2017年房地产行业营改增

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2017年房地产业营改增税率确认为11%

3月5日李克强总理在《政府工作报告》中提出，5月1日起，全面实施营改增，并承诺确保所有行业税负只减不增。如今，房地产营改增税率表已经正式落实，房地产业营改增税率确认为11%。

3月18日，财政部网站发布财政部税政司、国家税务总局货物和劳务税司负责人就全面推开营改增试点答记者问，明确自2016年5月1日起，全面推开营改增试点，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入试点范围。其中房地产业和建筑业税率确认为11%。

财政部负责人表示，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业4个行业纳入营改增试点范围后，现行营业税纳税人全部改征增值税。其中，建筑业和房地产业适用11%税率，金融业和生活服务业适用6%税率。这些新增试点行业，涉及纳税人近1000万户，是前期营改增试点纳税人总户数的近1.7倍;年营业税规模约1.9万亿元，占原营业税总收入的比例约80%。

不过，由于原先房地产行业营业税税率为5%，而改为增值税后的税率为11%，外界担忧或会增加企业和个人的税负。

在毕马威中国税务主管合伙人何坤明看来，我国目前正在积极推进从制造型经济向服务型经济的转变，增值税改革是我国经济转型的重要组成部分。在原有的营业税体制下，就营业额全额征收营业税，造成了重复征税、税制效率低下等问题。相比之下，增值税是针对货物、劳务及服务中的“增值部分”而非营业额全额征税，最终只对最终消费者产生影响。相较营业税体制，增值税体制更有利于促进服务业的发展。

财政部负责人表示，将营改增试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围后，各类企业购买或租入上述项目所支付的增值税都可以抵扣。特别是将不动产纳入抵扣范围，减税规模较大、受益面较广，通过外购、租入、自建等方式新增不动产的企业都将因此获益，前期试点纳税人总体税负会因此下降。同时，原增值税纳税人可抵扣项目范围较前期试点进一步扩大，总体税负也会相应下降。

不过在中国房地产数据研究院执行院长陈晟看来，对于一些大型的房企而言，由于财务支出各方面经营管理能力较好，一些采购业务等所取得的进项税可以抵扣一部分销售业务所缴纳的销项税，对这部分企业而言税负应该不会提高，长期来看应该是有所下降的。但对于一些中小企业而言，如果经营不规范，就很难享受营改增带来的利好。

“营改增之后，中国将采用统一的增值税制度，隐瞒交易造成的偷漏税行为会相应减少，客观上提高了政府税收征管能力。在未全面实施营改增前，营业税纳税企业没有动力就其购买的货物或服务索取发票，而增值税纳税人在接受营业税纳税企业提供的服务时也没有实际动力索取发票。但在全面实施营改增后，整个价值链会被打通，因为每个增值税纳税人都会积极索取增值税专用发票，以便进行进项税抵扣。”毕马威间接税合伙人沈瑛华称。

由于此次“营改增”还涉及到个人二手房的买卖，也就是说个人买卖二手房此前需要缴纳的营业税也改为了增值税。

全国工商联房地产商会创会会长聂梅生称，由于目前去库存的大方向并没有改变，“营改增”之后，税负应该和之前差不多，相关部门也做了一定的衡量，以便更好的促进存量房的交易。

“目前的住房需求仍然还很大，购买需求包括一手房和二手房，如果‘营改增’增加了企业的税负那么必然致使房企对楼盘涨价;如果说对个人房产交易税负增加，那么房东也必然抬高房价转嫁给购房者，这是一种往下传递的过程，最终买单的还是消费者，因此在去库存的背景下，税负的大致方向应该只增不减，当然还需要看细则的进一步落实，如果效果不好也不排除出台一些附加政策。”

营改增对房地产行业的影响

营改增新政下，对于房地产业的定义与营业税法规下的规定基本一致，意味着增值税将适用于房地产销售和租赁业务，并且影响主要的房地产类型，比如住宅、写字楼、工业地产、以及商业地产等。房地产业将适用于11%的增值税税率，较之营业税5%的税率有大幅上涨。

毕马威中国间接税合伙人沈瑛华认为，增值税实际上是基于差额征税(销项减进项)，而营业税是基于全额征税(仅销项)，所以单纯将新税率和老税率直接进行比较是没有意义的。另外，过渡性政策的实施也会对税率产生进一步的影响。

