营改增后房屋买卖交易税费计算 二手房税费只减不增

不少人在朋友圈里问询“营改增之后房屋买卖交易税费是不是会增加？买房子是不是应当赶在5月1日前？”财政部和国税总局近日明确了5月1日“营改增”后自己转让二手房时个税、契税的核算准则。

据北京市国家税务局和北京市地方税务局得悉，核算这三种税费时，房子出售额均为不含税的数额。以一套200万元的二手房为例简略核算，对比“营改增”前后税负区别。税方面，北京执行的政策为，5月1日起，自己将采购缺乏2年的住宅对外出售的，依照5％的征收率全额交纳税；自己将采购2年以上（含2年）的一般住宅对外出售的，免征税；自己将采购2年以上（含2年）的非一般住宅对外出售的，依照5％的征收率差额征收税。

契税方面，自己采购家庭仅有住宅，且面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。计征契税的成交报价不含税。

个税方面，业主自己转让不满五年或非仅有的二手房时，要依照差额的20%征收个税。需要留意的是，自己转让房子的自己所得税应税收入不含税，而自己取得房子时所付出价款中包括的税，将计入房子的产业原值，核算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让交纳的税。

营改增后房屋买卖交易税费具体算法

那么，同样一套房，“营改增”前后，终能为一般二手房业主节省多少税费呢？举例来说，北京市民李先生以200万元的报价，出售了其采购缺乏两年的一套60平方米二手房，假定当年买入价为100万元，交纳税费2万元。

5月1日前，这套房子需交纳营业税10万元、个税17.6万元、契税2万元。5月1日起，这套房子改为交纳税、个税和契税。

税纳税额为｛含税出售额÷（1＋征收率）｝×征收率＝｛200÷（1＋5％）｝×5％＝9.52万元；

个税纳税额为［｛200÷（1＋5％）｝－102］×20％＝17.7万元；

契税纳税额为｛200÷（1＋5％）｝×1％＝1.9万元。

经过核算可以看出，营改增后卖方税负削减0.28万元，买方削减0.1万元。（事例中不包括附加税）

据了解，市地方税务局已对二手房体系进行了修正，新体系从今天起正式上线。一起，市地方税务局在原有279个二手房和自己租借不动产办税窗口的基础上，又新增了办税窗口70个。而在处理流程上也根本和“营改增”之前的处理流程一样，买卖双方携带房子买卖信息表、身份证、户口本、结婚证、购房等根本材料，到窗口核实、断定买卖涉及税种，填写相关税种申报表后，经复核无误的，交纳详细税费并取得收据证实。

关于房屋买卖交易税费需要提示的是，假如纳税人发生应税做法报价显着偏低且不具有合理理由的，主管税务机关有权从头断定出售额，断定依据可所以纳税人近期出售同类不动产的平均报价，或别的纳税人近期出售不动产的平均报价等。