2017年法律是否要求青岛限购

2017-06-22

2017年法律是否要求青岛限购

2017年青岛也遭到限购。

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限购令出台后青岛房贷收紧首套

银行首套房贷利率多在9折及以上

3月16日，青岛实施限购新政，在市区范围内购买首套住房商业贷款最低首付比例由20%提高至30%，购买二套住房商业贷款最低首付比例由30%提高至40%。暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。

政策一出，银行纷纷进行调整，贯彻落实相关政策。3月20日，记者调查市场发现，首套房贷利率也在酝酿变化中。2月初，青岛多数银行还可以提供首套房贷利率最低8.5折的优惠，而现在，很多银行已经提升至9折，部分银行正在等待调整消息。

青岛地区，国有大行中只有农业银行和工商银行还可以实现8.5折，而且随时有可能进行调整,多数银行首套房贷利率都在9折及以上。据了解，部分银行的北京分行已经暂停发放住房贷款，究其原因，央行实时监测，控制发放按揭贷的速度。

一位国有银行青岛分行个贷部经理姜先生介绍，这主要是响应中央经济工作会议提出要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”。而2017年政府工作报告的修订版将“遏制热点城市房价过快上涨”增加了进去。这一条款具体补充在“加强房地产市场分类调控，房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地，规范开发、销售、中介等行为”之后。

改善性需求减弱“观望者”增多

市民张先生家里刚添了“二胎”，想把两居室的房子换成三居室。年后就一直在看房子，可惜还没定下政策就出台了，张先生只好先搁置换房计划。“二套房首付比例提高10%，200万的房子就得多掏20万元。”张先生盘算了一下，打算再等等看。

早在去年年底就换房的耿女士一家，觉得自己“赚了”。耿女士是为了孩子上学，准备购置一套学区房。“去年很多城市就出了限购政策，我们一直担心青岛也会出台，就赶快买了。”耿女士说，没想到今年就出台了政策，好在她们在去年年底就已经买房了。

目前，岛城二手房贷款利率多是在基准利率的基础上上浮10%。不过记者了解到，有的银行已经暂停发放二手房贷款，等待银行新的政策和额度调整。

建设银行负责房贷的工作人员姜先生认为，新政策出台主要对改善性住房需求有所限制，还有一些外地想来青岛居住或养老的购房者，这两类人群的影响比较大。很多人由积极看房转为观望政策的阶段。对于住房刚需型的人群来说，影响倒不大。

青岛房价走势最新消息:青岛限购导致楼市成交为零购房者观望售房者淡定

青岛3月15日出台的限购令给青岛楼市注一个冷却剂。上周青岛二手房网签数量在连续上涨五周后出现首跌，环比下降8.68%。当日，青岛市国土资源和房屋管理局等五部门发布《关于保持和促进我市房地产市场平稳运行的通知》，非本市户籍居民家庭在青岛市区购房限购一套。

“限购令”出台5天一房产中介零成交

20日，在位于青岛市黄岛区天目山路的链家金沙滩壹号店内，中介大厅内非常冷清，与五天之前火爆的场面形成鲜明的对比。“‘限购令’出台之前，这里每天都很多人前来咨询，中午我们连饭都顾不上吃。很多顾客甚至不看房，只要有房源，直接先付订金。限购令出台这5天来，前来咨询的顾客减少了八成以上，一套房子都没有成交。”工作人员李先生说。

李楠所说的“限购令”，指的便是青岛市3月15日傍晚五个部门联合下发的《关于保持和促进我市房地产市场平稳运行的通知》，业内简称“315青岛限购令”。该通知焦点在于，户籍成为分水岭，自2017年3月16日起，在市内六区范围内，非本市户籍以家庭为单位限购1套房;同时新房和二手房公积金、商贷首付比例双双提高。

