房地产销售潜规则_楼市的潜规则有哪些
潜规则这词如今想必大家都不陌生，而房地产销售行业的潜规则又有哪些?楼市中又存在什么样的潜规则。下面是小编整理的一些关于房地产销售潜规则的相关资料,供你参考。
房地产销售潜规则
1、售楼处的人不一定是开发商的人
现在越来越多的房地产公司主张“轻资产”，把销售团队外包给代理公司。代理公司通过售房来获取佣金，多卖多得，因此具有更强的销售力。这不会影响你买房子，但如果它们曾经对你有若干个承诺，可能就有影响了。
“有些代理公司的销售为了卖出房屋，欺骗消费者说这个地段交通十分便捷，新开的地铁就在附近，但其实地铁通过的路线与这里八竿子打不着，步行十分钟可能是驱车十分钟。甚至曾经有售楼处直接在小区附近自己模仿建了一块地铁路标的牌子。”一位曾经任职于多家房产公司的销售人员说。
如果购房者遇到房价暴跌或房屋质量问题跑到售楼处去闹事，很可能无功而返，因为这些都是开发商负责的事。
2、你的个人资料可能被卖出
一位房产销售经理解释：“由于买房置业这个过程涉及到诸多环节，客户的资料究竟是在哪个环节被卖了，我们也不得而知。银行贷款会登记个人信息，所有的业主信息在物业公司也有备案。当然也有可能是销售人员私下把信息卖给了别人。”购房是一个很长的利益链，卖给装修公司、电器公司都有可能，但是出售最多的对象还是中介公司。
3、买房送“学位” 不一定能实现
不少买房者都是冲着开发商稀缺学位而来，“打包票”保证入读。可赠送学位却真正捆绑了隐性门槛，实际到了报名时突然门槛攀升，最终因为学位的指标、年限、户籍等限制，公校学位兑现时要交赞助费，导致子女上学不成。
开发商“送学位”的措辞有时候也用得巧妙，一方面楼盘的确有按照学区统一划分、符合学区内学校的入读条件便可入读，此为学区房的“学位”之一。开发商出资“教育基金”，与意向的优质教育资源的学校“买学位”，但是有指标、年限的限制，却没有如实告知买房者，最终出现“僧多粥少”的情况时自然无法兑现当初的承诺，抽签方式更存在暗箱操作的可能，无法让急切需要学位的家长业主们信服。
4、沙盘掩盖“不利因素”
一位有多年销售经验的售楼经理说：“由于地下的停车位面积不够，开发商势必要将停车的地方转移到地面。这些地面往往是长草的空心砖铺成，实际的停车场就这样被偷偷变成了沙盘上的绿化带。当然计算绿化率的时候也会包括这些长草的空心砖。
5、房屋的产权问题
商品房实际的使用年限，按照正常的流程，产权是按开发商拿到地开始计算，一共70年。一般情况下，拿地到开工到最后交房，时间有两三年。那么，正常情况下，购房者拿到房子之后，实际的产权只有六十七八年。但是如果开发商捂地或者捂盘呢，如果楼盘的地块从拿地到交房花了五年以上的时间呢?