虽然目前具体的房地产增值税算法和相关配套政策还未发布，但大众对于营改增后房价走势格外关注。中汇浙江税务授薪合伙人、注册税务师董智在接受上证报记者采访时说，由于增值税是价外税，营改增后，统计局发布的房价是价税分离后的房价，与同期相比肯定房价会“下降”，但购房者支付的总金额不一定会减少。

他举例说，营改增前合同价500万的房子，同样的情况下，营改增后，现在统计的房价：500/(1+11%)=450.45万元;即使房地产企业采用简易计税方式，房价还是会略有下降：500/(1+5%)=476.19万元。

“房产企业税负在简易征收的情况下，税负略有下降，在一般计税方式下，房企税负会不会下降取决于企业的财务管理、供应商管理情况。管理越优秀的企业、合作伙伴越给力(大型企业、采用一般计税方式的供应商)，越有利于房产企业税负控制。”董智说。

在沈瑛华看来，营改增政策属于平稳过渡，房价不会因为政策出台而波动。举例而言，个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。除北京、上海、广州和深圳外，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。该政策延续了营业税的规定，不仅适用于个人自住用房，也适用于投资的住房。这一政策对于鼓励长期持有不动产并抑制投机行为有重要影响。

据悉，有关部门已经在抓紧研究房地产相关配套政策。目前已出台营改增政策中，购买不动产可以抵扣增值税被社会普遍解读为“拯救商业地产最强音”。

营改增相关政策规定，2016年5月1 日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年 抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%营改增对房地产行业的影响营改增对房地产行业的影响。

“新购置不动产纳税抵扣范围，对商业地产而言是个重大利好，有利于房产企业的写字楼、商铺等产品的销售。”董智表示。

既然营改增有利于商业地产去库存，商业地产价格会不会因此出现上涨?之前财政部副部长史耀斌就曾公开表示，虽然新增的不动产可以作为进项税抵扣，但如果对生产经营没有益处的话，企业也不会为了抵扣的目的去大量购买房地产。如果企业投资于不动产，说明希望以后扩展经营业务、占有更大的市场，这属于企业自身的投资决策问题。

董智认为，由于改征增值税后，房地产企业会加强对采购环节的增值税专用发票的管理，这样就对上游的供应商提出更高要求。未来，由于在一般计税方式，多取得进项税可以减轻房地产企业税收负担，房地产企业为尽可能多的获取进项税，会调整自己的产品结构，会更多推出精装修房、带家电等产品类型。

谁最受益?

小规模公司获得大红包

营改增对税制本身有完善的作用，能促进整个产业链条的完整和专业分工，并促进相关行业的发展。对于那些小的餐饮企业或者是住宿服务、旅游服务的小规模纳税人来说，营改增后，税率是下降的。

营业税制下是按5%缴纳，而5月1日起改按3%征收率缴纳增值税，税率下降幅度近40%。也就是说，小规模的餐饮店、宾馆、旅游公司获得了比较大的减税红包。

举例来说：餐饮业小规模纳税人王某每月营业额为30万元，营改增之前按营业额的5%缴纳营业税，每月应交营业税为1.5万元;“营改增”后按不含税销售额的3%计算缴纳增值税0.87万元(30÷(1+3%)×3%=0.87万元)，实际税负与营改增之前相比下降了42%。

5月1日全面推开营改增后，餐饮企业开具的发票与现在的发票最大的不同，主要反映在发票上面的监制章营改增对房地产行业的影响文章营改增对房地产行业的影响。现在餐饮发票上加盖的是地税监制章，而5月1日后加盖的将是国税监制章(5月1日以前在地税局另取的发票可以继续使用到6月30日)。

据了解，营改增后，由国税部门监制的餐饮发票将实行“价税分开”显示，因此未来在发票上价和税会分开显示，比如餐饮发票上会分别有“金额”和“税额”，两者合计则是消费者的实际消费金额。也就是说，在餐厅、酒楼用餐，结完账拿到发票时，你可能会发现，发票上不仅会有“消费金额”，还多了一个“税额”。这样，除了知道自己消费了多少金额，对这顿饭交了多少税也一目了然。

谁最受约?

