2016年房地产走向分析

2017-03-24

2016年房地产走向分析

1、三四线城市房价继续降

2015年中央经济工作会议提出，鼓励开发商降房价。鼓励不是强制，“鼓励”很可能意味着政策上对开发商的“让利”，以促降房价。2016年房地产行业营改增落地，致房企成本下降，从而有利于降房价。而最可能降的是高库存和弱需求的三四线城市，预计2016年三四线城市房地产销量将下降10%，销售均价将下跌5%。

2、首付比例降至20%

2016年去库存政策最可能出台的是房贷首付比例降至20%。2008年~2010年间中国曾有过这一首付比例。

3、改善型产品主导市场

一二线城市的刚性需求逐渐消耗殆尽，改善型需求开始“称王”。随着二孩政策效果发酵，加上人们收入水平提高，户型产品升级的需求也在提升。三四线城市也由于本地居民住房拥有率高，未来能快速去化的终将是改善型产品。

4、并购大战上演

2015年的房企并购大战还未结束，2016年房企并购脚步不会停下。一些中小房企将陆续宣布“去地产化”，转型与转行并存。一线房企在2016年外溢的投资将陆续投向二线城市，二线城市有限的需求将被一线房企的优质产品满足，一些本地房企将被挤出市场。

5、房地产互联网热退潮

肇始于2014年万科的房地产全行业“互联网+”浪潮将在2016年显著退潮。经过2年的追风，房地产企业发现互联网并没有颠覆房地产，也没有根本改变房地产的任何一个环节，互联网+营销、互联网+社区、互联网+定制、互联网+众筹并没有看上去的那么美。到2016年，务实的房地产企业的互联网热将会显著退潮，回归产品打造和服务。当然，互联网与房地产行业的融合并没有结束，互联网思维对行业的改变依然会在潜移默化中不断深入。

2016年房地产走势预测

一、2016年上半年楼市整体较乐观

第一、人口结构分析，刚需减少，但改善性需求发展强劲，从而弥补了刚需的下降;

第二、国家政策支持力度会越来越大;

第三、中国城市群格局会越来越清晰，如果房企布局合理，依旧会取得理想的销售业绩。

从目前来看，楼市政策达到了历史最大宽松度，供求关系相对健康，成交量会在今年年底或明年上半年达到高点。

二、一二线城市：预计销量将持平，而销售均价将上涨10%

预测2016年一、二线城市房地产销售均价将上涨10%，而销量将持平，主要由于：

第一、供应有限将推升销售均价，同时导致销量受限;

第二、货币政策宽松将抵消宏观经济放缓的负面影响，刺激销售均价和销量;

第三、土地成本较高的新增供应入市将结构性推升销售均价。

房地产市场易涨难跌的原因

一般而言，房价是由土地价格和建筑物价格构成。对于土地价格，我们不由自主就会联想到土地出让金。先给大家看两组数据，一组是4月份的财政收入情况。另外一组是4月份的土地出让金收入情况。根据数据显示，4月份中央财政收入为5357亿元，同比下降2.2%。而地方财政收入是6074亿元，同比增长14.7%。另外，有资料显示4月一线城市的土地出让金同比上涨11.2%，此增速明显扩大。

以前期的国五条为例，当时条款中明确大幅提高首套贷款利率以及对出售自有住房按照转让所得的20%计征。然而，从今年三月下旬各地方颁布的细则措施来看，仅有北京勉强执行上述的条款，其余城市基本没有有效执行。可见，当前中国房价出现易涨难跌的格局主要受到两大因素的影响，其一是各项调控政策基本不会有效执行;其二是地方对土地出让金依赖严重，无法自拔。

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