楼市的潜规则
1、地段永远是第一位
什么户型啊，环境啊都不重要，大家都知道，房子的价格主要是取决于地段，户型再烂、环境再烂的房子，只要是在市中心就没便宜过，即使是拆迁补助也一定比地段不好的高很多。
所以第一套房子一定要买地段好的，哪怕只有30平米，这房子一定离学校、医院、商场、写字楼很近，除了停车有些问题外，你自己住(即使有个另一半)一定能够住，而且关键你一定不会赔钱，就像炒股票一样，你首先保证不赔钱，才能考虑挣钱和养老的事情。
2、买房尽量“抱大腿”
我们常说的“抱大腿”，是指借助其他人的优势来获得收益的行为，常带带有贬义的意味，但买房“抱大腿”则是说尽量选择大品牌开发商。
首先，大开发商的实力不容小觑，他们的产品多是经过检验的拳头产品，值得信赖。其次，大开发商一般都有自己的物业管理公司，后期管理一条龙服务，物业品质和服务质量也相对好一点，如果后期遇到问题更容易解决。一般品牌房企对小区的建设质量上要求比较严格，后期出质量问题的几率也要小一些。
3、买成熟的社区
虽然新楼盘一期二期开盘价较低_低开高走，往后越来越贵。但是一旦买了一期二期，除了生活配套不全外，我们也会在无形之中忍受不少麻烦。如果你买了一期的房子，意味着你至少2-3年住在施工现场，平日扬尘较大，周末还要忍受施工、装修的噪音。这都是一些“低开”需要付出的隐形“代价”。
4、楼层的选择问题
对于高层住宅的选择，很多人都会纠结选哪个楼层，高了怕不方便，低了怕遮光，中间怕扬灰，不需要纠结，小编告诉你如何选择合适的楼层。
房地产市场存在的潜规则现象
在商品房预售制度下，一些开发商以近乎空手套白狼的方式获得资金，拿购房者的钱来做自己的开发资金。一些中介和购房者合谋签定“阴阳合同”……
从高价拿地拖延入市，一些“地王”不开发，而是选择修改规划，调整容积率;从铺天盖地、眼花缭乱的楼盘广告，到一些开发商在楼盘封顶后，见市场行情转好，价格持续上涨，就故意制造“楼盘还未达到预售条件”的假象，捂盘惜售。
一些开发商和建筑商互相勾结，有预谋、有目的、有步骤地通过先与承建方编造虚假合同，再让承建方多开建安发票的手段，人为地提高造价，增大建安成本，以少缴所得税，规避土地增值税。
一段时间以来，地方政府存在着片面追求GDP速度的误区，有的地方政府越来越变得像一个经济组织，纷纷争当市场经济的“运动员”而不是“裁判员”。在一些领导干部尤其是“一把手”的心中，自己就是CEO，就是要当资本运作和市场经营的高手，开展工作都是用“老板”的思维，动辄就算“投资、回报、产出”的账，当然，能算投入产出比的已经是好干部了。一些干部只投入不考虑产出，结果是“官升一级，欠债一屁股”。
一些地方政府为规避土地监管和金融监管而和中央部门玩“猫捉老鼠”的游戏时有发生，一些地区政府出现了“廉租房”空转，套取和挪用中央保障性住房建设补贴资金的丑闻不断被爆光。
企业和社会民众普遍存在与房地产调控政策博弈的心理，针对中央调控政策从开始的消极抵抗发展到总是逆向操作，上有政策、下有对策。
一方面，中国新生的“欧斯曼”们故伎重演，又利用波拿巴主义这种趋势来敲诈勒索，获得了惊人的暴利。而与西方资本主义国家在工业化和城市化时期“圈地运动”中的贪婪血腥相比，中国新生的“欧斯曼”中不乏官商勾结，官员在位时利用职权为开发商牟利，离任或下海后再到房地产公司担任要职;或利用职务之便，以亲属、朋友的名义，从开发商处打折购房，转手出售;等等，不一而足。
另一方面，在经济全球化的背景下，国际资本集团和炒家又加入了推高资产泡沫的博弈，我国将长期面临美欧等国转嫁危机，压迫人民币升值和输入通胀的国际环境，也将长期面临国际游资进进出出加剧房市和股市动荡的局面。而这些资金又是怎样进来的，通过什么渠道进来的，在获取暴利后又是怎么出去的，同样有太多的“潜规则”。
总之，那些在成熟的市场经济条件下被明令禁止的种种做法，在中国，在当下，似乎成为官员加官进爵、企业战胜市场风险获取暴利，个人发财的通行的“法宝”。
可以说，房地产业内的这些“潜规则”，就是推高房价的罪魁祸首，也是滋生腐败的温床。然而，这些做法之所以能够成为“潜规则”，却是深深植根于当前的社会经济政治和文化背景当中，正是当前的社会经济政治和文化背景为“潜规则”提供了成长和繁衍的土壤。
要遏制高涨的房价，必须向房地产行业中形形色色的“潜规则”开刀，必须解决一系列与“潜规则”密切关联的行业“病症”。中国的房地产业究竟应该如何定位?中国政府在住房管理领域究竟应该扮演什么样的角色?政府行为的原则和边界是什么?完全市场化、商品化能解决中国人的住房问题吗?要不要住房保障?保障性住房和商品房是个什么关系?保障性住房的覆盖范围、建设标准、实现形式如何做到无缝衔接?准入和退出又怎样实现社会公平正义?人民如何监管人民的政府?