农村房屋买卖合同纠纷多 国家有法律帮咱们

2017-05-02

随着城镇化的发展,农村房屋买卖现象逐渐增加。而农村房屋买卖合同纠纷更是多不胜数,那么面对农村房屋买卖合同纠纷的现象,我们该怎么办呢?

1、农村房屋买卖合同纠纷案件审理中存在的问题

①、以传统的合同无效为原则,有效为例外处理原则是否与十八届三中全会改革精神相悖?从十八届三中会的精神来看,鼓励农村土地及房屋买卖、抵押等流转形式,扩大农民财产性收入,这是否意味着可以放开城市与农村房屋买卖二元市场,城里人可以随意购买农村人的房子?原为小产权房是否可以正常流转?对于这个问题,从近期的相关文件及解读来看,城市与农村房屋买卖二元市场并未打破,农村土地与房屋流转还在试点,传统的合同无效为原则,有效为例外处理原则仍有其指导意义。

②、合同无效的法律依据问题。从司法实践的角度来看,确立合同无效为原则已经被实务界与理论界认可,但是对于合同无效的法律依据,法院在判决时并未提及,无论是《民法通则》、《合同法》、《土地管理法》。对于该问题,在司法文书公开上网之前可能不存在问题,但是随着司法公开的推进,农民房屋买卖合同案件的社会关注将可能进一步提高,如何以具有说服力的理由来作为引用法条亦系成为一个棘手问题。

③、合同有效例外情形的规定有待进一步明确。从北京市高院相关规定来看,对于农民房屋买卖合同以无效为原则,但存在例外情况,而这种例外情况并未加以明确规定,在具体适用中做法不一,造成了一定的混乱。

2、司法应对

从司法实践的角度来看,确立合同无效为原则已经被实务界与理论界认可,但是对于合同无效的理论,对于该问题,在司法文书公开上网之前可能不存在问题,但是随着司法公开的推进,如何以更为充分的理由说明合同无效的成为迫切要求。从现有的观点来看,有违反国家政策说,即认为《民法通则》第6条规定:“民事活动必须遵守法律,法律没有规定的,应当遵守国家政策。” 对于集体土地上的宅基地使用权的买卖问题,包括《物权法》在内的现行法律均没有明确规定,故应适用国家有关政策的规定进行裁判。此所谓“社会公共利益”,相当于大陆法系民法中的公序良俗概念,在范围上包括了《合同法》第7条中规定的“社会公德”、“社会经济秩序”和狭义的“社会公共利益”三项内容。我们也认为应当从社会公共利益的角度出发来解释合同效力。

农村房屋买卖合同纠纷问题不断,但是国家有相关法律保护我们的利益,面对纠纷不要怕,用法律武器保护自己的利益。

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