促使建筑企业规范运作

营改增试点方案规定：建筑业增值税率的税率为11%，建筑业一般纳税人按照一般计税方法，销项税额减进项税额计算应交增值税额。有些人担心，与营业税比较，建筑业营改增之后很可能会造成税负增加。这是因为建筑行业自身特点造成采购货物、接受劳务过程中无法全部取得增值税专用发票。

建筑产品固定，分散，体积庞大，生产周期长，资金投入多，建筑企业流动性大，上下游的产业链长，相互之间的经济关系极其复杂，物资采购、接受劳务一般是就地取材，这就决定了在整个生产过程中，很难百分之百的取得增值税专用发票。进项税额抵扣不足，造成多缴增值税。在增值税环境下，税率和税负是不同的概念。

营业税是按企业的营业额征收，即营业额乘以税率;而增值税是按货物和服务的增值额征收，即增值额乘以税率。与营业税相比，增值税计算时的税率虽然变大了，但可以实行进项税抵扣，作为被乘数的税基变得更小了。对于正规运营的建筑企业来说，营业税改为增值税后，税负不仅不会增加，还会减轻。

对建筑业来说，主要进项是钢材、砖瓦、水泥等建筑材料，这些都是可以按17%的增值税税率抵扣的，抵扣力度相当大。一般纳税人以清包工方式提供建筑服务，可选择适用简易计税方法计税，与原来按营业税税率3%征收相比，纳税人税负也略有下降。一般来说，凡一般纳税人企业采用一般计税方法来经营业务，就是需要取得合作方提供尽可能大的进项税额作抵扣，所以一般情况下不会选择小规模纳税人或一般纳税人中采用简易方法计税的企业作为合作伙伴的。从这方面来讲，营改增的实施也助力企业在公平的环境下，规范核算，做强做大，不断的自我发展壮大。

谁最开心?

二手房交易税负略有减轻

财税部门在研究个人住房征税问题时非常审慎，总体目标是确保个人二手房的交易在税收负担上保持基本稳定。因此，根据财政部、税务总局的相关规定，营改增后个人二手房维持5%的税率不变营改增对房地产行业的影响注册会计师。虽说税率保持不变，但税负却有所下降。

以一套计税价100万元的房子为例，过去征收营业税5%时，计税公式为100万乘5%，需要交5万元的营业税;改为增值税后虽然税率还是5%，但计税公式变为100万元除以1.05后再乘以5%，实际交增值税47600元，少交税2400元。

营改增后，为了将对纳税人的影响降到最低，减少纳税人在国税局、地税局之间的往返跑，许多税务部门都推出了国地税联合办税，国、地税局双方紧密合作，通过相互委托代征的方式，实现了国地税业务“一窗受理、一键切换、网络连通、后台传递、限时办结”，让纳税人享受到“进一家门、排一次队、取一个号、站一个窗口、办两家事”的办税体验，彻底解决国地税关联业务咨询难、咨询不清的问题，国地税纳税服务效能极大提高，受到了社会各界和国家税务总局领导的好评。

谁最“计较”?

投资股票基金依然享受免征

营改增之后，从事金融服务的单位和个人将按照有关规定缴纳增值税，不缴纳营业税。这一变化对金融机构和个人产生了不同的影响，江西师范大学财政金融学院金融系主任李世财博士指出百姓理财有三个方面值得注意：

1营改增对金融业征税税率有所调整

金融服务业增值税统一适用6%的税率，税率较原来营业税5%有所上升，但计税方式也从营业收入全额征税变为差额征税。金融企业的小规模纳税人(年应税销售额低于500万元)则按3%征收率缴纳增值税。

2国家对金融业原来就在征收营业税，并不是营改增后才开始征税。这些征税主要针对金融机构，对于个人投资股票、外汇、基金、理财产品等，将延续原营业税的优惠政策，可享受免征增值税的优惠政策，在原来营业税项下并没有征税的，营改增之后依然不会征税。

3投资者买卖以下金融商品免征增值税：合格境外投资者(QFII)委托境内公司在我国从事证券买卖业务，香港市场投资者(包括单位和个人)通过沪港通买卖上海证券交易所上市A股，对香港市场投资者(包括单位和个人)通过基金互认买卖内地基金份额，证券投资基金(封闭式证券投资基金、开放式证券投资基金)管理人运用基金买卖股票、债券，个人从事金融商品转让业务。