营业税=500×5%=25万元
城建税及教育费附加=25×(7%+3%)=2.5万元
印花税=500×1‰=0.5万元
合计：25+2.5+60+0.5=28万元
该租赁事项总体税费：52.8+28=80.8万元
筹划之后每年需要缴纳80.8万元，筹划之前需要缴纳88万元，每年可以节省税费7.2万元。考虑到租赁期10年，所以租赁期内一共可以节约税负72万元。
本案例的筹划要点是A企业是该写字楼的产权所有人，B公司只是转租人，而不是产权所有人，因此不存在房产税纳税义务。但需要注意的是，此过程中A企业将房产出租给关联方B企业应当按照正常交易价格收取租金，如果A企业向B公司收取的租金明显偏低且无正当理由，主管税务机关有权根据相关规定进行调整。