上海新房二手房差别在哪儿？如何选择？

2017-04-01

二手房和新房如何选择是每个购房者置业前最先思考的问题。那么在上海，新房和二手房除了购房流程之外，还都有哪些异同呢？购房者们可以从三个角度来分析：位置及居住体验、房价与首付、税费问题。

一、位置及居住体验

从地段交通来看，上海的新房多数集中于外环外，位置相对偏远，这也就意味着，如果购房者在市区上班，上下班耗时较长。另外从居住生活角度来看，新房周边配套设施或有不完善之处，交房时可能与宣传广告不符。与此相对的是，市区的二手房资源更加丰富，地段基本都较为成熟，交通便捷，周边配套完善，生活气息浓郁。

从居住体验来看，新房二手房的主要区别在于房屋新旧问题，新房房屋结构新式，质量相对较好，户型设计也比较人性化，居住非常舒适；二手房外观陈旧，小区环境相对较差，居住品质会略微降低。

二、房价与首付

由于市区二手房源较多，价格较高，因此以平均值来说上海的二手房均价较高。但具体到某一个楼盘还需要购房者实地考察，多方了解。

如果购房者采用贷款方式购房，新房和二手房的首付比例是没有差别的。但是需要注意的是二手房的首付计算涉及到评估价，由于评估价一般小于成交价，商业贷款的最高额度也只能达到评估价的65%，因此首付比例相对更高。另外在贷款审批部分，鉴于二手房房龄等问题，贷款年限可能会比新房更短。

三、税费问题

在上海，购买新房需要缴纳的税费主要有两个部分，分别为契税和房屋维修基金。二手房交易涉及到的主要税费包括契税、个人所得税、增值税和中介费等。上海房屋交易主要税费的计算方法如下。

（1）契税（新房和二手房）

上海增值税的税率5%，计算方式为：

个人所得税=差价*20%（差额是指住宅核定价格减去住宅购入价及一系列费用之后的纯利润）。符合满五唯一标准的，免征。

如住宅原值凭证丢失，那么普通住宅按全额（核定价格）的1%征收个人所得税，非普通住宅按全额（核定价格）的2%收取个人所得税。

上海新房所需缴纳的房屋维修基金约在总价的2%~3%之间；各大中介的二手房中介费标准基本上也维持在总价的2%~3%之间。

小贴士：上海非普通住宅的标准

同时满足下方三个条件的为普通住宅，不能同时满足以下三个条件的为非普通住房。

（1）房屋类型：五层以上(含五层)的多高层住房；不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等。

（2）成交价格：内环以内：≤450万元/套；内外环之间：≤310万元/套；外环以外：≤230万元/套。

（3）建筑面积：单套建筑面积≤140平方米。