存量商品房买卖合同怎样有法律效力？要注明哪些问题

在二手房交易额过程中，买卖双方签订的存量房具体买卖合同是房屋买卖双方交易履行的重要及直接依据，在签订中的时候，应认真进行其审查，以防将来可能会产生的纠纷矛盾。那么存量商品房买卖合怎样有法律效力？存量商品房买卖合同应当注明哪些问题呢？

存量商品房买卖合怎样有法律效力

房屋买卖合同是一种民事法律行为，应当具备以下条件：

１．合同当事人必须符合主体资格。房屋买卖双方当事人应当具备能够以自身行为依法行使权利并且承担义务的资格。

（１）一般主体要求。《民法通则》规定，房屋买卖双方当事人应当具有完全民事行为能力。房屋买卖行为复杂，涉及标的金额较大，法律一般禁止限制民事行为能力人和无民事行为能力人参与，所签房屋买卖合同无效。

（２）特殊主体要求。为维护房屋交易秩序，现行法律和政策对房屋买卖当事人设定了一定条件和限制，必须符合特定要求。

２．房屋买卖双方当事人应当表意真实。依照现行法规和有关司法解释，民事法律行为应当系当事人真意表示的结果。

３．房屋买卖不得违反政策、法律法规和社会公共利益。房屋买卖行为应当符合房地产政策，遵守法律法规的强制性规定，不得损害社会公共利益，违反社会公共道德。

存量商品房买卖合同要注明哪些问题

１、合同签订的内容要完整。

２、应核实房屋权属，应写明是否共有财产，是否存在房屋抵押或其他权利。

３、房屋质量。质量条款是买卖合同的必要内容，买卖的房屋应能保持正常使用功能。房屋超出合理使用年限后若继续使用的，产权人应委托具有相应资质等级的勘察、设计单位鉴定。

４、约定税费的承担方式。存量房买卖过程中一般会涉及契税、营业税（现改为税）、印花税、所得税、交易手续费等税费，谁来承担这些税费，是按有关政策规定由双方各自承担，还是双方约定由某一方来承担，合同中一定要注明。

５、承租人优先购买权。买卖已出租房屋的，出卖人应当在出售前三个月通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。

６、集体土地上房屋的买卖对象。建设部规定，集体土地上的居住房屋未经依法征用，只能出售给房屋所在地乡（镇）范围内具备居住房屋建设申请条件的人。

７、住房户口迁移。已投入使用的住房买卖，除房屋交接和权利转移外，住房内的原有户口是否及时迁出也会影响合同的履行，应对户口的迁移及期限、违约责任进行明确约定。

８、维修基金交割。应约定办理房屋维修基金户名变更手续及时间。

９、物业管理费、公用事业费结算。有线电视费、自来水、管道煤气等是以房屋单位为帐户的，签合同前应注意对费用结算方式，期限进行约定。

以上就是关于存量商品房买卖合同的相关知识点。还有，出卖人将原购入的商品住房出售的，开发公司提供的住宅质量保证书和住宅使用说明书应一并转移给买受人，买受人享有“两书”规定的权益。明白了吗？