保障房由新建转为购买存量房 去库存有新招

“楼市去库存”正在被以前所未有的重视程度，提上国务院及其职能部门的施政日程。住房和城乡建设部(下称“住建部”)等中央部门，已在酝酿多项“楼市去库存”的技术手段，并将其提交中央经济工作会议讨论。

政策性住房、城镇棚户区改造或将被以史无前例的力度与城市存量商品房市场打通，在保障性住房、城镇棚户区改造全年任务指标总量不减的情况下，加大收购存量商品房力度，控制政策性住房新建规模，成为楼市“去库存”的主要工具。

去库存政策手段将主要在二三线城市实施，中央政府已经意识到须避免“去库存”演变为对房地产市场的大规模刺激。因此，针对性较强的政策手段，将很难呈现“水漫楼市”的局面。

“变通”主渠道

“从住建部几次系统内部会议传达的精神和领导讲话的口径来看，打通政策性住房和商品房市场，应该是比较重要的政策手段。”12月9日下午，一位地方住房和城乡建设厅官员告诉《中国经营报》记者，2016年政策性住房通过市场收购存量住房实现的力度，将“空前加大”。

“政策性住房”，是指经济适用房、廉租房、公租房等在内的带有保障性质的住房的统称。按照过往惯例，政策性住房主要通过政府划拨土地、减免税费、开发商配建代建——政府回购等方式实现。

2015年10月，习近平主持召开中央财经领导小组会议时指出，要做好楼市去库存工作确保房地产市场健康平稳发展。在此背景下，住建部明确了此前已经提出的打通保障性住房和商品住房市场的思路，并将其确定为楼市去库存的重要手段之一。

“在习总书记提出去库存的指示之前，住建部专门就房地产市场问题、城市规划建设方面的问题向高决策层进行了汇报，在汇报的过程中，住建部提及了房地产市场当前的库存问题，以及包括打通政策性住房和存量商品房市场的建议思路，得到了中央领导的认可。”一位接近决策层的权威人士告诉记者。

住建部召集了多次系统内的电视电话会议。住建部部长陈政高特别强调，“要下决心打通商品房和公租房、棚改房的通道”，陈政高在内部系统会议上还表示，“打通渠道是重要的，打通这三条渠道就会一通百通，我们房地产市场就会有很大的好转。”

此前，部分地方省市曾尝试通过市场购买存量商品房的形式，消化市场库存，但是，由于受到资金、购买规模等方面问题制约，并未在全国范围内推开，而住建部正在协调有关部门解决这些问题。

力度空前大

2015年1月24日，福建省福州市下发《关于福州市统购商品房和安置房、回购安置协议指导意见(试行)》，提出由政府收购市场、城镇居民手中的存量房屋，用于保障性安居住房。此后，辽宁、湖北、江苏等省的部分地区，也开始效仿这一做法，进行尝试。

不过，在当时的情况下，收购要直接耗费地方政府的财政支出，长期、大规模收购地方政府是承受不起的，正因为这一点，这种政府购置存量房的方式，只是进行尝试，没有在全国范围内成为主流。但是，在2016年当中，有了资金支持之后，这种打通的力度将空前加大。

据了解，国务院已经基本确定了2016年保障性安居工程、棚户区改造的任务目标，并把城市危房改造纳入到城市棚户区改造政策支持范围，因此，棚改任务总量将创下新高。为此，国务院协调国家开发银行等政策性金融机构提供资金支持，2016年国家开发银行计划投入的贷款，将超过2015年的4000亿元人民币.

在有资金支持的情况下，住建部强调三个打通，即商品房市场和棚改安置房打通；商品房与公租房打通；商品房和租赁市场打通。

商品房和棚改房打通，即以货币化安置的方式，通过自行或组织购买的方式，通过购置商品房，解决棚改安置住房。目前，货币化补偿已经写入了中央政治局常委会工作要点。

对于商品房和公租房打通，住建部高级领导曾针对2015年的相关工作提出，年度公共租赁住房在任务指标不变的情况下，尽量不再新建，而是通过政府到市场上收购存量商品房完成，“买不到合适的房就买二手房”这位高级领导曾特别强调。

重点在二三线

“从我现在了解到的情况看，中央已经意识到了必须将去库存与大面积刺激房地产市场区别开来，去库存的政策和手段，都要有针对性，避免出现‘大水漫灌’房地产市场的情况，这也不利于结构调整。”前述接近决策层的权威人士表示。

基于如是政策基调，正在拟定的去库存政策实施手段，将增强针对二三线城市市场的针对性。如对于二三线和中小城镇新增户籍人口购房，予以定向税费优惠、住房信贷政策支持、补贴等，从而增加二三线城市的市场新增需求，从而达到去化库存的效果。

与此同时，中央政府还在考虑通过各种手段，鼓励地方政府实现商品房与保障房、棚改房、公租房、租赁市场的打通。考虑中的手段包括增加定向转移支付、协调农业发展银行对城市棚户区改造予以资金支持等。

在此之前，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，审议通过有关以加速新型城镇化拉动消费升级的有关规划，其中，明确提出，通过加速新型城镇化拉动住房消费的思路。

“这实际上大口径已经定了，去库存的重点是在二三线、甚至三四线城市，其实房地产市场的主要库存也都是集中在这些城市，北京、上海、广州、深圳这样的城市，从‘330新政’以来，市场库存的去化程度是十分理想的，这届政府的思路很明确，就是通过针对性的外科手术，解决市场问题，而不是向整个房地产市场注水。”中国地产开发研究院首席研究员苏建一向记者表示。

遵循这一针对性的思路，住建部会同其他有关部门，已经草拟了多种去库存的手段，这些政策手段将在中央经济工作会议上予以讨论，在得到高决策层的认可后，有计划、有步骤、有重点地施行。