随着“315青岛限购令”的出台，给走热的青岛楼市注入一剂冷却剂。房屋成交量随之下降。

3月20日，青岛网上房地产发布统计数据显示，上周(3月13日-3月19日)青岛二手房网签数量在连续上涨五周后出现首跌，环比下降8.68%。记者详细查询了限购前后的房屋网签数量发现，3月15日出现日网签量分水岭，其中3月15日网签755套，为近一年来日网签量峰值;而3月16日为限购政策实施的第一天，网签39套，17日网签176套有所提升，但是距离平时工作日日网签量仍有差距

新房成交量也以3月15日为“分水岭”，限购令出台后成交量大幅下降。统计数据显示，3月13日-3月15日成交量涨跌不断，整体保持600套以上较高的成交量，青岛限购的前一天3月15日达到成交高峰为930套。3月17日-3月19日成交量明显减少，3月17日仅成交236套。

购房者多观望售房者很淡定

“315青岛限购令”出台后，将会给市场带来哪些变化?购房者置业心理又会出现哪些波动?青岛今鹏翔投资有限公司董事刘翔认为，受政策导向预期的心理影响，会让投资购房者更加谨慎甚至收手。记者采访获悉，很多购房者都持观望态度，只咨询不“出手”。

2015年，郑红一家从吉林通化来到青岛后开了一家小饭店，想在青岛安家的她看着房价在不断地上涨，便考虑尽快买一套房子。“当时看了很多楼盘，但价格变化太快了，房源也很难找，就一直没买成。现在青岛出台限购政策了，我现在倒是不着急买了，再等等看房价会不会降。”郑红说。

像郑红这种持观望态度的购房者并不在少数。据青岛21世纪不动产鑫居闽江路店的置业顾问介绍，限购政策出台后，只来询问而不成交的顾客越来越多。

虽然很多购房者持观望态度，房屋成交量减少，但在二手房市场，售房者却表现的很淡定，根本没想到要“降价”。

家住市北区台东附近的刘先生前几天出售了一套53平方米的住宅，谈好的成交价为78万元，对方只支付了一部分定金，尚未付全款。随着“315青岛限购令”的出台，对方认为房价将会有所下降，便以此为理由要求刘先生再将房价降一降，被刘先生一口否决，表示宁可不出售也不降价。“虽然限购令出台了，但现在房价还在涨，只不过涨的慢些，根本不愁卖。”刘先生说。

住在黄岛区亚德里亚湾小区的杜先生有一套98平方米的住宅出售，售价150万，由于限购政策的出台，对方因未网签无法成交要求退房。杜先生非常“淡定”，爽快地将定金退还了对方，称房子根本不愁卖。

根据房天下数据监控中心显示，3月第三周青岛二手房住宅周挂牌均价16421元/平方米环比微增。各区挂牌均价情况为：市南区27216元/平方米; 市北区19873元/平方米; 四方区16601元/平方米;崂山区28758元/平方米;李沧区15579元/平方米;城阳区9766元/平方米;黄岛区11452元/平方米。

专家谈房：对房价影响不会很大但会抑制房价增幅

随着“315青岛限购令”的出台，青岛的房价走向将会如何，成为市民最为关注的问题。业内人士认为，本次限购政策较为温和，对投资客来说是不小的“打击”，但对房价影响不会很大，对抑制房价增幅有一定作用。

房天下二手房电商集团总经理郄杏丽认为，在此次调控政策下，刚需购房群体会适当延后购房时间，购房心理也回归平静。对于投资群体，长线投资受波动影响相对少一些;短期投资客，尤其是对于有抵押贷款等压力的投资客，想最快时间达到高收益的预期会受影响。此次的限购会遏制房价上涨过快，在未来接下来一段时间，房价整体会趋于平稳。

“青岛楼市限购并不意外，去年济南出台楼市限购政策后，大家就猜测青岛限购也不会远了，还因此引发了一轮抢购潮。”16日，青岛某品牌房产中介负责人周照唐接受经济导报记者采访时表示。

