二手房过户手续提前知，轻松过户不烦恼

在二手房交易的过程中，买卖双方通常只关注交易的价格以及结果，很容易将交易过程的安全性抛之脑后，而交易过程中的各个环节才是影响交易质量的因素。很多房屋买卖者会选择经纪公司代理交易，以此获得真实的市场信息，更重要的是找到一个有安全保障的交易过程。其实，购房者只要掌握一些基本的交易常识，懂得规避一些可能存在的风险，也可以安心的买到一套不错的二手房。

二手房交易包括如下几个环节：

寻找中介或者代理公司、登记购房

找个负责的中介，既能保障交易的安全，又能避免不必要的花销。寻找代理公司的时候要和你看中的房子属于同一个区，并且有本店和总店的营业执照，观察其公司的规模、地点和从业人员的数量。另外不要被一些所谓的“放心中介”称号迷惑。如出现问题可以拨打中介事务所进行举报。

房屋入市资格审批

双方均有意向后，卖方到房屋所在区县房地产交易管理部门申领“上市批准通知书”，办理上市审批手续。

如果是已购公房，其上市需盖三种章。一是出售调查表上的章，由单位证明土地使用性质，以此证明房屋所在土地是出让性质还是无偿划拨。二是上市征询意见表上盖的章。三是上市申请确认表上盖的章，在签约前由各区房地部门审批。

评估及考察房源详情

由中介负责，对卖方身份证及产权证(包括产权是否共有、房屋是否抵押等)进行核查，并留存中介备案。

中介通过实地考察，掌握房屋详情，对房屋进行初步估价，给买方提供价格参考。这个环节是寻找好房源的重中之重。买方一定要留意房子的价格，因为房地产中介给的报价是不一样的，有净要价，也有税后价。买房也要留意，根据自己房子的面积、年限等使用情况，对目标群体进行定位，把握好报价尺度，避免因为价格问题耽误房子出售。比较不错的方法是买卖双方让代理公司对房子进行专业评估，据此商量房价。

对于二手房售价简单的测算标准：报价为同地理位置商品房价格的60%至70%左右，约是现行周边房屋月租金的100倍。签协议验证

核实房屋后，交易中介分别与售房人和买房人签订委托出售、购房协议。买卖双方确认房屋的价格及相关事宜后，双方到中介签订买卖合同，同时缴纳委托代理费。注意要在合同上注明卖方的房子的详细情况。

缴纳中保费

在签订买卖合同后，买卖双方应该与中介共同签订《居间中保合同》，并缴纳中保费。卖方需要拿出房屋权证原件及复印件、公房上市批准确认通知单和人名章。买方需提供身份有效证件复印件和人名章，如果是外地个人购房需要提前办理《外省市个人在京购房批准通知单》。

付款（办理按揭）

在过户之前，买方将房款全部存入中保方指定账户。如果买方向银行申请抵押贷款，需提供《委托担保合同》，同时将总房款的30%作为首付款打入指定账户上，其他的等到银行放款后再汇入指定账户。

过户，物业交割

过户结算买卖双方缴纳相关税费，办理立契过户手续，然后，中保方在买卖双方对房产确认无误后，协助买卖双方进行物业交割和物业管理费结清及办理卖方的户口迁出，将所卖房屋钥匙交与买方，将买方的房款交与卖方，三方进行中保结算；由经纪公司协助办理产权变更;如果买家需要贷款，由经纪公司协助办理和提供阶段性担保。

过户当天，买卖双方及其业务员同时来到房屋所在地的房地产交易管理部门签订《买卖契约》。一次性付款的购房者，应该向卖方付清剩余房款；贷款买二手房的购房者，要等银行看到《买卖契约》后，放贷付款。

缴纳税费，签订《土地出让合同》

部分房地局要求，立契当天需要缴纳税费。购房者要向房地产交易管理部门的相关科室缴纳：房价3%的土地出让金；房价2%的契税(120平方米以下)；房价0.05%的印花税。另外还有测绘费30元，工本费15元，产权登记费。购房者缴纳土地出让金后，还要在房地局签订《土地使用权出让合同》。

之后，将由为购房者审档、办理产权登记、测绘、并制作新的产权证。