2017投资美国房产的注意事项

投资美国房产，有哪些注意事项?越来越多的中国人漂洋过海来到北美学习，移民，投资。房产作为中国人的最爱，当然是在北美投资的首选产品。下面和小编一起看看投资房产的注意事项有哪些吧!

1、什么是投资房?

投资房目标顾名思义就是投资，把手头的钱拿去再生钱。考虑投资的时候手上必须有足够现金。现金多少取决于房市。所以现金是前提之一。

前提之二是区域，有些区域是注定利润很低，就是所谓租售比低的地方，也就是房价虚高的地方。我一般计算租售比就是月租金乘上12除以房子的价值。房子价值是售价加装修价格。高于百分十五，我会认为是个好买卖。比如85000的房子租金一个月1200-1300，这就是个划算的投资房。扣掉成本，年利润在百分十左右。

但是不是所有区域都有这样市场。你要看看自己周边地区是否有这样的区域。一般而言，这样的区域不会是好学区。不会是中国人喜欢住的地方。

有了这两个前提就可以观望市场。

第一，了解区域人口结构，什么人种多，什么工种多。下面会谈到为什么这个需要考虑。

第二，了解房子销售速度和出租房的供求。这个可以通过Zillow上两三个月对这个区域房子跟踪得出结论。销售速度决定房价。供求决定了空房时间和租金。

价格区域都满意后就要考虑购买什么样的房子。首先要结构layout规整，不能有什么奇特结构。比如房间过小，没有车库之类，房子什么都能改，结构要改特花钱。

2、估预算是多少?

比如重做地板多少錢，油漆多少錢，這個成本是計算在房屋總價上做分母的。所以能找到低廉人工是最關鍵。如果房子選好，下一步就是cash買房。 cash可以讓你搶到房，還能便宜一點。 cash不夠怎麼辦? heloc，抵押你的房子從equity取錢。

3、关于房子的装修

上面談到要了解人口結構。這裡就用到了。對什麼人做什麼水平的裝修。藍領多的地區，什麼便宜用什麼，白領多的，就要高檔一些的電器。油漆顏色中性。一切要簡潔明快沒有個人色彩。細節決定一切，各處要乾淨。

4、面临风险有哪些?

投資房面臨風險有幾樣。從大到小排列。

第一是空置，解決辦法就是降價。空兩個月比每月少賺一百傷害大。

第二遇到壞租客違約，這個就要做足背景調查。

第三房子需要大修。買後知道有地方要大修。這個只能打碎牙齒肚子吞了。所以買房時候要會看。會看的話概率不大。

第四房價貶值，經濟不好的時候房屋銷售不好，出租旺盛，這時候繼續租吧。只是會後悔當初為什麼不晚一點買。等經濟危機以前一套可以買倆。可之前錢也賺了啊。

很多人投資房不是指望正現金流，是看房子升值，尤其是熱點地區未必、這個觀點在中國,是非常流行，畢竟地少人多，地就那麼大，長遠來看肯定升值。美國大城市也是這個道理。紐約第五大道房子怎麼都很難降。彎曲小黑屋價格越來越高。但是華人上絕大多數人不是這些宇宙中心的。

美國大城市還有大片地區是metropolitan area、受經濟波動影響。十幾年下來經過一兩個經濟周期，房價幾乎不變!想要通過房產升值來投資只能做兩三年的短期投資，而頻繁買賣房屋，扣除佣金升值稅到手後能有多少?

投資出租房還有個很大的隱形好處是稅收。投資房的裝修成本都可抵稅，完全可以做到頭兩年賬面上不賺錢。這個具體就可以請會計師操作。好區的收益率低，而且出租市場比不過那些專業的大公司。

5、关于 sfh vs、 condo

一开始很多人刚接触投资房这个概念会很希望找到花力气少不用maintain的房子，condo看起来很合适。可是association fee一百到三百每个月直接把收益率拉低很多。越老的condo费用越高。

投入在sfh上面的维修费用多少再将来卖出的时候可以收回。而且sfh对经济周期更敏感。可以找到好的deal可以在高峰的时候出售。condo价格趋于稳定。

税收方面肯定不是逃税漏税，都是注册会计师报税，哪个会计师冒着丢掉执照的风险来给你省钱?。修缮房子的钱每分都是有小票对应。一个房子花一万多修理，一年的租金是不是都抵了?但别忘了一万多修理后的房子市场价是增加了不止一万，这些算是房子的equity。将来都是可以赚回来。

和华人流行观点不同，不是投资会增值的房子而是投资会持续的现金流。当然，不是说哪个更好，我只是说说我的观点。会增值的房子首先要好学区，要有限土地资源的地区，比如大商业区附近。这样的房子在低潮时至少二三十万一套。你得有这么多钱，而且钱(蛋)都要放一个萝筐里。风险系数增加。

能带来现金流的房子我之前已经说过了math，这样的房子基本价位在于5-10万以内。这样房子基本上只有在中等城市，一般区域。房子都是很旧。上四五十年的历史，老街区。

二三十万可以买三四套这样的房子，风险分散。而且旱涝保收。经济低迷租房市场旺盛，经济繁荣脱手套现。