数据显示，青岛商品住宅2016年全年成交量约1950万平方米，同比增长约62.5%，月均成交约160万平方米。成交均价约9100元/平方米。

2017年2月青岛市新房成交12326套，同比上涨199%，环比1月份的16781套，下降26.55%，其中商品住宅共计成交10759套，环比下降25.53%。新房成交均价为10017元/平方米，环比微降1.98%。成交量前三区域均为辅城区，分别是西海岸新区、城阳区和胶州市。

楼市分化严重：大城市“限购”与三四线“鬼城”齐飞

3月21日，央行发布的《2017年第一季度城镇储户问卷调查报告》显示，52.2%的居民认为目前房价“高，难以接受”，42.9%的居民认为目前房价“可以接受”，4.9%的居民认为“令人满意”。实际上，在一线城市不难感受到房价的高涨以及随之而来的限购。然而，在更多的三四线城市楼市又是另一番景象——房屋供需失衡，有效需求不足。

近期，房地产一直是个热门的话题。2016年12月中旬，中央经济工作会议提出，要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，要坚持分类调控，因城因地施策，重点解决三四线城市房地产库存过多问题。今年两会政府工作报告中提出，2017年因城施策去库存，坚持住房的居住属性，加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。

3月17日，北京市大幅加码房地产限购政策，不仅认房又认贷，而且把二套普通住房首付比例加高到6成，非普通住房提升到8成，甚至暂停发放贷款期限25年以上的个人住房贷款。数小时之后，广州迅速跟进，也宣布出台楼市限购和差别化信贷新政。一夜之间，离婚买房者哭晕在民政局，高企的房价让奋斗的“北漂”“海漂”们望而却步。房子在人们生活中扮演的角色和房子自身的根本属性正在慢慢发生改变。作为刚性需求应该要“住”的房子摇身一变，成为了投资的工具，房子作为“投资品”的派生属性正愈演愈烈，使房价越“炒”越热，而真正需要房屋居住的消费者只能望“房”兴叹。相比火爆的一线城市房市，三、四线城市的房价还是相对“亲民”，咬咬牙可以负担得起的。房地产业发展出现了地域之间严重的不平衡，如果没有限购，楼市依然是“日光盘”和“鬼城”共舞。

房地产的地域差异为哪般?

整体而言，中国近年来的房地产行业发展迅猛，房价呈上涨趋势。但若细细探究不难发现，“买房难”甚至是“摇号买房”现象，更多的是发生在政治、经济等社会活动处于重要地位且基础交通设施较为完善的一、二线城市，相对而言，以中东部地区地级市和县级市为主的三、四线城市的房价上涨就难以如此牵动居民的心并引起如此高的关注，甚至存在大量房屋闲置并亟待出售去库存的状况。

房地产地域差异的背后，体现城市具备的要素的差异。相对于发达城市，三四线城市的基础设施、交通设施、产业结构、教育水平落后，发展机遇少，从而造成人口大量迁移至发展迅猛、机会众多的一二线城市，尤其是年轻人，这样一来，房屋的刚性需求都跟不上，更别谈用来“炒房”的投资需求。与此同时，三、四线城市却跟随前几年房地产行业炙热发展的趋势，也着手于各地楼盘的开发，建造房屋并计划出售。但由于三、四线城市发展相对落后，当地需求跟不上，房屋难以出售，最后形成了一个个房屋林立却人迹罕见的“鬼城”。例如，仅花五年就建成的鄂尔多斯(10.610, -0.27, -2.48%)市康巴什新城区，需求的滞后造成当年新建成的楼房存量大量积压，房屋供给与需求严重不对称，人们宁愿去大城市排队“等”买房也不愿在当地消费。相对比，历经五年后，康巴什的房屋入住率得到了明显改善，据当地中介介绍，这与相应的减少房屋供给，增加周围大量的工作机会及当地中学入学率的提升是密切相关的。因此，缺乏刚性需求为前提的盲目供给，只能适得其反，且不利于当地房地产业跟随大城市前进的步伐。

