土地使用权过期持续发酵 对北京影响多大？

随着温州20年土地使用权事件引发关注，越来越多20年、30年土地使用权的案例被挖掘出来。北京竟然也出现了30年的土地证，真遇到了该怎么办呢？

事件脉络：从温州到青岛 再到深圳等地

2016年4月初，温州市民王先生买房时，办完过户手续后发现土地证只有20年，且已过期；

随后，有媒体调查显示，温州600余套住宅土地使用年限将于近两年到期；

4月19日，有媒体报道青岛已有两处土地使用期“撞限”的小区，不但可以正常交易，甚至可以抵押，只需在交易和做抵押时，写一份知道土地到期的知情书。

随后，深圳的案例也被找了出来。据了解，2004年4月23日，《深圳市到期房地产续期若干规定》发布施行，并明确上述用地在不改变用途的情况下，按有偿使用土地的原则延长土地使用年期，其中一种延长方式就是补交地价签订土地出让合同，在国家规定的长土地使用年期减去已使用年期的剩余年期范围内约定年期内，补交地价数额为相应用途公告基准地价的35%。

另有媒体报道显示，克拉玛依和太原等地也就土地使用权到期作出了部分说明。

北京早商品房土地证只有30年

在得知很多地方都出现“撞限”房之后，很多在北京买了房的，准备买房的，都开始问，北京有没有土地证只有20年的房子呢？经过一番求证，20年的还没发现，但是30年的还真有。

据介绍，在北京，住宅的土地使用权年限一般都是70年。从我们接触的实际案例看，使用年限的起算方式主要有两种，一种是土地通过招拍挂出让的商品住宅，从土地招拍挂出让合同约定的土地交付之日，起算土地使用年限；一种是房改房，情况比较复杂，大部分房改房的土地出让年限是从该块地的房源首次上市交易时间起算。

据了解，北京较早的一批商品房在方庄一带，上世纪80年代建的，土地使用年限在30年左右。那些房改公房的土地年限情况比较特殊，是另外一种土地使用年限的起算方式。

因为早年的土地使用权都是划拨的，划拨给单位去盖职工宿舍，没有缴土地出让金。上世纪90年代开始房改，职工可以购买为个人产权。90年代末，住建部才允许已购公房（房改房）上市交易，那么，这些房子的土地使用年限的起算，是从这块划拨地块上第一套经过房改并且可以上市交易的房屋成交那天起算的。

比如1960年划拨的土地、1990年房改的、但是到了2000年才有了第一套成交的二手房，那么土地使用年限就从2000年起算，同一栋楼的其他房主2010年卖的，土地使用年限也是从2000年开始算。也就是说，虽然现在很多二手房房龄很老，但因为土地使用年限起算时间晚，时间长的也不过20多年。具体到每个楼盘，可能会略有差别，但原则基本都是这样的。

温州事件对北京影响不大

方庄地区是目前北京较早的一片商品房小区之一，由当时的城开公司开发，1984年启动，1986年开始出售，算起来土地出让年限约30年左右了。

现在温州“续缴”事件在网上传播很广，很多人也意识到了“土地出让金到期要续缴”这件事，大家都在问，如果遇到类似的情况，土地年限怎么起算，以后会怎么续缴，房价上会不会有所变动。

然而，因为目前还没有缴纳政策，可以认为，该事件还未对北京市场产生实际影响。尽管北京的住宅离土地出让金续缴还有40年左右的时间，但如果以后大家对土地年限关注度高了，老房子和新房子之间的价差可能会拉得大一些。