三、四线城市可吸引农村人口进城

如果说一、二线城市吸引了三、四线城市的人口流入，那么三、四线城市相对而言就应具备吸引农村人口的条件。这样的条件是存在的，党的十八大提出了新型城镇化概念，城乡建设统筹、互促共进。然而，农民的生存严重依赖于土地，土地是农民的“命根子”，因此，进城就意味着离开他们的“命根子”。进城后土地该如何处置，也是牵绊农民进城的一大阻力，因此，推进新型城镇化的同时，也要解决农民的土地问题。我国历史上历经三次大型土地改革，一直致力于解决农民与土地的关系问题。于2016年印发的《关于完善农村土地所有权承包权经营权分置办法的意见》中，推行实施“三权分置”政策，即农民对土地的所有权、承包权和经营权相分离，旨在落实集体所有权，稳定农户承包权，放活土地经营权，充分发挥“三权”的各自功能和整体效用，形成层次分明、结构合理、平等保护的格局。《意见》的出台，增加了农民对土地处置的灵活性，也拓宽了农民的就业范围。解决好农民的土地问题，让农民没有后顾之忧，才能进城进得安心、舒心与放心，进而推进城镇化，增加三、四线城市需求活力，才能推动三、四线城市摆脱“鬼城”。

打铁还需自身硬，三、四线城市重在提升实力

要切实消除“鬼城”问题，推动三、四线城市的房地产业良性健康发展，就要解决好本地房屋供需对称问题，同时让农民入城无后顾之忧。

要满足居民需求，就要解决基础设施、交通设施、产业结构、教育水平落后的问题。对于三、四线城市，抓住机遇发展自身硬条件是重中之重，满足于现状是不行的，要不断地审时度势，跟随国家相关意见政策的步伐，发展硬实力。比如河北省的地级市张家口市，就应抓好2022年北京——张家口冬奥会的契机，利用好中央现阶段对其大量的基础设施建设投资，规划相关建设，借势宣传自己的资源优势，打出自身的资源特色，吸引投资，留住人才，刺激房屋需求，实现房屋供给与需求相平衡。

子女的教育问题和房屋的需求直接挂钩，“学区房”是炒房当中的“佼佼者”。为了让子女接受更好的教育，处于教育水平相对落后的三、四线城市的父母不惜花费大量的时间与金钱选择去教育水平优质的大城市买房，因此，提高三、四线城市的教育水平将助力解决当地房屋供大于需的难题。为此，其一，国家应鼓励年轻的师资到三、四线城市就业，并制订相应的福利政策，毕竟师资力量是教育水平的关键。同时，要加大对教育基础设施的投资，改善教育环境，争取缩小大、中、小城市的教育水平，实现当地人在当地上好学校的夙愿。其二，从根本上改变“学区房”概念。两会也在讨论，将试点采取就近入学政策，不让“学区房”的高价售卖有可乘之机，同时为其它普通住房的出售提供平等机会。

解决农民进城后农村土地和户籍等问题。农民生活依靠土地，且收入来源大量基于第一产业农、林、牧、渔业。此次“三权分置”改革，就是在鼓励大量农业人口向二、三产业转移，而农村电商、绿色农业、农业互联网化等也为将农民从单一的靠土地为生中“解救”出来。同时，户籍问题也是农民进城难的另一大原因。农村劳动力仍然是“离乡不离土”的模式，非农业户和农业户这一从出生就自动划分的户籍制度亟需改革，因此，只有深化户籍管理制度改革，才能更好的促进新型城镇化水平，鼓励农民积极到三、四线城市买房、入学、就业、发展。

抑制大城市房价上涨是中央工作的重点，但也不能忽视三、四线城市房屋供需严重失衡的问题。找到病灶并对症下药是解决三四线城市“鬼城”问题的关键。只有完善一揽子政策组合，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，并尽快建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，才能实现真正的大中小城市与乡村经济共同发展，解决“限购”与“鬼城”齐飞的难题。

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